中国房价跌破万元！但楼市却在悄悄回暖？

　　松绑大潮来袭后，市场正在艰难企稳。

　　刚刚，中国房价跌破万元！但楼市真的在回暖……

一

　　新公布的一季度数据，展示了当前楼市的低迷：

　　一季度，中国房地产开发投资增速0.7%，势头一路下行。

　　而这一数据，已经是有统计数据以来的历史次低水平，仅次于2020年疫情时期。

　　投资下滑，销售情况同样并不理想。

　　一季度商品房销售面积同比下降13.8%，销售额则是下降22.7%。

　　销售下滑的同时，房企资金来源创历史最大降速。

　　今年一季度，房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。最吓人的是，这一数据，比2020年一季度还要低。

　　可以说，尽管春风频吹，房企们还是没能顺利出逃。

　　这意味着，房企暴雷、项目烂尾的可能性并没有下降。

　　这是怎么回事？

　　我们看看，具体是哪些数据在拉后腿？——

　　国内贷款，同比下降23.5%；

　　定金及预收款，同比下降31%；

　　个人按揭贷款，同比下降18.8%；

　　自筹资金，同比下降4.8%。

　　一方面，是金融机构对房企依旧谨慎，除了大型国央企和少量优质民企外，其他房企并没有得到松绑，获得资金支持；

　　另一方面，买房人还在保持观望，对烂尾的担心，以及对房价的预期悲观，都导致了购房款的减少。

　　而今年4月，是今年房企偿债的高峰期，到期债务规模超过1000亿元，海外债规模约491亿元。

　　未来一段时间，诸如房企退出旧改项目，债务违约，出售资产等新闻，断不会少。

　　一环扣一环。

　　房企日子不好过，地方的日子也日益拮据——

　　房企土地购置面积同比下降41.2%，迎来历史最低增速；

　　房屋新开工面积同比下降17.5%，房企新开工意愿仍然疲弱。

　　事实上，房企们拿地不开工的趋势，已经延续多时了。

　　截至2月9日，去年集中供地中成交的地块，还有八成没有动工。缩表出清的时代，房企们只能坐等行情到来。

　　不仅如此，还有一个不确定性在从中阻挠——

　　疫情。

　　3 月以来，多地疫情反弹，国内已有含上海、西宁、昆山等多城实行过静态管理，受疫情影响的城市数量占比超过40%。

　　疫情还将持续多久？没有人能给出确切答案。

二

　　不过，重新审视数据本身，还是能发现一个稍微乐观的趋势：

　　楼市，正在艰难企稳。

　　开头的数据低迷，反映的其实是“增速”。

　　去年前六月，全国楼市火热，部分热点城市跳涨连连，行情火热，迭加2020年的低基数，就造就了去年一季度商品房销售额上涨88.5%的数据。

　　下半年，楼市调控严格，房企端、信贷端、需求端等等全方位进行了收紧，导致严重的“合成谬误”，让房地产过度下行。

　　而今年一季度的增速，是建立在去年年初的高基数上的。

　　所以，当我们把绝对值拿出来比较，会发现，今年一季度，房地产投资额和销售额已经出现了企稳的征兆。

　　去年10月，房地产销售额为12389亿元，投资额为12365亿元；

　　今年3月，房地产销售额为14196亿元，投资额为13265亿元。

　　跟去年10月的楼市绝对低谷相比，3月份，事实上已经相对回暖。

制图：楼市黄大大 数据来源：国家统计局

　　这是一个绝对“反常识”，甚至是反舆论的观点。

　　但是，数据不会撒谎。

　　事实上，正如统计局代表今天所说的那样：

　　尽管当前房地产销售在下降，但也要看到随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

　　在统计局的视角里，随着市场长效机制的逐步建立，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

　　今年以来，全国已经有60多个城市不同程度放松楼市，逾百个城市下调房贷利率。

　　更重要的是，除了废除限购限售外，二成首付和“认贷不认房”的标志性放松动作也在不断出现。

　　为了楼市进一步企稳，甚至是回暖。

　　接下来，还将有更大力度，更大尺度的救市动作出现。

　　一二线城市的刚需们，可以提前准备了。

三

　　另一个标志性信息是：

　　2022年，楼市重新跌破万元。

　　数据显示，一季度，全国商品住房均价为9552元/平方米。房价，再次跌破万元。

　　值得注意的是，自2021年2月达到11030元/平方米历史最高水平后，全国房价已连续14个月下降。

　　这意味着，全国性的房价普涨，已经成为历史。分化，才是中国楼市未来的主旋律。

　　那么，哪些城市还在上涨？

　　新房上，重庆（8.1）、银川（6.6）、杭州（6.2）、北京（5.7）、西安（5.6）

　　这些城市，是少数房价同比涨幅大于5%的城市。

　　二手房上，北京（7.2）、海口（6.6）、上海（4.6）、重庆（3.7）、成都（3.2）

　　这些城市，是二手房同比涨幅大于3%的城市。

　　可以发现，除了北京迎来加速回暖的小阳春外，另一座二线城市也在逆势崛起——

　　重庆。

　　这座城市，3月新房同比上涨8.1%，二手房同比上涨3.7%，迎来了双双上涨。

　　这正印证了我们此前《楼市的大反攻，开始了！这个热点城市，开始躁动》文章中分析的，重庆的行情开始了。

　　这是一个难得的机会。

　　接下来，重庆楼市的春天，还将继续。不过，是分化上演。