利好不断 中国房价止跌反弹？真是想多了

　　实践证明，房地产不仅是政府的旧爱，而且还是最爱！眼看着股市萎靡，经济萎靡，11月28日资本市场收盘之后，中国证监会突然放了个大招。

　　主要内容包括如下几条：一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市；二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资；三、允许以房地产为主业的H股上市公司再融资；四、鼓励优质发行REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产；五、允许私募股权设立不动产私募投资基金。

　　所以你看，前些天的房地产上市企业一溜串儿地涨停，连地产ETF都涨停，也就是说，、只要是房地产开发企业，全部涨停，在被持续压制3年多之后，房地产行业的上市公司，这一把看起来好像是“苦尽甘来”。

　　其实，这已经是过去一个月来第N项“振兴房地产产业”的具体政策了，也被媒体称为房地产救市政策的终极“大招”，此前早已有了房地产救市政策“三支箭”的说法。

　　10月28日，国务院关于金融工作情况的报告提出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

　　11月8日，中国银行间市场交易商协会网站消息显示，在人民银行支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　10多天前，央行、银保监会联合印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），推出16条金融举措促进房地产市场平稳健康发展。

　　11月21日，中国央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作，拟在2023年3月31日前，向商业银行提供2000亿元再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”。

　　要知道，除了民间的“非法集资”之外，任何一家中国企业想要拿到钱、拿到信贷额度，无非就是从商业银行贷款、债券融资、股权融资这三条路，这就是所谓“三支箭”的含义。

　　这三条融资的路径中，股权融资是最先被封死的，然后，银行贷款和债券融资这两条路，也在最近3年逐渐被政策限制和封印，导致了房地产开发商今年开始大面积的暴雷，烂尾楼、跑路的新闻不绝于耳。

　　过去一个月里，先放开债券融资，又放开了商业银行贷款，只差股权融资这一条路了。11月28日证监会的新闻发布会，就算是把股权融资这块儿给补上来了，所以自然也被市场视作拯救房地产行业的终极大招。

　　为啥说是大招呢？

　　上市房企的再融资，暂停于2010年10月份。当年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。

　　这一停，就停到了现在，这一次放开股权融资，相当于12年后重新为房地产企业打开另外一扇融资的门。

　　11月28日收盘之后才发布的股权融资放开政策，29日立即就有房地产企业迫不及待地要融资，真可谓是“一刻都不能等”。11月29日晚间，世茂股份和福星股份均发布公告称，拟筹划非公开发行股票事项，拟发行的股票数量，不超过本次发行前公司总股本的30%——也就是说，这两家公司，一下子就要把当前市场上的股权稀释近30%的股票。

　　说到底，还是大A股股民的钱好用。

　　既然银行贷款、债券融资和股权融资的封印已经全部解除，有不负责任的自媒体就开始大喊大叫了，房地产满血复活，房地产的春天又要回来了，大家赶紧买房啊！

　　这就让人觉得，纯粹是加戏了。

　　这一次出台政策的原因很简单，就是因为过去2年多房地产企业融资链条被切断，企业已经普遍出现了流动性危机，而房地产企业又是中国民营企业的“中坚力量”，与整个社会的融资链条都密不可分，再不救的话，不仅仅是拖累经济下行，甚至可能造成中国全面金融危机。

　　一个人心跳都快要停止了，赶紧给他电击、输液，只是让他先缓过来，不要马上死掉，至于他到底能不能彻底好起来，甚至再活蹦乱跳地到迪厅里去蹦迪嗑药，这是另外一码事。

　　有人就问了，那中国房地产到底还能不能回春，房价还会不会大涨？

　　这个问题，其实说到底，还是要看居民部门有没有钱，愿不愿意加杠杆买房——有没有钱，要看居民部门可支配收入与债务规模的比值有多高？愿不愿意，要看中国大城市的房价到底有多高？

　　关于居民部门有没有钱的问题，之前对比过中国、美国和日本居民部门，结论是，中国居民部门买房的杠杆率已经加到了最高，比美国、日本当年房地产泡沫破裂前夕都要高。这意味着，在人民币不大幅度贬值的情况下，中国的房价如果能够基本维持就已经不错了，没有更多的钱来接盘的。

　　（数据来源：BIS，CNBS，中国数据自1993年开始且只有年度数据）

　　至于中国大城市的房价到底高不高，看全球各国数据的对比，这都是2021年的最新数据。

　　更重要的是，还看到一份数据，不知道是不是准确，说是2022年上半年，中国人口自1960年以来首次出现负增长，中国人口的“死亡交叉”来临。

　　不管是战争因素还是自然的老龄化影响，不考虑货币贬值的话，世界上从未有过一个人口下降的国家，房价还在蹭蹭蹭地上涨的，这方面，日本可谓是最好的前车之鉴。

　　当年，日本房地产泡沫破裂之后，哪怕日本央行连着30年不间断地印钞，日本名义房价直到2022年才慢慢恢复到以前，至于名义地价，从未恢复到哪怕以前的一半。

　　至于高杠杆的例子，还是来看看美国的房价。

　　无论全美国还是纽约这样的大城市，2006年都是其房价见顶的时刻，高杠杆之下，2007年-2008年美国遭遇次贷危机，之后美国的房价就陷入了漫漫熊途。

　　但是，要知道，美联储可是多次QE印钞大放水，资产负债表相比2007年前多印了10倍的钞票，美国的人口也是持续增长的，美国经济也是持续增长的，人们的收入也是持续增长的。可是，按照名义房价计算的过去全美国和纽约的房价指数变动情况，直到2020年都还没有超过2006-2007年的高点——只是2020年疫情以来靠着拼命印钞，无限印钞，美国才终于推动名义房价超过2006-2007年的最高点。

　　指望着房企的融资端放开，中国房价就会恢复原来的状态甚至再度上涨，那真的是想多了……