房地产的“财神爷”纷纷坠落凡间…

　　2015年，中信银行的谢宏儒从石家庄一路南下，担任这家大型股份制商业银行的广州分行行长。他很快和广州的老板们打成一片，这其中不少是开发商。

　　谢宏儒到任第二年，他的领导孙德顺更上一层楼，成了中信银行行长。他们共同开创了一片新天地。

　　央行开闸，棚改货币化，那两年对所有行业来说，都是高歌猛进的时代。干银行的和干房地产尤其如此。他们言必称地产金融化，两大行业开启了一段你中有我、我中有你的蜜月期。

　　平安的马总也搞了个联盟。一吆喝，房产圈最有影响力的大佬，都齐刷刷跑到上海捧场。

　　在这样的氛围中，孙德顺也对地产产生了浓厚兴趣。他频频南下广州，和当地的开发商们交流业务心得。有次在饭桌上，恒大的高管提了一个想法：贵行的不良资产，恒大可以接一些。

　　孙德顺听了很激动，大手一挥，一个总对总的合作计划就此诞生。

　　这家银行给予恒大集团400亿元综合授信、500亿元地产基金、200亿元多元化并购基金，和900亿元内保外贷的额度。

　　这是一个银行与房企的互帮互助计划。所有人都想不到，这种计划的开端有多美好，结局就有多惨烈。

　　马总广撒英雄帖的那年，平安旗下的平安不动产成为了中城联盟的会员。这个联盟一共有68家会员单位，大部分都是房地产相关企业，每年论坛就相当于房地产行业的乌镇大会了。

　　2017年年初的中城联盟论坛上，平安不动产的负责人给开发商们普及了一些金融知识，称金融机构可以与房企进行股权合作。

　　让开发商们醍醐灌顶的，还有另外一位金融人士。2018年年初的中城联盟论坛上，民生银行的人员对台下的开发商说，适度加杠杆对企业快速发展有好处，要打好金融这张牌。

　　那一年，链家的左晖、中城投资的路林，讲的还是去杠杆、防范金融风险。这位民生银行的人员，是中城联盟会员中唯一的银行人士。

　　最近，民生银行流传了一封内部信，内容直指他们这几年房地产业务的风险。这封尖锐的内部信仁者见仁，智者见智。不过很多人看了还是大呼：开了眼界。

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　　去年，谢宏儒落马了。

　　今年1月，孙德顺也出现在了电视专题片《零容忍》第四集。工作人员透露了他当年在一次行长办公会上的讲话：全行一定要立刻给我把制造业贷款停下来，即便你有100%的抵押，那也不行。

　　那两年可能是制造业最惨的时代，也是房地产行业最好的时代。

　　中信银行在广东、福建、辽宁的一些不良资产，被恒大接手过去。几百亿的资金，呼啦啦地涌进了恒大的银行账户。凭借这些资金支持，许老板很快就对外放话，他们已经是深圳土储最多的开发商。

　　民生银行人员在中城联盟论坛上那番讲话，也传到了各个开发商的耳朵里。那年起，民生银行开始大规模和中小房企签战略协议，比如正荣20000000000元、佳源15000000000元、正商10000000000元……难怪兽爷说：那零多的哟，我TM以为到成都了。

　　民生银行在房地产行业的贷款像开闸了。从2015年底的240000000000元，飙升到了到2020年底：440000000000元。

　　地产金融事业部业绩也不断增长。2019年，民生银行的房地产业务，反超租赁和商务服务行业，成为占全行贷款总额最高的第一大行业业务。

　　笔者看到一份民生银行地产金融事业部对八十余家房企各项管理资产的统计明细。每家房企的表内贷款、表外、债券投资、承销债券都有一一列举。管理资产规模最高的，还是恒大。截止2021年底，还有273亿贷款。

　　内部信里列举了民生银行管理资产规模最大的几家房企。名单上的名字，很多我们都很熟悉：恒大、世茂、阳光城、荣盛、佳兆业、蓝光、新力、协信、奥园、正荣......

