两成首付重现江湖 中国楼市托底政策要陆续出台

 中国地方政府的楼市政策出现实质性松绑。山东省菏泽市“无房无贷”购房者首付比例从之前的三成降至两成，而重庆以及江西赣州的不少银行亦被报已将首套房贷首付比例降至20%。受此利好提振，周五中港股市地产板块联袂拉升。

分析人士认为，菏泽属于非限购城市，调整符合国家政策，中央的反应值得关注，未来或将有更多市场调整压力大的城市效仿跟进；地方层面的需求侧托底政策有望持续出台。

“这可能类似于2014年第二季度开始的宽松周期，但全国范围的宽松仍然不太可能。”投行高盛最新报告预计，全国人大和政协两会后料有更多的地方政府将推出需求侧宽松政策，例如放宽购房限制、降低商业抵押贷款的首付比例、放宽转售限制等。

两位不愿具名的房企内部人士周四晚告知路透，山东菏泽市名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可降至执行20%。

“确实如媒体报道一样，大部分银行对我们市无房无贷的人首付比例下调到了20%，”菏泽当地一位贝壳的房地产中介称，以前有过贷款记录（即使已经还清），或曾经有房后卖出，银行贷款首付比例都是25%；如果名下还有房则该比例为30%，“具体还要看个人征信。”

上述中介人士并确认，菏泽的房贷利率也有所下调，首套房现在的贷款利率是5.65-6.0%左右；二套房是6.0%。

另据上海证券报周五报道，从重庆、江西赣州的链家等地产中介处了解到，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。据业内透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦认为，未来或将有更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三、四线城市，“该政策会对市场情绪产生较好带动，购房者观望情绪或有所改观，置业信心将得到一定提振。”

根据2016年2月中国央行的要求，在非限购城市，首套首付比例最低为25%，各地可向下浮动五个百分点，该规定至今并没有在中央层面废止。

这意味着菏泽作为非限购城市，的确可以执行20%的首套房最低首付政策。根据中原地产提供的数据显示，菏泽房地产市场整体相对低迷，2021年12月成交面积为19.69万平方米，环比下降19.5%、同比降46.4%。

受益于地方政府稳楼市政策进一步发力，中港股市地产板块周五拉升，沪深300地产指数盘中一度升4.2%领涨A股，恒生中国内地地产指数至多涨3.7%。

保利发展、华侨城A、招商蛇口、新城控股和金地集团涨幅介于3.8%-6%；港股方面，融创中国、碧桂园服务、中国海外发展、华润置地升幅介于4%-6.5%。

**地方楼市托底政策有望陆续出台**

中信证券最新报告指出，按揭贷款发放的实际首付要求，在2017年之后明显上升。银行体系的按揭贷款额度持续少于按揭贷款需求，这也使得银行持续提价，并可以要求更高的首付比例。

“目前按揭贷款利率远高于LPR（贷款市场报价利率），预计未来按揭贷款额度充足，房价下降压力较大的地方，自住型需求按揭贷款首付比例有望下降，针对自住需求的按揭贷款定价水平有望下降，”该报告称。

1月一年期LPR随MLF（中期借贷便利）同步下调10bp（基点），挂钩房贷的五年期LPR也在21个月来迎来久违的下调，只是降幅减半至5bp；LPR非对称降息显示中国仍坚守“房住不炒”。

而最新路透调查显示，随着中国央行2月政策利率降息停步，下周一（21日）将公布的当月LPR下调预期亦烟消云散。

“地方政府可能面临越来越大的稳定房地产市场的压力，”保银资本管理公司首席经济学家张智威则指出，2021年土地出让占地方政府收入的43%左右，土地出让疲软可能会给地方政府支出带来压力。

中国指数研究院数据显示，今年1月300城住宅用地出让金总额达871.96亿元人民币，环比下滑88.39%，同比降71.73%。

张智威认为，房地产行业的政策宽松可能进入了一个新阶段；中央的反应值得关注，如果中央不要求菏泽的银行恢复政策，预计会有更多城市效仿菏泽降低首付比例。

1月底，安徽省发改委发布通知称，引导房产、汽车企业等在春节旺季，通过降首付比例等方式扩大消费，曾一度引发热议。

自2021年四季度以来，全国已有多个城市优化和调整房地产相关政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等。

中国房地产政策边际转宽趋势渐明，本地媒体上周报道称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，这印证了路透1月的独家报道。中国央行本月初则发布通知明确，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。