房地产的春天不会再来了…

　　根据“2021年11月房企销售排行榜”，在刚刚过去的11月份，几乎所有房地产企业的销售额都出现了同比负增长，哪怕是把2021年1-11月的数据加起来，一大半房企还是负增长。中国房地产的拐点，可能真的来了。

　　然而，或许是看到房地产下行对中国经济的不利影响，再加上防止恒大违约风险蔓延，最近半个月里，央行宣布降准，并且针对房企贷款有所松动。而个别城市如深圳，对居民首套房的贷款利率也下降了；而在最高级别的会议中，又提到“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”，由此引来了大批自媒体的欢呼：

　　房地产的春天再次到来了！啥也别说了，抓紧看房！深圳楼市，回暖了！留言都是看空，正代表市场到底了，因为能看准市场的永远是少数！连天气都非常配合，2021年的冬至马上就要到了——冬至到了，春天还会远么？……

　　可惜的是，根据我个人判断，如果从全国范围内来说，这一次，房地产的春天，很可能真的不会再来了。

　　不会再来的原因，初步总结有如下几条原因：

　　1，高速城镇化时代接近尾声；

　　2，居民杠杆率到达尽头；

　　3，新版房产税会成为房价的终极大杀器；

　　4，中美新冷战开启，房地产经济必须退潮；

　　5，中国的人口结构剧变，再也回不到从前。

　　今天先说第一个原因：中国的高速城镇化接近尾声。

　　在过去的20年里，中国实现了全世界最大规模的城镇化，迁入城镇的人口持续快速增加，城镇常住人口从原来的不到5亿人，快速增加到了近9亿人。

　　但2020年以后，随着中国的城市化率接近65%，已经接近发达国家的城镇化率，中国以后的城镇化速度将会显著放缓，再也没有那么多人迁移进入城市并产生新的购房需求了。

　　根据相关预测，中国的人口将在2022年前后到达顶点，此后总人口规模下降，城镇新增常住人口增速也会逐渐下降。

　　再来看这张图，中国商品房销售增速与新增城镇常住人口增速、就业人口增速之差。

　　显然，从2000年一直到2019年，中国的商品房销售增速，整体都远远高于新增城镇常住人口和就业人口增速。这说明，中国的房子，一直都在补城镇化的欠账。

　　注意看，过去20年，我们的商品房销售增速减去新增城镇常住人口增速的差值，一直是在持续降低的——这当然是对的。如果账还得差不多了，增速就应该趋同，差值就应该向0看齐，未来变成负值也是很正常的。

　　现在的情况是，中国的商品房，补欠账补了20年，总共销售出去的房子，把14亿中国人都装进去都绰绰有余。实际上，如果不是后来额外政策干预，中国在2014-2015年的时候，房地产就已经发展到了顶点——因为商品房销售增速与常住人口和就业人口增速都已经趋向了0。

　　但是众所周知，因为2012-2014年中国经济的持续低迷，到了2015-2016年，央行货币政策开始转向，说鼓励个人住房加杠杆，让居民部门赶紧借债，为企业的高杠杆“分忧”。另一方面，政府更是推出了“棚改货币化安置”的措施，把城市危房改造都纳入棚改范围，且强调实施货币化安置，“拆迁致富”成为中国网上的主旋律之一。

　　央行对居民部门定向放水+政府推进棚改货币化安置，这两大政策，都把货币洪水精准递送给了房地产行业，由此浇灌出2016年中国几个一线城市房价一年翻番的奇迹，也为整个中国的房地产行业续命好几年。此后到了2020年，又因为疫情原因，再度放松房地产刺激经济……

　　正是靠着从2008年4万亿迄今，一针又一针的强力续命药物注射，终于让中国房地产行业走到了今天这个样子。

　　在这个过程中，恒大、融创这种激进加杠杆的房地产商，豪赌中国房价暴涨才是永恒。它们以几十亿元这样极低的自有资本金，撬动了几千亿甚至上万亿元的资金，买地、抵押、盖房、卖房；然后再买地、抵押、盖房、卖房……杠杆加到了上百倍甚至更高，像许家印更是让恒大负债2万亿元人民币，自己也在一次次的豪赌中，坐上了“中国首富”的交椅……

　　但是，别说什么房价下跌，哪怕房价只是停止上涨，或者说，涨得有点慢，这些依赖高杠杆高速运转的房地产企业，就会开始出问题——这些房企高速运转的钱，本质上都是来源于银行的贷款，以及居民们对商品房的预付款，当这个链条上任何一个环节出现微小的卡顿，那些最高杠杆的房地产商，就会立即嗝屁。

　　年初破产的泰禾，现在临近破产的恒大，都是一样的原因。

　　现在，很多人认为，因为恒大违约和接近破产，鉴于恒大负债规模庞大，牵连到中国主要的银行、基金、券商乃至很多的理财金融机构，类似于2008年的雷曼兄弟，为防止危机蔓延，中国政府将不得不整体放松房地产调控。

　　这种看法真是错得离谱！

　　前几天，恒大一笔美元债违约，由此引发广东省政府向恒大派驻工作组。而央行、银保监会、证监会也不得不连续发声，齐声谴责恒大集团“自身经营不善、盲目扩张”。另外特别指出，“恒大集团未能履行境外债担保义务”，这已经是打脸中国政府，会阻碍中国其他打算发行境外债的企业正常发债……

　　2020年8月，央行、银保监会等机构，针对房地产企业的债务风险问题，已经提出了“三道红线”的风控指标：资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%，现金短债比大于1。

　　结果是，一年多来，恒大连一条都没有做到。你一家民营企业，让一个省政府出面给你派驻工作组，而掌管国家金融最重磅的三大部委，不得不一起出面为你的违约事件灭火，你觉得这件事情，政府出面替恒大擦完屁股，然后“春天就又回来了”？

　　是的，为了避免恒大的2万亿元负债引发金融市场整体风险，不管是降准，还是给企业居民部门贷款松绑，中国政府短期内的确有可能会放松房地产行业，但这绝不是什么春天来临的信号！

　　所以，房地产的春天，中短期之内，都不会再回来！