楼市回暖 ？一盆凉水泼下

　　一盆凉水泼下。

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　　最近，有报道6月楼市数据不错，虽然被质疑把安置房也算到新房面积里了，但各地营造楼市回暖的意思还是很明显的。

　　没想到被统计局泼了一盆凉水：

　　中国人均住房面积超41平方米：平均每户居住面积达到111平方。

　　人口普查十年一次，特别是这次始于2020年的第七次人口普查，不但查人口，还查住房情况。

　　为什么人们重视这次人口普查的数据，因为真的是花了大力气上门调查的数据，比样本抽查更真实可靠。

　　如今，这份住房情况的数据终于出炉了。

　　数据显示，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

　　单纯从整体数据看，中国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平，即便只看城市居民，也与发达国家接近。

　　什么意思？

　　就是从总体上来看，中国的房子已经过剩了。

　　把时间拉长一点，中国这40年来人均住房面积的变化。

　　从不到10平米到超过40平米，总量和平均数上已经足够了。

　　按照房地产的分析框架，长期看人口，未来人口下降的趋势不可逆转，而房子总量已经过剩，楼市面临最直接的问题就是：

　　增量需求在哪里？

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　　整体过剩的前提下，局部的分配其实是不平衡的。

　　不平衡的情况要分两方面来说：

　　区域的不平衡，人均的不平衡。

　　区域的不平衡很好理解，农村人口流失，人均住房面积肯定偏大，特别是中西部农村，很多村里只剩下老人。

　　同样的情况也普遍存在于人口净流出的小城，相对于这些小城，都市圈的住房其实是比较紧张的。

　　这里面有一个争议的问题：

　　面对区域的不平衡，是发展中西部吸引人口回流，还是进一步壮大都市圈。

　　从政策上看，这些年的建设用地指标倾向于中西部，导致都市圈建设用地不足，但是近年来都市圈为了应对老龄化和楼市压力又开始抢人大战，其实造成了一定程度上的资源错配。

　　我还是倾向于依靠先天禀赋先聚集再溢出达到区域平衡的，应该给都市圈更多用地指标，把供应提上去，把价格降下去。

　　另一个不平衡就比较好理解了，有的一家多套房，有的一套都没有。

　　在总量和人均数据上，这些都体现不出来。

　　其实，在七普开始的时候，大家很希望这次花了大力气可以把空置房的数据真实的统计出来。

　　但现在没有公布，我估计可能不是没有数据，而是比较敏感吧，就像不动产全国联网，搞了多少年了，据说今年年底能建成查询。

　　所以，对于人均的不平衡，最好的办法是房产税，这个问题很复杂，在法理上一直有争议，为了规避争议连名字都改成房地产税，变成持有环节的税，但是在调节上确实有用。

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　　结语

　　总结一下：

　　从总量上看，中国的房子已经过剩了，但是从分布上来看，显然是不平衡的。

　　如何缓解不平衡的问题呢？有分歧：

　　一是均衡发展，给偏远地区政策支持，让人口回流，一是给都市圈用地指标，缓解大城市住房难题，然后通过都市圈经济溢出效应带动区域平衡发展。

　　选择哪一种，都会对当地的楼市产生影响。

　　我是倾向于解决大城市住房问题的，偏远地区的问题短期可以靠转移支付，长期靠都市圈溢出效应。

　　再来就是房地产税，短期也不容易出台，时机不对，何况房产在中国居民财富构成中占绝对多的比重，操作起来也会更加谨慎。

　　所以，未来的楼市，就要从这些存量的不平衡中，寻找解决自身问题的方法了，大灌水搞增量的时代一去不返了。