北京楼市，最危险的板块

　　坦白讲，研究楼市这么多年，我依旧不明白楼市健康的标准到底是什么，是一直平稳才算健康，还是房价合理才算健康？抑或是，价格与价值相匹配才算健康？

　　北京很多区域，从2017年3月开始下跌，到现在已经整整五年了。

　　经过五年的自我调节，京楼已经被夯得很实在。只是，仍有个别板块，凭借一些概念和利好，以及不断入市的新盘，炒高了房价。

　　京西石景山，就是一个很典型的例子。

　　借着冬奥会的利好，最近两年，石景山疯狂炒作其新盘价格。现如今，石景山在售新盘价格普遍在7.5-8万，贵的甚至9W+。

　　副中心通州，房价也不便宜了：新盘6-7万是常态，但和石景山比起来，普遍低了一万左右。

　　如果不考虑自住，只为保值增值，东部的通州和西部的石景山，你们更看好哪个？

　　我肯定更看好通州。

　　通州，其实也曾炒作过一段时间“副中心”的概念，2017-2018年那会儿，通州的新盘价格普遍也飙到了7W+，只是，大家都不买账，开发商去化困难，后来不得已降了价。

　　下面我们来详细对比下石景山和通州这两个区域。

　　从地理位置来看，石景山比通州好一些，毕竟人家更靠近主城，而通州全域都在五环外，很多区域甚至在六环外。

　　但是，地理位置好并不代表房价就一定高，北五南三的逻辑，大家都明白。

　　北京这种量级的城市，最终能拉动房价上涨的，只有两个因素——一个是产业，一个是学区。

　　至于地铁、医院、公园啥的，都不太靠谱。

　　而偏偏这两样，两个区目前可以说都没有。

　　既然如此，那就要看未来的规划。

　　通州的运河商务区，按照规划，是可以比肩纽约曼哈顿的，只是将来能成什么样子，没人知道。

　　石景山的首钢园商务区，规划的也不错，只是，将来能成什么样子，也没人知道。

　　但至少，通州运河商务区，是行政力量主导的，其成功的概率要比石景山高太多了。如果通州不成功，那石景山铁定也不会成功。

　　至于教育资源，也是一样的道理。

　　近几年来，通州获得了太多太多的资源倾斜。一会儿送名校，一会儿送名师，就差把东西海的好生源给疏解过去了。

　　虽说都是分校，但这么大力度的支持，是石景山无论如何也比不了的。

　　石景山新房价格高，主要得益于以下几点：

　　第一，炒作冬奥会的概念。

　　直到现在，还有一批人坚信：石景山会是下一个奥森。

　　抱歉，这完全没可能。

　　奥运会的举办，的确是能带来基础设施升级，城市界面的改善。但别忘了奥森之所以成为奥森的底层逻辑：

　　那是因为：2008年那时候，城市化水平还很低，房地产行业也正处于蓬勃发展的黄金时期，两者共同作用之下，才造就了奥森传奇。

　　比如：

　　奥运会前一年，奥森区域可谓是一片空白，当年的奥运村，是在一片拆迁的村庄之上兴建的。

　　而如今，城市化水平达到瓶颈，石景山区域的基础设施，本身就已经很完善了，因冬奥会而兴建的那部分，只不过是锦上添花。另外，如今房地产进入了黑铁时代，行业增速远不及2008年。

　　所以，奥森奇迹不可复制。石景山房价也不会因为冬奥会的举办，而有多大涨幅空间。

　　相反，个人认为：冬奥会结束之后，反倒要小心。四五年前，门头沟新盘也曾炒作过一波，只是这两年变成二手房入市后，价格全部破发，无一例外。

　　第二，某开发商的品牌溢价。

　　石景山新盘市场，可以说是某开发商的大型秀场。

　　但不可否认的是，无论户型设计，还是得房率，都是相当不错的。

　　好产品，向来都有溢价，尤其是品牌开发商。

　　目前，石景山的新盘，得房率普遍都在80%以上，而通州，普遍只有70%多。如果折算成面积的话，石景山比通州，可能每平只高几千块钱。

　　但，即便如此，如果是我的话，我也会选通州。

　　毕竟，无论交通、产业、教育、医疗，还是环境方面的规划，通州对标石景山，都是碾压级别的。