北京二手房挂牌量突破10万套

　　北京居民王瑶最近突然急迫了起来，两年多前在北京朝阳区东五环附近购买了一套“老破小”的她，原本没有置换计划，现在也打算加入“挂牌”队伍，并开始密切关注市场动态消息。

　　这种变化，源于近期“北京二手房挂牌量激增到10万套，创历史新高”的说法，市场氛围被烘托得紧张了许多，“成交明显下跌，价格承压”的言论出现了，“抛售潮”等一些猜测也出现了。

　　北京住建委数据显示，2017年-2021年，北京二手房全年成交量呈现平稳上行趋势，分别达到13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套，同期新房网签量则分别为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。与其他以新房成交为主的城市相比，北京的置换需求占据主流。

　　从近年情况来看，随着住房市场持续发展，北京市二手房年度交易规模已达15-20万套左右水平，与市场规模相比较，当前挂牌中房源量并不属于“库存过高”。根据北京链家研究院监测数据，2019年后，北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套。近三个月月均挂牌数量相较过去5年下半年平均值无显著变化，当前挂牌量与去年同期相比有微增。

　　另据58安居客房产研究院统计数据，北京近几个月的二手房在架量无明显波动。2022年10月，北京市二手房在架房源量环比增加0.2%，与上月基本持平，已连续6个月维持在15万套出头的水平。今年3月份，58安居客的北京市二手房挂牌数量曾超过18万套。需要注意的是，去年是北京楼市成交“大年”，相对较快的去化速度拉低了房源量。

　　综合判断，当前北京市场处于疫后恢复平台期，新增挂牌、带看、成交、价格等各项指标无显著波动，各项指标均处正常范围。

　　至于二手房挂牌量与市场走势之间的关联，需要审慎看待。一般来讲，包括新增房源、动态销售房源、核销房源等在内，挂牌房源量指标的影响因素较多。

　　通过回溯既往挂牌房源量数据与成交数据，房屋成交价格、房屋成交量走势的关系发现，有业内人士指出，“挂牌量预示市场冷热”的推论仍有待观察。

　　北京一家房地产经纪门店的负责人说，根据他们的实际工作经验，挂牌量并不能和市场冷暖直接挂钩，近期挂牌的业主有不少也是受到市场消息影响，想要挂出来试试水。

　　前述挂牌量数据，与另一则成交量数据叠加，在少数人的分析中造成了更强的杀伤力，消息称“北京二手房成交量明显下跌，专家认为将引起价格下调”，更有人断言挂牌量大涨，意味着有投资客在大量出货，抛售离场。该论断使用了北京二手房成交的同比数据，即2022年1-10月，北京二手住宅成交面积为1005.3万平方米，同比下降32.4%；二手住宅成交套数为110484套，同比下降32.6%。

　　值得注意的是，2021年是北京二手房市场的成交高峰。来自机构的数据显示，去年全年北京二手房成交近19.32万套，成交量创近5年新高。考虑到近期疫情多发，也对成交量造成了一定影响。

　　查询北京住建委的官方数据发现，2022年6-10月，北京二手房网签数量分别为1.1万套、1.2万套、1.4万套、1.43万套和1.1万套。10月由于连环单联审联批政策落地，使得成交到网签转化时间变快，导致网签数字下降。

　　北京二手房网签的月度数据处在1.2万套-1.5万套的区间属于正常现象，如果月度成交低于8000套，市场才会有实质性变化。目前的成交量是略微偏低。

　　在“卖一买一个税优惠”政策推出之后，原本就有置换计划的客户纷纷加快了速度，力求争取在1年以内实现置换，老旧小区的房屋上架率较之前有所增加。所谓“卖一买一 个税优惠”，是指9月30日财政部发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，该公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　当前，多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。对于北京换房群体来说，以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。

　　新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。受政策利好影响，挂牌试水的业主也不在少数。多位经纪人表示，“买方也多处于观望状态，受到全国房地产大环境下行的氛围感染，想看看能否等到更低的价格入手，挂牌人增加、成交速度降低的情况下，也加大了挂牌量和成交量剪刀差。”

　　房价方面，北京二手房市场也处于平稳通道。中国国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示，10月份北京二手房价格环比增加0.2%，同比增加5%。中原地产首席分析师张大伟指出，不能过分关注挂牌量数据，很多房源看似挂牌了，实际距离最后成交还有很长一段路要走。