中国房地产：正在等待什么颜色的灯？

　　这个小咖啡店现在可能是附近烦恼密度最大的地方。最近几个月，经常有满脸风霜的中年男女，进来零零散散地稍坐，脸上是散不去的愁容。他们是来等楼上放行的通知，接到通知，保安才会让他们上楼，去30层的中信信托办公室。　

　　北京亮马河畔的京城大厦内，负一层电梯旁有一间小咖啡店。

　　本来这栋大楼的门禁没有这么严格。上周四下午五点多，一位穿着黑色羽绒服的单亲妈妈，出现在30层。她也是来要债的。她在中信买的300万元的信托产品，年前逾期了。钱很大一部分是跟亲戚借来的，产品逾期后，她哭诉自己给儿子交学费的钱都没了。

　　中信信托给出的方案，是先兑付5%。在小咖啡馆来来往往的投资人，没有一个能接受。连续要债无果后，趁身边人不注意，那位单亲妈妈掏出一小把药，塞到嘴里……120很快把她送到朝阳医院。大概两个小时后，她脱离了危险，独自离开医院，消失在北京料峭初春的夜色中。

　　她的信托产品投资抵押物，是广州恒大足球场。

　　2020年，恒大公布了一组金灿灿的莲花图片。广州南郊，一个长得可可爱爱（奇奇怪怪）、能容纳10万人的体育场即将拔地而起。包叔的好友兽爷给球场起了一个昵称：金莲。

　　据说这个体育场要投资120亿元。建成后，它将力压世界著名的巴萨主场诺坎普：成为世界规模最大、档次最高、座位最多的第一大足球场。

　　负责足球场概念构思和方案审查的人，是武汉钢铁学院毕业、对于大有无限执念的皮带哥。当年他一掷亿金拿下那块地，扭头就通过中信发了信托产品。足球场配套的公寓恒大冠珺，是在广州大学城体育场开盘的，当天就卖了4000套公寓。

　　一年后，恒大总部从深圳搬回了广州。“金莲”的主人，也悄然换成了广州的国企。

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　　徘徊在小咖啡馆的，除了金莲的投资人，还有世茂深港项目的投资人。

　　2017年底，世茂用240亿元的天价，拿下了深圳深港国际中心项目。这个项目不仅价格昂贵，拿地条件也非常苛刻。项目基本没有规划住宅，自持比例超过一半。首期必须包括一座600米的超高层、五年内整体必须完工、保证项目运营后年营收不低于600亿。出让条件还写，要在三年内引入100家国内外知名企业。但世茂依旧甘之如饴。据说，许荣茂亲自出山，为拿下这个未来宇宙中心的地标项目，找关系谈合作。

　　2020年年中，投资人们在中信信托深港项目总额87亿元的融资推介中，看到了中国楼市的神奇。

　　项目自身造血能力非常恐怖。规划的13万平方米的一期公寓，总货值62亿，仅仅开盘五六个月，就成交了22亿。这中间还经历了席卷全国的新冠疫情。

　　看着后续还有二期公寓等待开盘，大家信心十足。

　　仅仅两个月前，太子湾湾玺项目开盘，深圳一位土豪一早被薅起来，坐上中介的奔驰300直奔售楼处，到门口发现已经排了200多个背着香奈儿、缠着爱马仕的土豪。

　　这也是一个公寓项目，最便宜的一套要近三千万，最贵要半个小目标 。虽然是公寓，但太子湾那次售罄用时仅三个半小时。往前一次的开盘，湾玺项目售罄仅用了8秒。比久经考验的雷政富书记还要快四秒。

　　除了兜售公寓，和恒大一样，世茂深港项目通过中信与无数信托投资人发生了连接。而世茂投资人的数量和金额，要比恒大金莲项目都多。

　　现在，财务成本让世茂喘不过气来。世茂的朋友对笔者说：一天一辆顶级豪车。

　　今年黄历新年后，再路过深港国际中心项目的工地，已听不到里面施工的声音。以前，就算在大运城打篮球的中介，都能看到施工人员忙得热火朝天。后来有消息说，中信信托的深港国际中心产品违约，项目无法网签，178套房产被司法查封。

