中国房地产市场现状有多糟糕？

本月早些时候，中国恒大在北京的一个开发项目。图片来源：ANDREA VERDELLI/BLOOMBERG NEWS

中国政府对房地产行业的融资限制，引发了一连串的连锁反应，包括住宅销售下降、房企公司债收益率飙升以及投资者和潜在购房者信心减弱。

销售额锐减

2021年最后几个月，房地产开发商与购房者签订的新合同金额、即合同销售额大幅下降，致使许多房企未能实现年度销售目标。根据克而瑞(China Real Estate Information Corporation)的数据，去年全年前100名开发商的合同销售额下降了9%，反映了房屋销售量价齐跌的局面。官方数据显示，2021年开发商新开工面积下降超过11%，房地产开发投资去年下半年也在萎缩。

美元债违约增加

同时，中国一些开发商未能履行偿债约定，这些公司的未偿境外债券合计达到数百亿美元。一些开发商的利息或本金支付逾期，另外一些开发商则说服了债券持有人将债务置换成新证券，无疑新证券的吸引力将减弱。这一过程被称为不良债务置换，通常被评级公司和投资者认为等同于违约。

债券市场强弱分化

投资者已纷纷抛售中国恒大等财务状况较差的房地产开发商的债券，从中不难看出，他们深深怀疑这些债务能否得到全额偿付。抛售助长了一种恶性循环，几乎导致新债发售市场关闭，从而会让许多陷入困境、无法对债务进行再融资的开发商更有可能在无奈之下违约。

万科企业股份有限公司等一些实力较强、得到政府支持的房地产开发商，相对而言尚未受到太大影响。但这种动荡已蔓延开来，信用等级相对较高、未得到政府支持的大型房地产集团最近也已遭遇所发债券价格的大幅波动，比如世茂集团控股有限公司就是这种情况，碧桂园控股有限公司近日也是如此。

房地产股暴跌

债务市场的此种萎靡不振正频繁见诸报端，部分原因是中国房地产行业在亚洲垃圾债券市场中占比很大，而且投资者急于了解外国债券持有人被如何对待。但这一突如其来的下行态势也导致许多在香港上市的中国房地产开发商的股票急剧下挫。

好的一面是房价跌幅似乎有限

最近出炉的官方统计数据显示，新建商品住宅价格已开始下滑，自2015年初以来首次发生回调，尽管2012年12月的下降速度有所放缓。关于70个大中城市的统计数据显示，二手住宅价格也在逐渐走低。一些地方政府已推出措施来支撑房价，包括延长补贴以及警告开发商不要大幅打折。

部分贷款数据似乎在改善

中国政府部门在房地产问题上的一些措辞已有所软化，这表明他们担心对支撑中国经济的房地产行业整治过度。中国央行最近下调了一些关键利率，其中包括通常为房贷利率提供定价参考的5年期贷款市场报价利率，标志着货币政策转向宽松。中国央行已开始公布个人住房贷款数据，去年11月个人住房贷款余额增加人民币4,010亿元（约合630亿美元）。此举显然是为了让市场知道房贷的供需依然健康。更广泛的家庭贷款数据也反映出类似情况。

但阵痛仍未结束

今年头几个月里，开发商有庞大的离岸债务需要再融资。虽然重量级房企碧桂园最近能够发售可换股债券，但大多数房地产公司都没有发行新债或可换股债券这样的选项。而且监管机构也让公司很难重新部署单个项目内的现金，因为其中大部分现金是购房者为预售房交付的预付款。最近有报道称，中国政府部门可能会让开发商更容易提取这些预售资金，此消息引发相关股票和债券价格出现小幅反弹，但一些分析师和投资者对这一举措实际会产生多大影响持怀疑态度。

一些公司可能无法迅速找到其他资金来源，比如出售资产或从富有的控股股东手获得新贷款或股权融资，那么接下来或许将面临全面违约，或是迫使债券持有人进行债务置换。