老外们走了，中国“公寓界天花板“空了

01

一些老外离开了中国，国内的奢华酒店公寓出现了大片空置。

最近，“公寓界天花板“上海宝格丽公寓开始寻求转让，据港股公司华侨城（亚洲）披露，该公司旗下非全资附属公司华侨城上海置地计划于北京产权交易所通过公开挂牌出售上海首驰企业51%股权。

值得一提的是，上海首驰企业旗下最值钱的物业就是上海闸北区苏河湾区域的133套宝格丽公寓及相应土地使用权，此公寓为中国首家宝格丽公寓，华侨城（亚洲）为其标底价约5.85亿元。

但从实际操作来看，虽然账上不差钱，但地主家也没有余粮，这半年华侨城一直在寻求将旗下一些盈利能力较差的资产及时“变现“。

根据华侨城亚洲发布的消息，持有上海宝格丽公寓的上海首驰 2020 年、2021 年以及2022 年前八月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1万元及3695.3 万元，累计亏损超过1.4亿元。

如果从上海宝格丽公寓目前的出租率来看，今年上半年，宝格丽公寓月均出租率为57%，大概有一半是空着的。

华侨城2019年为上海宝格丽公寓剪彩时，恐怕也没有预料到烫金地段如此低的入住率以及开业后的连年亏损。

毕竟如果你不太了解上海宝格丽公寓，只需要记住几个关键词：月租金6.5-15万元，意大利国家级珠宝设计师Antonio Citterio Patricia Viel设计，与明星、世界500强外籍高管为邻。

但遗憾的是，继米兰、巴厘岛、伦敦之后，宝格丽在全球第四家宝格丽公寓的光环也没能让上海宝格丽公寓的经营业绩增色。

不仅上海宝格丽公寓，第一太平戴维斯提供的数据显示，今年二季度，上海一手高端酒店公寓市场无新增供应入市，一手高端酒店公寓租赁环比下跌66.0%，同比下降66.5%。

其中高净值、外籍人士受近期封控及经济形势影响较大，因而高端酒店公寓住宅市场波动较大。

此种背景下，华侨城选择将上海首驰51%的股权出让。在转让后，华侨城持有上海首驰的股权将仅剩 49%，其将不再是华侨城附属公司。 

02

国内高端品牌酒店公寓遇冷与外籍人士在国内的减少有关。

2000年初，品牌服务公寓跟着外企来到中国，其本质是酒店性质的物业，但却融合了家庭特色，随后嘉里、奥克伍德、雅诗阁等集团在中国一二线城市纷纷布局，受到外籍高管、使馆高阶人员青睐，迅速成为酒店行业的新型增长点。

旅界不完全统计了北京、上海等城市的品牌公寓，从 1992年至今，14 个城市 12 个品牌陆续建了上海宝格丽公寓、北京紫檀万豪行政公寓、北京阿玛尼城市公寓、丽江瑞吉别墅等 42 座间品牌酒店公寓，其中 24 座在过去数年内建成。

与高端品牌酒店公寓快速发展同步的是，国家统计局数据显示，中国的外企数量进入 1990 年代以后开始快速增长，到 2005 年达到高点。之后数量没有增加，但雇佣的人数翻了翻了五六倍，1999 年外企从业人员 306 万人，到 2013 年达到顶峰 1566 万人。

那个时候酒店公寓主要是给外派来的外企员工居住，多家 500 强公司已经能给外派到北京的外籍高管开出每月 2-5 万元住房补贴。

北京东直门、国贸等核心段的雅诗阁公寓、瑞吉公寓、凯宾斯基等早期几乎都是外企人员居住。也不只是高管待遇，被微软从外地挖来亚洲研究院的软件工程师，很多都在雅诗阁开在海淀的盛捷服务公寓住过一个月过渡。

但外企在中国已经大不如前。

外企人力资源机构万宝盛华的雇佣前景调查报告显示，从 2010 年开始外企的就业景气指数不断下降。2010 年第四季度时，外企的雇佣前景指数是 50% 以上，到 2018 年一季时这个数字已经降到了 9%。

受近三年疫情影响，公开资料显示，去年非中国籍人员出入境人次相比新冠疫情爆发前的2019年降低了95.4%，众多外籍高管因为隔离等诸多原因不再愿意前往中国。

据中国欧盟商会的估计，自疫情爆发以来，已有半数在华外国人离开中国，该商会的调查还显示，74%受访者认为新冠清零影响人员招聘，难以留住外籍高技能员工，33%受访者表示高级经理和关键人员拒绝在中国的工作机会。

另有超过四分之三的公司认为封城使中国的投资吸引力下降。像苹果这样曾经在中国市场所向披靡的公司也预计中国销售额将大幅下降，一些欧美公司开始考虑将部分业务从中国转移出去。

在华外国人这波“返乡”潮的出现，以及国企反腐、私企开源节流，导致国内高端品牌酒店公寓丧失了一部分重要客源群体。

以上海宝格丽公寓为例，即使费用涵盖了物业管理费、每周三次客房打扫、每周二次布草换洗、无线高速网络、数字电视、全套定制家具、全套Miele电器、全屋新风系统、全屋软水净化系统、高端酒店床品等服务，单纯依赖本土客群也很难支撑起如此高昂租金的品牌公寓。

上海宝格丽公寓欲寻到优质“接盘侠“，或许还需等到国内出入境政策限制进一步放开以后。