成交量几乎腰斩...有钱人，正在狂甩豪宅

　　墙内媒体《南风窗》：与2021年相比，全国高单价的二手豪宅成交量几乎腰斩，10万/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15万/平方米以上的下跌了52%。

　　田鹏始终记得，三年前自己第一次开单时的场景：

　　一位客户看了两次，用了四天时间，就决定买下一套豪宅，成交价6000万元。

　　过去几年，全世界的有钱人正在不断增多，一定程度上助长了豪宅市场的火热。

　　2021年，全球净资产在3000万美元以上的超高净值人群在一年内增长了9.3%，增长人数为5.2万人。

　　国内的情况同样如此。根据《巴伦周刊》，2022年上半年，中国超高净值人数增长了2.3%，达到共5万多人。

　　但最近却有一则消息令人意外。

　　2022年的最后一天，易居CEO丁祖昱在一次发布会上表示，去年，全国5000万以上的顶级豪宅成交量同比下跌了40%。

　　对此有人说，有钱人正在逃离豪宅。

　　事实是这样吗？

　　豪宅神话已破

　　豪宅火爆，是过去三年给人们留下的印象。尤其在去年上半年，全国包括一线城市在内的楼市全面熄火，豪宅却走出了一条独立行情。

　　比如，在广州，珠江新城的豪宅以一己之力带高了天河区二手房房价；在北京、深圳，豪宅盘开盘即售罄的场景仍在上演。

　　不光是居住的极致享受，凭借地段、面积、品质的稀缺性，豪宅是世上最保值的资产之一。购买豪宅，也始终是全球富人资产配置时的首选。

　　相比普通住宅，豪宅的市场小众、也更具备韧性。

　　网上就流传着这样一句话：楼市复苏，豪宅先行，楼市下跌，豪宅最后一刻再跌。

　　从全球范围来看，过去几年疫情的冲击几乎没有对豪宅产生影响。两年前，第一太平戴维斯研究部的一份报告显示，全球豪宅资本价值指数在2020年上半年短暂下滑之后，又在下半年恢复了增势，全年增长0.5%。

　　报告还预测了中国北京、上海、广州、深圳的豪宅价格将在2021年继续增长。

　　的确如预测般那样，2021年，国内豪宅市场极其活跃，价格与成交量一路高涨，多个一线城市的豪宅成交量创下五年内的新高。

　　不过如今，豪宅增长的神话似乎破灭了。

　　根据丁祖昱披露的数据，2022年全年，全国核心十城1000万以上与3000万以上的新房豪宅成交量仍然维持了增长趋势，分别上涨10%与5%。然而，顶级豪宅的一手成交量却出现了大幅下跌——全国5000万以上的顶级新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。

　　从单价上来看，2022年，全国单价15万/平方米以上的新房豪宅成交量也下降了19%，成交数为422套。

　　二手豪宅市场的情况更加不容乐观。

　　各个价格区间的二手豪宅成交量均出现了下跌，其中1000万以上的同比下跌42%，3000万以上下跌28%，5000万以上下跌18%。

　　与2021年相比，全国高单价的二手豪宅成交量几乎腰斩，10万/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15万/平方米以上的下跌了52%。

　　目前在豪宅经纪机构从事研究员的田鹏告诉盐财经记者，豪宅新房成交量高于二手房，是因为“打新”具有吸引力，一二手豪宅存在价格倒挂。

　　以北京为例，大部分豪宅盘位于限价地块，还有一部分豪宅属于共有产权房，政府占据10%的产权，买房者只需负担限价的90%，“相当于又打了9折”。

　　尽管对于豪宅中介来说，半年不开张是常事，但豪宅经理人们已经感受到了市场的寒气。

　　有媒体报道，由于成交量下降，在某一线城市的豪宅板块的门店经理，遇到了2016年入行以来“最差的一年”。

　　名人抛售并没有那么坏

　　过去一年，名人抛售豪宅的消息明显增多。

　　2022年7月，张艺谋被传出售位于无锡的一套别墅，挂牌3500万，最终以6100万成交。

　　两个月后，王祖蓝以4580万港元（约4110万人民币）卖掉了他在香港的豪宅。

　　足球运动员郜林也出售了他在广州侨鑫汇悦台的江景大平层，挂牌价1.45亿。这笔房产交易佣金便高达上百万，引来无数中介在小区门口排起长龙。

　　紧接着，普通富豪的动作也多了起来。有媒体报道，去年下半年，上海位于陆家嘴的豪宅小区世茂滨江花园挂牌量激增。

　　春江水暖鸭先知，富人卖豪宅，被视作房地产市场的某种消极信号。

　　不过，富人都在急着抛售房产吗？

　　答案是：未必。

　　位于北京的豪宅中介梁华龙对盐财经表示：“去年11月和12月，挂牌量明显增多。但与此同时，在疫情放开后，去化量也增多了。因此，目前库存积压情况并不显著。”

