巧取豪夺：多家民营房企已累计出售百亿资产

　　喊话几个月之后，国资终于行动了。春节前后，短短一周内，包括恒大、融创、世茂、中南、雅居乐等5家头部房企，均成功将部分资产转让予国资，累计金额达百亿级。地产圈一直面临的资产处置僵局，在政策强力支持下，终于有了破冰信号。

　　目前，当局对当前房企债务危机已高度重视，央行喊话稳定金融市场，各部委对地产的态度明显改变。一些省市甚至提出“一楼一策”分类化解房地产风险隐患，坚决防止房地产风险向金融、社会等领域传导。

　　在房企苦苦等待多月之后，我们终于看到了一系列实质性动作开始落地。

　　1月21日，世茂集团发布公告，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权。这块地位于上海黄浦江畔黄金地段，世茂2002年通过法拍获取，规划为商业和办公，使用权面积为4988.5平方米。该项目接盘方为上海久事，属于上海市政府旗下国企，主要从事营运经上海市政府授权的国有资产及投资政府项目。

　　公告显示，通过出售该项目，世茂将获得2.7亿元的收益，所得款项90%将用于降低其负债。这个出售，对于世茂信心的提振很有帮助，世茂在上海经营多年，在上海有多个地标级商业及酒店项目，上海政府能够出手拉一把，将有利于其后续进一步的资产去化。

　　据澎湃报道，除该项目外，世茂对外放售的上海项目还有9个，包括此前已经抵押的世茂集团总部大楼上海世茂大厦、上海世茂广场、蒲城小区等，对外报价近282.26亿。

　　在涛哥看来，世茂作为老牌房企，资产质量还是非常好的，希望能尽快破局。

　　相比于世茂成功处置一幅土地资产，融创短期内至少已将三个项目出售予国资，进展神速。报道显示，近期融创已将昆明融创文旅城二期40%股权转让予珠海国企华发，转让价格为14亿元。此外，融创还将武汉甘露山文创城部分股权，转让给了国企武汉城建。

　　而就在1月25日，融创又退出了常州融誉置业，接盘方为厦门国企建发及江苏城开地产集团。在相关出售案例中，涛哥发现老孙依然保持了雷厉风行的果断风格，部分项目甚至低至4折出售，对市场展现出巨大的诚意，这可能是融创项目得以快速转手的原因。

　　就像涛哥在之前的文章中所说，地产目前已经陷入严重的观望情绪，楼市要想恢复元气，最快也要二季度，慢的话可能要下半年。

　　国资要接盘，价格折让必须足够有诚意，毕竟国企也要避免国有资产流失减值的风险，因此涛哥认为融创果断折价自救是正确的选择。

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　　与世茂、融创的主动出击不同，恒大的资产转让则更多是被动接受的产物。

　　据悉，随着工作组进驻恒大，目前恒大的资产处置已经非其老板能够掌控。最近1个多月以来，恒大在全国范围内的项目频繁易手。1月10日，恒大退出徐州御嘉置业、徐州御泰置业、徐州海亚栖置业，这三家公司的接盘方均是徐州市潘胜地产，股东为徐州市国资。1月17日，恒大旗下佛山市顺德区盈沁房地产、昆明恒拓置业发生工商变更，由债权方五矿信托接盘，为央企中国五矿集团旗下公司。

　　对于恒大来说，在目前资金困难，大量项目难以推进的情况下，将一部分项目转让给国资，有利于实现“保交房”的核心任务，也能够减轻自身负担。而对于地方政府来说，保障项目交付、维护社会稳定是核心任务，接下恒大的项目也是地方最后托底的体现。

　　除以上进展外，近期大新闻，还包括华润旗下的华润万象生活，耗资22.6亿收购中南服务。

　　这是继华润在1月中旬10.6亿元收购禹洲物业后的又一次出手，两次加起来，华润已经向民企输血33.2亿。要知道，华润这两笔物业收购，给的价格还是算相当不错的。

　　据了解，目前市场上物业公司虽值钱，但真正有能力的买家并不多。比如，融创之前收购当代置业物业公司，搞了好几个月，最后失败告终。

　　现在，碧桂园、万科都在消化前期收购的物业资产，暂时不会积极并购，民企都自身难保，很难并购别人了，所以有红色央企背景的华润就成了大家眼中最好的买家。

　　笔者预计，华润今年可能还会多次出手，并且不仅仅在物业，在地产板块华润同样有很大的志向。

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　　而与华润齐名的另一家大户，中海地产也开始行动了。

　　1月25日，雅居乐集团公告，拟以18.43亿元出售广州利合集团26.66%的股权，接盘方为中海地产，代价包括13.8亿元现金及方应付予广州利合集团的贷款金额4.63亿元。广州利合集团为广州利合物业管理及广州世佳装饰的100%控股公司，拥有“广州亚运城”的土地使用权，属于非常优质的资产。

　　目前看来，对民企来说，如果项目是与国企合作开发的，都有不小的概率能够实现出售。毕竟对于国企来说，有保障国有资产的责任，如果合作项目股权被低价出售，还不如自己出手拿下会更好。同时，国企央企的款项支付更快更有保障，这也是民企青睐的地方，只要资产好、折让高，还是很有机会成交的。

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　　总体来看，粗略统计下，近期几家民企出让给国企的资产，累计已经达到百亿级别。

　　这说明，前期市场流传的动员国央企收购民企项目的传闻，并非空穴来风。资产出售，一方面让民企获得了周转的资金；另一方面也是对市场信心的有效激励。

　　最近，多家房企的美元债出现大幅上涨，个别房企甚至评级也回调了。

　　一部分房企股价也有明显回升，特别是龙湖、中海、保利、滨江等央企和优质民企，股价甚至回到了9月前的高峰状态。所以，国家全力稳住房地产，国企出面对民企进行资产收购，已经是确定的大方向，实际动作也在慢慢见效。

　　笔者认为，房企债务危机，可能将在2022年全面化解，现在只是开了个头，3月还会有更多大消息出现。