　　深港国际中心从开盘到现在两年时间里，公寓一期只网签了三分之二。投资人和购房客户都被架在了半空。

　　去年，世茂还被地产人视作民企之光。转瞬间，他们就摇摇欲坠了。就在最近，世茂集团副总裁兼华北区域董事长刘辉、世茂股份高级副总裁张杰离职了。刘辉的职位，将由世茂华中区域董事长仲小乐接任，而仲小乐留下的空缺，将由助理总裁兼运营管理中心负责人瞿刚填补。

　　刘辉是在2013年加入世茂的，效力世茂近十年。去年，世茂山东区域董事长陆术东、华中区域董事长秦华、西部区域董事长牛伟星纷纷离开，浙江区域董事长谢琨也上调到了集团。

　　放眼望去，世茂区域上的老人，已经不多了。

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　　3月2日，银保监会主席郭树清说，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转：泡沫基本撇清了。

　　这个新年，上海和北京楼市成交都很好。上海七天成交了六万多平，同比增长近一半。那一周，深圳新房和二手房成交量分别是：0套和1套。

　　笔者的好友兽爷对这两个数字，可真是太熟悉了。深圳学区天花板的百花片区，有房子的降价达到百万。而八卦岭片区已经从最高时候的十三四万一平米，跌到了：七八万一平米。

　　很多深圳中介一边看着公司北京同事一个月卖三百多套房子，一边看着自己身边的同事转行，去送外卖、卖二手车。深圳的朋友说，这一年中介的流失率大概有四五成。相比于高峰期，成交价普遍降了十到十五个点，而月二手房成交量，更是只有巅峰期的十分之一。

　　2021年5月以后，深圳最后一批炒房客也消失了。他们曾经拿着大笔现金，去旧改项目从村民手中整栋买回迁房，然后分开卖。

　　这种炒房方式兴盛于2019年底，好处是以旧改前期的农民房，换回开发商给的红本商品房，以此变相规避了购房名额限制。以前很多外地人和没名额的人会接盘，投资公司转手挣差价。但随着旧改开发商相继暴雷，价格回落，这些投资公司成了深圳房价最高位的接盘者。

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　　泡沫撇清了，有些地方政府却坐不住了。2月15日的郑州市经济工作会议上，市领导亮出了对房地产的分析判断：郑州房地产市场遇到一些小困难，将来不会有大问题。

　　领导的判断是建立在数据分析基础上的。郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策，鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。

　　笔者看了一下，郑州每年的高校毕业人数为25万人左右，2018年的一份大学生就业报告显示，郑州的大学生毕业留存率只有10.9%。想把20万大学生留在郑州，显然需要更猛的药方了。

　　果然，3月2日，郑州成了全国第一个全面放松限购限贷的城市。我觉得，这只是开始。

　　去年年底的中央经济工作会议后，领导对房地产行业作出诠释，房地产是支柱产业。上周住建部领导也说，房地产要为：“促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。”

　　已经有很多年时间，没有看到中国第一大产业被这么赞美了。

　　前几天，国家金融与发展实验室发布了一份《2021年度中国杠杆率报告》，包叔反复看了好几遍。报告提到中国居民部门的杠杆率，从2000年不到5%，增长到当前的62.2%，是各部门中增长最快的，当前已超过多数发达经济体，与日本较为接近。这其中，房地产资产，在居民总资产中占比约三分之一。

　　报告说2019年，中国法拍房的数字是50万套。去年，这个数字增长到160万套。

　　去年，金融部门领导说过，押注房价永不下跌的人，最终会付出惨重代价。现在看，它的确以一种超乎我们想象的力度和代价，来了。

　　只是所谓的“代价”，有的是曾经不可一世、仿佛在印钱的开发商；有的是违约断供的家庭；有的是在小咖啡馆独自消化着这一切的信托投资人……

　　中国财政部原部长楼继伟半个月前打过一个比喻。他说开车遇到红灯，我们知道大概还要40秒钟变绿灯，碰到绿灯知道多少时间转红，一切都有规则，有预期。可不能一个红灯半小时，一个绿灯又半小时。