　　从去年全年看来，北京豪宅的新增挂牌量不升反降。盐财经记者在一份豪宅市场研究报告中看到，2022年，北京二手豪宅新增房源同比下降了13.1%。

　　而新增房源下降，恰恰与二手豪宅市场的回调有关。由于二手豪宅的客流与关注度减少，短期没有资金变现需求的业主便会推迟出售房

　　“现在，全国市场是分化的。房子行不行，要看城市行不行。而看城市时，像北京这样的大城市，则还需细看各个板块行不行”，田鹏说，“单纯说所有房子都不行了纯是博眼球的。”

　　尽管成交量出现下跌，但大多数豪宅经纪都会表示：一线城市的豪宅市场并没有那么坏。

　　理由是这些城市的二手豪宅价格依旧坚挺。

　　比如北京在2022年卖出3469套总价在1500万以上的豪宅，同比下降26.65%，但9.59万每平方米的成交均价还是上涨了3.51%；上海共成交1391套二手豪宅，同比下降41.33%，但成交均价同比上涨7.08%，为11.5万每平方米。

　　去年的豪宅成交量下滑，有许多具体原因。

　　许多人认为，现在的豪宅市场是经历了2020年、2021年疯长后的理性回归。比如去年北京二手豪宅成交量实际上略高于2018年与2019年，不过相比于2021年的高峰值，显得同比下滑尤为突出。

　　另一个因素在于，2022年一些城市的新房豪宅供应明显增长。如北京增长了31.87%，上海增长了10.25%，新房豪宅的选择增多，导致二手豪宅成交量下滑。

　　而真正的豪宅或许从来不缺人气。

　　2023年1月17日，位于上海浦东新区花木路的一栋别墅在网上进行司法拍卖。起拍价约为5370万，共有21万人报名，经过两个半小时的激烈竞价，最终以1.18亿成交。

　　在上海从事豪宅交易10年之久的刘亿告诉盐财经，成交价达到起拍价的两倍的确不多，1.5倍与1.8倍是常见情况，“基本上拍卖的都比市场价高一点，尤其是这两年”。

　　谁在“一掷千金”

　　豪宅能够见证许多故事，譬如这个时代的钱会流向何处。

　　2016年，郜林用4000万元买下广州侨鑫汇悦台的大平层。六年后，当这套房子被出售时，挂牌价是1.45亿。据说，香港歌手林子祥、叶倩文夫妇以1.29亿元接手，一买一卖，郜林净赚近9000万。

　　田鹏入行以来有一个明显的感受，即“90后”年轻客户越来越多。他告诉盐财经，他们中一类是自身创业成为高净值人群，另一类是父母帮助购买。

　　不过在丁祖昱的一篇文章中，他指出2022年豪宅市场的一大改变在于，“年长客户”的增加。

　　去年，有超过九成的豪宅购房者为45岁以上人群，30+的新贵们开始在豪宅市场中隐身。

　　知名地产研究员李宇嘉对盐财经表示，前几年国内豪宅市场之所以势头凶猛，是因为地产、金融、互联网、新能源行业内“专精特新”企业在中小板、创业板的上市，贡献了一批豪宅购买者。

　　如今这些行业开始出现高位回落，导致对豪宅的需求迅速坍塌。

　　无独有偶，纽约的豪宅市场也在去年下半年进入平淡期，2022年纽约有64%的豪宅交易发生在上半年。面对恶化的股市与减少的收入，大多数的银行家、交易员与金融服务行业人员决定暂时观望。

　　而在一些购买力本身有限的城市中，源源不断的新房豪宅供应面前，出现了“有钱人不太够用”的局面。

　　去年6月，南京顶级豪宅海玥万物加推，116套房源当天售罄；到了12月底，海玥万物再度加推时，已不复“日光”景象，46套房源的去化用了大半个月时间。

　　梁华龙表示，他的大部分客户在买房时更在意自己的感受，尤其是5000万以上的房子，富人们在购买时主要看一点：是否喜欢。

　　不过，豪宅仍是超级富豪的资金游戏。除了纯粹的居住之外，买卖豪宅还有重要的优化资产配置的作用。

　　“一掷千金”的轻松或许只是表象。田鹏说，在第一单成交后他才发现，那位客户已经看了一年多的房子，同价位产品基本上都已经看过。

　　通常，豪宅距离普通人十分遥远，以至于不小心窥见其中的一个角落，就能引起震荡。

　　今年年初，一位中学生在家中胯下运篮的短视频搅动了一场互联网风暴，只因它定位在“万柳书院”，北京著名的豪宅小区。

　　豪宅处处彰显着不同，以宣告一种贫富的秩序：

　　万柳书院五米外墙上的每一块砖头都是从荷兰远道而来；

　　墙内的水质、声音、空气达到了瑞士疗养级水平；

　　小区里的垃圾桶均由纯铜打造。

　　大部分时候，这个豪宅世界是紧紧关闭的。

　　根据几位豪宅中介的说法，他们接触的富豪大部分谦逊但注重隐私。在豪宅大门之外的人只能通过他们买卖房产的动作中，寻得一些蛛丝马迹。

　　不过，当盐财经记者在网上请一位豪宅中介谈谈所看见的豪宅市场时，忙碌的她发过来一条语音说，她只是卖房的，并不懂市场。