亮底牌了，现在还有谁能为楼市接盘？

寻找楼市接盘侠。

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楼市这两年，真是峰回路转。

去年三个季度之前，轮番的密集调控政策，终于在真正意义上遏止了楼市的势头，不过有点用力过猛，导致GDP直接降到5%以下。

三季度之后，楼市政策开始回暖，政策一步步松绑，从四五线开始一直到强二线城市，从购房补贴到利率下调再到现在的大面积松绑限售限购。

今年以来，楼市从销售到开发纷纷转负，这其中疫情是很大的影响因素，但问题不在于疫情让人们无法出门买房，而是一连串的因素导致大家买房的预期和意愿都变了。

楼市不振，除了房企的债务风险，上下游产业的就业，其实更影响了地方的土地财政，现在的土拍偏远城市基本就是流拍，热点城市基本都是国资托底，左手倒右手。

所以，现在各地都出现很多楼市骚操作，希望在房住不炒的前提下刺激楼市，总结一句话就是：

寻找楼市接盘侠。

可是时至今日，还有谁能为楼市接盘呢？

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下面简单来捋一下。

1、刚需

这是高层最愿意看到的结果，郭树清曾经特别指出过一个群体：

城市新市民。

新市民主要是指在城镇居住但没有户口，或刚拿到户口不足两三年的群体，目前这类群体有近三亿人，包括个体户、打工人等群体。

新市民群体看似很大，有三亿这么多，但是其中的刚需可能并没有那么多。

户口其实和购买力没太大关系，没有户口只能说有购房的需求，但是购买力从哪里来？

个体户没买房的很少吧，如果把送外卖的自雇也算个体户的话，靠送外卖来接盘高房价，还是有点压力的。

现在外卖也就一二线和三线省会发达，但是动辄8000以上的月供，就算外卖一个月1万，能维持多少年，真要接盘还不如回老家。

农民工类似，早年人力工资不高房价也不高，那时候能接盘也都接了，如今虽然人力工资上去了，但房子想要接盘怕是也接不起。

剩下的白领打工人，前几年没上车的，估计还在攒首付，人数就更少了，而且年轻白领还想买房吗？

而且，城市新市民只能在人口净流入的城市去接盘，这些城市的楼市问题反而不是最严重的。

总之一句话：

数字很丰满，现实很骨感。

2、改善

改善的目标人群很固定，孩子入学，生二胎、三胎。

但问题是，学区房并不是增量，而是流动，用完几年，孩子毕业就卖掉了。

而其他改善大都也是置换，特别是在当下楼市预期不明朗的情况下，置换就要先把二手房卖掉，但是看看现在二手房的鬼样子，指望改善来接盘楼市，也很难。

3、投资

其实要我说，楼市最大的接盘侠应该就是投资者，注意不是炒房者，炒房这个问题我们下面会讲。

但是投资者现在还愿意接盘吗？

之前说过今年年初出现两个罕见数据：

居民中长期贷款一般来讲主要就是两项，一个是车贷，另外一个是房贷。

居民中长期贷款负增长，15年来首次，负增长说明新增贷款少了，大家对楼市预期不好，另一个很多人选择提前还贷。

我们之前专门计算过：

单纯看收益，理财收益都跑不赢房贷利息。

现金留在手里做理财的收益都不能覆盖银行利息，干脆提前还贷算了。

另一个数据就是居民的储蓄意愿创20年新高：

不愿意贷款，愿意储蓄，甚至提前还贷，只能说明一个问题：

有钱居民不愿加杠杆，选择修复负债表准备过冬了。

4、炒房客

炒房客这几年过得不是很好，前段时间有消息曝出，炒房祖师爷欧神又在群里借钱还房贷了。

我记得这已经不是第一次了，从他的联络计划集资到群里公开借钱，这种情况有一两年了吧。

另外一个炒房的深房理，现在很多人也在蹲他的后续吧。

他们现在都自身难保，靠他们接盘，想都不要想了。

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上面这些群体基本都是所谓的楼市存量群体，现在都不太能指望得上。

真的要找接盘侠，还是要挖增量。

增量在哪里？

一是增量资金，二是增量购房者。

目前已经看到有城市行动了：

先来说增量资金，上面说了，有钱人不愿意买房，或者说现在海外房地产这么火，干嘛要在国内买呢？

这么想怎么能挖到增量？

有钱的定义不一定就这么窄，有稳定的现金流（未来的钱）也行啊，有很多公积金（存量变增量）也行啊，自己没钱直系亲属有也可以凑一起啊，增量资金不就有了。

这么说估计你就知道我在说谁了：

珠海目前的政策：一人买房全家帮，用什么帮，用公积金帮付首付帮还月供。

看到公积金就知道了，在中国体制内群体的现金流最稳定，他们的公积金相对也最多。

让体制内群体去接盘楼市，起码看上去是可行的，而且逻辑是一致的：

国资都能接盘土拍，为何体制内群体不能接盘房子呢？

这比接力贷的好处在于这不是次贷，体制内群体的现金流还是很稳定的，同时可以盘活公积金作为增量资金支撑楼市。

未来大家可以看看，有没有别的城市也出台类似的政策，这种政策特别是适合处在二三线之间的城市，经济也不算差，但是人口流入没二线那么多。

再来说增量人口。

在中国哪个群体最多？农民，早些年有9亿人，随着城镇化推进，现在只剩六亿了。

但是六亿也不少啊，把他们当中的一些人变成市民，不就可以买房了吗？

我们看到广西玉林已经这么做了。

这个城市从去年就开始了拉人进城的计划，上至每个区县，下到每个乡镇，都被分配了拉人进城的任务，4年准备拉50万人到新城区。

为了吸引农民进城，不但送现金补贴，还送工作，解决教育和养老，简直就是变相的房子下乡。

其实和这个类似的政策还有一个就是振兴县城。

在明眼人看来，振兴县城其实就是一种拉基建和托底楼市的政策，是刺激经济的手段。

总结一下：

总的来说，短期之内想要刺激楼市，我对用行政化手段鼓励农民进城买房的做法还是持怀疑态度的，倒是觉得体制内接盘更有可操作性。