又劝天公重抖擞：还得倚重房地产…

　　昨天，听朋友讲了一个就发生在他身边的故事。郑州市民李先生从事服装生意。去年7月20日暴雨过后，他去自己的仓库看了看，价值大概两百万的货物，不见了。7月30日，郑州发现首例本地阳性感染病例，又开始了全市1200万人的核检工作。李先生的复工计划，被打乱。

　　接下来的9月和10月，他的生意惨淡，但这还不是底。到了11月，郑州再次爆发疫情。但家庭开销、经营类贷款，这些开支，还是每天一睁眼都要考虑的事情。无奈之下，李先生把房子拿到中介门店挂牌。房子的按揭贷款早已全部还清，但为了自己的服装生意，他把房子做了现房抵押贷款。情况没有改善，他又把房子做了一次小额抵押，虽然贷不出来多少钱。

　　中介发现，他的房子的抵押比例已经达到了90%。但这时的郑州楼市，已跌入低谷。中介朋友说，郑州暴雨后，几乎就没有人看房了：这不是价格降多少的事。

　　把所有省份所有城市的法拍房对比下，你可以发现，在中国的热点城市里，法拍房数量最多的三个城市分别是：郑州、苏州、杭州。

　　郑州的法拍房数量达到37235套，是中国省会城市里数量最多的。这其中，有1.1万套集中在金水区。金水区是郑州市乃至全河南人口最多、经济最有活力、也是最富有的一个区。但去年，很多像李先生这样的郑州人，在与生活的抗争中，败了下来。

　　在郑州的银行朋友说，他们的信用卡逾期率和房抵贷不良率都上升了。

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　　2016年，郑州一位强人的政治生涯被终结。四年时间里，他完成了其他人不敢想象的事：拆迁村庄627个，动迁175.6万人。

　　这场拆迁的规模，堪比三峡大移民。那几年，郑州的空气质量，连续排名全国倒数第二。

　　运动带来一个好的结果，是郑州成为了“城中村清零”的城市。货币化补偿的带来的巨大流动性，恰逢中国楼市的狂潮。然后，郑州楼市起飞了。

　　2016年，郑州诞生了16个地王。尤其是2016年8月18日，从中午到晚上九点，在历经9个多小时、233轮的竞价后，中国金茂用35亿元的代价，拿下了在郑州北龙湖的一个地块，楼面价是3.69万元。同一天，融创拿下了另外一个地王，楼面价只比金茂少了一点点。

　　郑州房产人都在欢呼这个中原中心城市超越了广州，成为新一线城市房价的领头羊。但那一天，成为了郑州房地产市场至今不可逾越的高点。

　　金茂和融创拍下北龙湖地王27天后，郑州公布了调控政策，熔断机制出台。之后，郑州进入了五年调控时期。政策之严格。二手房交易中，执行全国最严苛的20%差额税的唯二城市，一个是北京，另外一个就是郑州了。

　　市场的热度却并没有被冲断。2019年10月，面对疯狂涌入郑州融创城的购房者，融创一位销售说：不要把他们当人看，还不是像狗一样屁颠屁颠跑来了。

　　说这话的销售想不到，“像狗一样的购房者”，有一天会突然从售楼处消失不见。

　　2020年9月17日，郑州艾美酒店，河南省的开发商们济济一堂，就共同关心的话题展开讨论。在谈到打折促销问题时，大家意见出奇地一致：都怪恒大。

　　当时，恒大刚喊出了全国楼盘7折促销的口号，让大家心里很不爽。把恒大一通乱捶，分析了各种利弊后，开发商们达成一致，绝不降价。

　　没过多长时间，“不降价联盟”就瓦解了。绿博金科天籁城、万科兰乔圣菲一降再降，北龙湖的碧源荣府原价5.6万/平米，干脆降到了每平米3万多。

　　这还不是最坏的时候。

　　去年7月暴雨过后，河南房企的带头大哥建业，把自己的各种损失统计了一下，发现各种经济损失超过了50亿。他们一年要卖超过10万套房子，每个月差不多就要交付1万套。可暴雨让建业9400套房子没法按时交付。于是，建业写了份情况说明，用了个危机感很重的标题，在8月初交给了有关部门。

　　信里建业诉苦很多，铺陈了那么多经营困难的话，最后落实的请求事项里，最重要的一项不是请求拨款，也不是建议放松调控政策，而是恳求省委省政府协调有关市县区，尽快偿还多年来拖欠的各类款项：总计超过50亿。

　　说是求救信，不如说是催款书。这和笔者讨债时的窝囊样，真是一模一样。

　　建业之后，河南房企永威、正商、鑫苑、康桥有样学样，都给政府写了求援信。后来打听了一下，信确实起到了作用，他们要回了部分欠款。

　　开发商们可能漏掉了最重要的事情。如果他们预料到去年下半年的市场情形，他们应该会多要点政策，让政策宽松一点，让政策来得更快一点。

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　　3月1日，郑州公布的救市19条政策，大家都看到了。重要的有这么几条：鼓励大学生、外来务工人员在郑州购房；老年人来郑投靠亲属，可新购一套房；鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷；下调住房贷款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。

