美中政策双重受限 中国炒房客越来越难

与几年前相比，中国人投资美国房地产的难度正变得越来越大。继拜登政府12月初宣布将打击用现金买房洗钱的行为，特别是商业和住宅地产的全现金交易后，《华尔街日报》日前披露，拜登总统力求推动的“重建美好未来”（Build Back Better）法案中有一项条款规定，将对某些国家的投资者从美国商业房地产获得的利润征税30%。与此同时，中国政府为防范新冠疫情而采取的“封国”措施以及对外汇流出的严格控制也抑制了中国公民投资美国房地产的意愿。

《华尔街日报》12月21日的报道说，美国政府通常对部分国家投资者从美国商业地产获得的利润征收高达30%的税。根据美国1980年的一项法律，有几十个国家的基金和富人必须在美国缴纳所得税和本国税收之外，为其持有的美国房地产的商业利润支付高达30%的税收。

目前，“重建美好未来”法案中的一个条款可能会改变这一避税行为。该法案11月份在美国国会众议院获得通过，但在参议院面仍临很大不确定性。如果该法案最终获得通过而且该条款得以保留，这将为美国增加数十亿美元的税收；但业主们则担心，这也会可能导致外国对美国商业地产投资的减少。据统计，外国实体在过去十年共买入了价值2.26万亿美元的美国商业房地产，约占同期总销售量的14%。

税收影响可能会影响到写字楼、酒店和购物中心的价格。这些投资项目大多位于美国大城市。近年来，特别是在2008年全球金融危机之后，美国房地产市场中，来自欧洲、亚洲和中东的投资者蜂拥而至。吸引他们的是美国相对较高的收益率、稳定的美元和房地产行业稳定回报的声誉。

美国总统拜登在白宫就两党基础设施协议的通过和允许通过《重建更好法案》的规则发表讲话。(2021年11月6日）

目前尚不清楚，拟议中的相关法律变化将如何影响中国投资者对美国商业地产的投资。《华尔街日报》的报道说，新法将主要影响那些与美国没有税收协定国家的投资者。美国与中国在1984年签署了关于对所得税避免双重征税和防止偷漏税的协定。该协定第七条对不动产所得有所界定。

纽约天骄资产管理公司负责人郭亚夫认为，该规定可能对中国投资者的影响不大，因为要来的”早就来了“。

他说：“（中国）国内那些真正有钱的，比如那些上市公司的高管，我估计那些人要来可能早都来了。“

郭亚夫对美国之音表示，即使没有该规定，中国人对美国房地产投资的热情也早已大不如前，这主要是因为中国政府近年来对外汇流出的严格管控。

他说：“中国现在对外汇的管控无论是力度上还是管理水平上都比原来高了许多，就是说资金能够到海外来投资房地产的概率是在不断的缩小。”

在另一方面，拜登政府已经表示要打击“罪犯、贪污犯和其他人”用现金买房洗钱的行为——这是与美国此前主办的全球民主峰会相关的更广泛的全球反腐败行动的一部分。

美国财政部副部长阿德耶莫最近在华盛顿智库布鲁金斯学会发言时承诺，将“积极”推动打击可疑的全现金房屋交易，采取行动加强执法，并加强与盟友的合作。他说：“我们的房地产市场有可能成为犯罪分子、贪污犯和其他寻求存放腐败收入的人的避风港。”他也指出，目前的法律允许人们匿名组建公司，进行隐藏资金来源的全现金房地产交易。

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，全现金的房地产交易目前约占美国所有房屋销售的三分之一。而据非营利组织全球金融诚信组织估计，在过去五年，通过美国房地产市场进行洗钱的金额达到23亿美元。

纽约天骄资产管理公司负责人郭亚夫表示，新的政策和规定实际上对中国买家的影响有限，这主要是因为美国对中国籍移民申请人的门槛越来越高，再加上近年来美中关系不断趋紧，中国的富人越来越多选择英国和加拿大等国作为移民目的地。

他说：“中国大陆的人来美国办绿卡的时间、投资移民的时间、等待的时间都比其他国家公民要长很多。美国投资移民对他们的吸引力也下降了非常多。”

根据商业数据统计机构Statista的数据，中国人购买美国住宅地产的成交量在2017年达到了最高的40,600笔，2019年骤降至19,900笔。2021年截至8月31日，中国买家购置的美国住宅房产数量仅为6,300笔。

新冠疫情导致的国际旅行禁令也成为制约中国人购买美国房产的一个主要因素。“现在连旅游都不来了还怎么买房子，”郭亚夫说：“买房子总得来看看吧。”