　　自去年以来暴雷的房企，他们几乎一个也没落下。

　　民生银行踩的其中一颗雷，是泰禾集团。他们的高管在中城联盟论坛喊话的前几个月，黄其森已经完成了一次重要人才引进。

　　原中国建设银行机构业务部总经理黄曦，在54岁这年辞去在建行的工作，到了泰禾担任了副总裁。泰禾副总裁还有一个叫林文华的，此前是建行福州城北支行行长。笔者的好友兽爷曾说黄曦的这次跳槽是：财神爷下凡。

　　黄财神来到泰禾几个月后，建行福建分行就为泰禾制定了100亿元的融资方案。

　　银行在争相给开发商送钱时，恒大的操作不太一样。2016年，恒大花了一百亿成为盛京银行股东，还承诺接盘盛京银行过往500多亿元的不良资产。

　　恒大的反向操作，把银行给整不会了。当然，五年后的2021年，他们还是反应过来了。

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　　恒大与中信银行的友谊，在深圳天璟项目得到最完美的展示。

　　2015年，恒大从一位神秘富豪手中接手了深圳天璟项目。后来有报道说，这个楼盘的货值有100亿元。两年后，项目达到预售条件：这时，中信银行适时出现了。

　　恒大与中信银行旗下的信银基金签订了10份项目协议。信银基金以108.5亿元的代价，获得了天璟项目公司49%的股权。

　　笔者披露过，恒大、中信银行及一些神秘富豪之间，经常上演一些辗转腾挪的资产戏码。他们大多隐身于复杂的股权结构幕后，却又神通广大。这些神秘富豪中，翠林系的王忠明只是其中之一。比如天璟项目原来的股东，其另外掌握的资产之一，是深圳福田区的君临天下酒店，这个酒店式公寓项目，是福田CBD唯一168米超高层物业。

　　天璟项目可能是中信与恒大合作最成功的一次。

　　2019年2月，中信银行做出重大人事调整，1958年出生的行长孙德顺到龄退休。但很快消息传来，孙行长失联了。中信银行与恒大之间有力的连接，也似乎突然中断了。

　　当时，恒大收购了大连曾经的第一豪宅明秀庄园，这个项目原来的主人，是大连曾经的富豪焦正刚。项目收购正值关键时刻，子弹却没了，在最初恒大与中信的口头交易中，明秀庄园是资产包中的一个。

　　恒大最终没能让明秀庄园重生。紧接着，其他口头承诺的合作，都一夜之间作废了。恒大的朋友说，当初的千亿合作计划，最终落地的，可能不到一半。

　　2020年3月20日，中央纪委国家监委官网发布消息，中信银行股份有限公司原党委副书记、行长孙德顺被开除党籍。

　　据说，孙德顺出事后，中信银行在北京第一高楼召开了一次拨乱反正的会议。当时听会的，还有恒大的高管。在那次会议上，那位高管听到了他最不想听到的消息：1000亿的合作计划，泡汤了。

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　　2020年6月，在民生银行工作25年的一位老人辞职了。

　　这位元老掌舵民生银行的六年时间里，民生资产总额翻倍达到约七万亿，不良率不足1.6%，拨备覆盖率155%，几乎是民生银行有史以来最好的水平。

　　三个月后，三道红线制度出台。当年年底，银保监会郭主席公开说：房地产行业是中国金融风险最大的灰犀牛。

　　民生银行迎来了新的掌舵人。他做的第一件事，就是开始在这一年化解风险。当年，民生银行房地产对公贷款余额压降了500亿。带来的一个后果就是，民生银行成为净利润唯一负增长的上市银行。去年四季度，民生银行净利润转赢为亏。

　　去年6月，民生银行新一届领导班子召开股东大会。一位小股东质问，民生银行曾经是股份行里一颗璀璨的明星，现在它已经褪去了光环，发展过程中什么问题导致了这个结果？

　　高董说他认为，有时候一家企业并不是战略方向有问题，更重要的是执行能力，执行就取决于整个组织文化。过去民生银行组织架构分割、各自为政：过于追求短期利益。

　　随后，民生银行启动了大刀阔斧的组织架构改革，权力巨大的事业部制迎来终结。金融事业部和地产金融事业部被重组为战略客户部、地产金融部，分部及下设机构被划给各地支行。重组后的地产金融部，由一位副行长统筹管辖。房地产由集团统一授信管理和新增授信审批。

　　几乎与民生银行内部整顿的同时，中信银行的孙德顺与谢宏儒落马。

　　今年3月，泰禾集团发布公告，董事长黄其森正协助调查。后来大家知道了，事情的起因，是泰禾的两个财神爷出事了。

　　财神爷真的下凡了。

　　民生银行朋友都说，他们其实完全能理解地产金融事业部，在2020年前大刀阔斧猛冲的动机。毕竟，当时谁能按捺住对业绩的冲动呢？

　　据说，那位成为中城联盟会员、鼓励大家加杆杠的领导，在主管风控部门时的风格，和之后完全不一样。当年的他，总觉得：做市场的太激进。

　　谁说财神不会变脸？