　　从2017年至今，五年过去了，郑州是第一个旗帜鲜明地进行政策松绑的新一线城市。而且，他们成功做到了。之前，很多城市想要尝试，结果都扑街了。

　　郑州为什么是第一个，不了解这座城市的人，都想不通。

　　2018年7月，北龙湖金茂府推出了空中四合院大平层，每平米超过了10万元；曾同一天厮杀摘地王的融创中原一号院，其一楼带院产品单价则达到每平米13万元。

　　郑州的房价均价，也在那个月达到了每平米13719元。

　　癫狂之后，是漫长的冰冻和调整。站在山顶的郑州楼市，之后马上迎来下行期。从2018年7月到今天，郑州房价跌了3年多，到今年1月，郑州新房成交均价每平为11551元。

　　就在去年河南开发商们发出求救信后，郑州的市场形势进一步急转直下。河南一家本地房企，整个一月份的销售量是：2套。

　　2月14日， 河南本地房企名门地产的员工们刚放假回来，又接到了一份带薪休假安排通知，时间是从2月17日到5月31日，期间发放最低保障工资2000元。

　　名门地产曾是郑州的“土地爷”，但从2017年开始，这家公司的苗头就不对了。他们先是把名门时代城的部分股权卖给碧桂园，后来干脆完全退出。之后，又把名门橙邦交给了买榜单出名的佳源国际。卖地都救不了自个，名门地产于是做出了自己的选择：躺平。

　　过去一年多，这家公司不发工资，给员工放假。这种非暴力不合作的态度，已经出现人传人现象。

　　郑州的朋友说，类似的开发商，郑州现在有十几家。有的公司放假到3月1号，有的放假到4月10号，有的跟名门地产一样，直接放到劳动节后了。

　　胡葆森说，对优秀的企业来说目前至少还在白银时代，但对很多已经躺平的企业来说，黑铁时代都不是了。郑州19条出来后，有网友不解地问：政策能让在ICU的人转到KTV吗？

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　　在郑州公布救市的第二天，银保监会郭主席表示，去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。他同时说，不希望调整太剧烈，对经济影响太大：还是要平稳转换。

　　我理解，这算是中国房地产政策面的拐点了。在经历了剧烈的一年房地产去杆杠后，这个行业应该会适当放松了。

　　郑州打响新一线城市全面救市的第一枪后，体现出地方政府在楼市问题上越发有现实感。前几天，青岛也跟进了。陆陆续续，应该很多城市都会跟进。

　　政策公布的前后两天，郑州金水区的未来·天奕项目，就突然涌进来很多衣着得体的购房者。这个项目的房子，售价普遍在七百多万，有客户深夜一次性付款千万买房。

　　一部分人的积极性，已经被充分调动起来了。

　　这座城市人口在过去十年增长了397万人，在中国所有城市里排名第五。郑州市领导在2月中旬经济工作会议上还说，每年要吸引20万大学生留在郑州。

　　所以只要政策宽松些，不出现黑天鹅事件，地产商自己不撒绝户网、拔韭菜根，这种人口净流入的中心性城市的楼市，未来不会有太大的问题。

　　郑州救市19条发布的当天，一家开发商的投资部门就把政策反复研究好几遍。人才购房补贴，土拍门槛降低，鼓励二手房交易，货币化安置，这些都是实质性的利好。但他们期待的政策，在文件里并没有找到。

　　目前的政策对房企拿地积极性释放的利好，只有下调保证金比例，延缓尾款支付时间。但只有把所有尾款交齐了，开发商才能办证、开盘。看看同行一个月成交两套房子的战绩，大家都有点心里发憷。他们最后的结论是：客户的信心重建，要比房企更早，也更重要。

　　并不是每一座城市、每一家房地产公司都能挺过这一轮。客户不买房了，房企不拿地了，大家都躺平了。不少城市，三角形的三条边倒了两条。

　　去年，河南的一个地级市发现，他们的经营性用地卖不动了，外地房企不来参加土拍了，本地房企表示有心无力。今年，他们为土拍想出了一个办法：让纪检部门牵头。

　　还有几天，就是郑州集中供地的日子了。2020年，17座万亿GDP城市里，郑州的土地财政依赖度是28.9%，排名第一。

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　　最近，总在琢磨郁亮提出的“黑铁时代”。

　　这个词是罗马神话的记年法，根据人和神的关系，把人类历史分为四个时代。黄金时代，神和人和谐共处；白银时代，宙斯掌权，开始和人类发生矛盾；青铜时代，人类不敬神了，互相之间开始打仗；黑铁时代，神不再庇护人类，人类弱肉强食。

　　黑铁时代，就是现实世界的真实写照。在郁亮的语境里，房地产从2020年的白银时代到2022年的黑铁时代，只用了三年。

　　雨露不再，只剩雷霆。

　　神逐渐抛弃房地产，这倒不是最可怕的，因为神总是要关怀人类的；从罗马神话来看，黑铁时代之所以黑暗，是信仰崩塌了……