国进民退 中国房地产市场大洗牌

　　近几个月，在全国各地的土地拍卖会上，有中央或地方政府背景的开发商成了主角，一定程度上得益于它们能继续获得可负担的融资。

　　中国政府的“三条红线”政策阻止了像中国恒大这样的开发商快速扩张。

　　中国房地产市场近一年的大洗牌显然催生出了一些赢家：国有开发商。

　　从中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)到融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称：融创中国)，一些昔日的行业龙头出现了国际债券违约，并遭遇大伤企业元气的销售下滑，值此混乱之际，一些国有同行不断通过收购更多土地和其他资产实现扩张。

　　香港大学(University of Hong Kong)金融学讲席教授陈志武表示，近一两年会是民营地产公司被加快挤出的过程，它们的空间只会被不断挤压。

　　一些投资者认为，有政府背景的开发商处于更有利地位，能经受住行业低迷的考验。信安环球投资有限公司(Principal Global Investors LLC)驻新加坡的亚洲固定收益主管Howe Chung Wan表示，“幸存下来的大多是财力更强、与国企有关联的开发商，因为这些都是政府希望看到成功的企业。”

　　他说，并非所有的国有房企都会有不错的表现。上周，绿地控股集团股份有限公司(Greenland Holdings Corporation Limited, 600606.SH, 简称：绿地控股)债券暴跌反映出该公司违约的可能性极大。上海市政府是绿地控股的大股东之一。该公司上周五表示，其业务受到了新冠疫情和上海封控影响，因此寻求将一笔4.88亿美元的美元债券进行展期。

　　近年来，中国政府加强了对民营部门的控制，使关键行业与国家目标保持一致。这些举措的根源在于，中国领导人对国内企业家及其快速增长的企业不信任。中国政府批评了资本的“无序扩张”，针对互联网科技平台、教培机构以及其他一些由民营企业主导的行业开展了监管整顿。

　　过去十年里，中国房地产行业大规模扩张，目前该行业也由民营企业主导。房地产行业受到了一些限制措施约束，比如2020年8月出台的“三条红线”政策，该政策对房地产开发商的借款进行了严格限制。受该政策影响，中国恒大和其他一些房企的快速扩张步伐戛然而止，此前这些公司积极举债并从持续上涨的房价中获利。中国政府重申了“房住不炒”的官方立场，这表明政府希望有一个稳定的住房市场。

　　自去年夏季楼市降温以来，中国政府一直在鼓励国有房企在该领域发挥更积极的作用。

　　去年12月，监管机构发布了一项指令，鼓励状况良好的开发商从陷入困境的民营同行手中购买优质资产。有关部门还要求金融机构通过贷款和债券融资来支持此类收购。

　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司(China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings CO.,Ltd., 001979.SZ, 简称：招商蛇口)和华润置地有限公司(China Resources Land Ltd., 1109.HK, 简称：华润置地)等国有开发商都为此类并购进行了融资或者发行债券。中国最大债券市场的官方数据显示，到目前为止，募集的相关资金总额相当有限，约相当于5.2亿美元。

　　荣鼎集团(Rhodium Group)分析师Allen Feng和Logan Wright在今年早些时候的一份报告中表示，国有开发商在行业内只占较小份额，能给整体行业带来的帮助有限。他们估计，按销售计算，国有开发商约占中国整个房地产行业的15%-25%。

　　荣鼎集团的分析师还表示，国资开发商可能会利用该行业整体处境困难的机会，通过买入低价出售的优质资产获益，而不是试图拯救民营竞争对手。

　　根据监管备案文件显示，最近有民营开发商将一些未完工的住宅或商业地产开发项目的股权出售给了国有实体，包括近来也出现美元债务违约的中国恒大和花样年控股集团(Fantasia Holdings Group Co., 1777.HK, 简称：花样年控股)。

　　在中国恒大的总部所在地广州，该市今年第一场土地拍卖于5月举行。在成交的18宗地块中，约有15宗被地方政府或中央政府拥有的公司获得。广州地铁(Guangzhou Metro)竞得四宗，这是一家拥有房地产开发业务的地铁运营商。

　　这与两年前这座城市土地拍卖的火爆场面形成鲜明对比，当时成交的11宗地块有10宗被民营开发商获得，包括中国恒大（拍得两宗）及两家现已违约的开发商佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 简称：佳兆业集团)和中国奥园集团股份有限公司(China Aoyuan Group Ltd., 3883.HK, 简称：中国奥园)。既在2020年拍卖中竞得地块、又参与了今年5月拍卖的唯一一家开发商是广州政府控股的越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Co., 0123.HK, 简称：越秀地产)。

　　华润置地是通过融资或发行债券获得并购资金的国有开发商之一

　　越秀地产成立于1983年，根据香港交易所的公告，该公司去年报告了其有史以来最高的合同销售额，并在18个城市竞得37宗新地块。该公司股价今年上涨23%，而大多数民营开发商的股价同期下跌。

　　根据中国国家统计局的数据，总体而言，开发商的土地购置急剧下降，2022年头四个月土地购置面积同比下降46.5%。

　　据中国房地产搜索引擎诸葛找房(www.zhuge.com)追踪的数据显示，这四个月里参与土地拍卖的前20名开发商中，除八家之外，其余都有政府背景。过去两年间排名最靠前的碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称：碧桂园)现已跌出前20名。

　　行业数据提供商克而瑞(CRIC)的分析师谢杨春表示，中国最大的开发商仍手握足够的土地来维持至少三年的楼盘销售。但如果行业低迷势头持续，有政府背景的开发商继续在土地拍卖会上购得大部分住房用地，这将预示这些公司未来销售的住房数量将增加。

　　荣鼎集团的Feng在5月的一份报告中表示，只要能在这轮整合中活下去，未来就有望在这个缩水后的市场中发展壮大。