一套数千万仍被抢购 上海豪宅为何这样火?

　　上海豪宅市场依然火爆。

　　自今年初上海开启新盘积分摇号政策以来，上海买新房不再拼资产、拼运气，而开始拼积分。积分就像学历，成了买房的敲门砖，一进售楼处，销售不再关心你 " 预算多少 "，取而代之的是问 " 你多少分？"

　　就在昨日（12 月 4 日），上海热门楼盘碧云尊邸公布了入围分数线：92.24 分。这个分数拆开来，意味着在上海至少要交 135 个月社保才有入围的资格。但即便是积分如此之高，总价 1475 万 -7516 万元的碧云尊邸，依旧不是上海的豪宅天花板。

　　《每日经济新闻》记者注意到，但即便是频频触发积分，但上海市中心豪宅项目的关注热度始终未减。要知道，购买这样的豪宅项目，除了有足够的积分，还要有强大的资金实力、年龄 40 岁以上，以及名下无房，才有入围的资格。

有豪宅入围分数接近满分

　　说起上海的豪宅项目，不少人的第一反应可能是此前闹得沸沸扬扬的明星盘 " 翠湖天地 "。但该项目即便因梁朝伟等明星的买入变得炙手可热，其入围积分（102.24 分）却仍不是最高的。今年 6 月开启认购的复兴珑御入围积分高达 112.8 分，堪称目前上海触发积分的天花板。

　　目前，上述两项目均已售罄，但其入围积分仍高居上海楼盘项目前两位。此前，刚刚公布入围积分（98.4 分）的中信九庐位名列第三。

　　先来看入围分最高的明星楼盘复兴珑御，由于社保年限自 2003 年 1 月起计算，因此上限为 221 个月，要入围只能空白 1 个月。最终，219 组认购（认购率高达 466%）者中有 67 组认购者入围摇号名单。入围分数线达到接近满分的 112.8 分（满分为 113.04）。如果把 112.8 分还原社保月数，即（112.8-60）÷ 社保系数 0.24=220 个月。

　　一位上海资深地产人士告诉《每日经济新闻》记者，复兴珑御的入围分高，主要有两方面因素：黄浦新房极度稀缺和一二手房价差。

　　黄浦区新房虽然一直处于紧俏的状态，但 2018 年至 2020 年也有 679 至 1121 套新房供应。但进入 2021 年，复兴珑御上市之前，黄浦区基本没有新房供应，潜在买家都在焦急等待。

　　此时，上海本地拥有超高积分的购房者，纷纷把目标锁定在 " 显性价值 " 更清晰的地方；中段积分者则锁定城央新盘。

　　再看中信九庐的入围条件。98.4 分的入围分按照 0.22 的社保系数，以下两种情况的家庭可以入围：已婚家庭 60 分 +175 个月社保，不算社保系数的话，裸分为 77.5 分；未婚家庭 50 分 +220 个月社保，裸分为 72.2 分。

　　4 月份之前，上海 75 分以上的购房者占比为 4.23%；5 月份 75 分以上的占比为 5.39%；6 月份 75 分以上的占比 6.26%。可见，在积分金字塔中，顶端高分购房者随着时间的推移不仅没有减少，占比反而越来越多。

入围比增加但中签率降低

　　那么，究竟是哪些人在打新上海豪宅？

　　以复兴珑御为例，从摇号公式名单可以看到，入围的 67 组客户有 46 组来自上海，占比约 69%，其他来自江浙皖鄂陕等城市。

　　但与复兴珑御超高的入围积分相比，其他热门楼盘似乎黯然失色。

　　被称为 " 前滩双子星 " 的中晶鸿名邸入围分为 97.23 分（社保系数 0.17 分 / 月），另一个项目东方惠雅入围分 87.44 分（社保系数 0.14 分 / 月）。

　　" 这类高积分者基本是 40 岁以上的无房户，大多数都是父母把房子卖给子女，社保分数本来就很高。" 一位地产销售人员告诉《每日经济新闻》记者。

　　8 月 27 日，上海网上房地产突然发布一则《告示》，宣布调整第四批新盘中部分楼盘的入围比例。共有 17 个楼盘调整了入围比例，从之前的 1.3 调整至 1.8~2.5 不等，意味着低分选手入围的几率变高，而高分者选房难度则增加。从此次从入围结果来看，瑞安翠湖和中信九庐都是 2.5 倍。

　　上述地产销售人员表示，"2.5 倍入围比，理论上是 40% 的中签率。但加上户型和楼层等问题，实际中签率比原来少了三分之一。"

　　虽然入围人数扩大了一倍，但中签概率反而下降了。对于那些紧俏的项目，等于又回到靠运气分配了。40% 以下的中签概率，需要参加三到五次摇号才可能买到心仪的房子。

有楼市新房与二手房价差超 5 万元

　　这些豪宅之所以受到追捧的另一个原因，就是其新房和二手房之间存在着较大的价格差。

　　《每日经济新闻》记者查阅第三方平台发现，复兴珑御今年 7 月份的新房销售均价为 13.6 万元 / 平方米，而第三方平台上该项目二手房挂牌房源，价格最高的已经超过 20 万元 / 平方米。

　　而这样巨大的价差，也吸引了大量购房者甚至没有购房需求的人前来套利。

　　此前有网友在网上发帖称，有复兴珑御 " 一手更名 " 房源，位于 5 楼，总价 3280 万元，另加中介费。随后，复兴珑御发布声明辟谣，表示 " 通过退房、更名等方式购房的均不属实，且不能实现 "。

　　另据每经 AI 品房小程序数据，复兴珑御目前的估值参考价为 149136 元 / 平方米，未来 5 年的价格约为 177797 元 / 平方米。

　　再以 12 月 8 日即将开盘的九庐为例，其新房均价为 135000 元 / 平方米。而在安居客网站，九庐二手房 12 月的挂牌均价为 185540 元 / 平方米。新房和二手房之间的价差超过 5 万元 / 平方米。

　　每经 AI 品房小程序数据显示，九庐目前的估值参考价为 147901 元 / 平方米，未来 5 年的价格约为 169540 元 / 平方米。

　　一位资深地产中介告诉记者，" 不想买房的人，看到这样巨大的价差都想来抢一套。而正常情况下，绝大多数买这个项目的都是自住的。"

　　相比之下，中信九庐因为总价跨度较大，从 1000 万元到上亿元不等，因而各种人群都有。

　　《每日经济新闻》记者从翠湖天地周边的中介处了解到，该项目房龄新一点二房手单价超过 20 万元 / 平方米的比较普遍，其中四期有些二手房成交价高达 26 万元 / 平方米以上。而该项目刚刚售完的五期新房备案均价为 16.5 万元 / 平方米。

　　在新房和二手房价差如此大的背景下，上海有些楼盘出现了 " 挑客 " 的情况。以南山虹桥项目为例，据知情人透露，该项目的售楼处门口曾有三名银行工作人员，以只能贷款 30% 为理由，劝退首套资格的购房人进来认筹。

　　" 越是单价高的新房项目，积分往往也越高。"58 安居房产客研究院分院院长张波告诉记者，高单价的新房大都在市中心区域，而这一区域本身的市场供应量就明显偏少，同时一二手房价格倒挂现象也表现得较为明显，导致高单价新房往往容易处于供不应求的状况。供求关系是造成这一现象的主要原因。