有钱人，狂甩豪宅

易居CEO丁祖昱披露的数据显示：2022年全国5000万以上的顶级新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。

分城市看，1000万以上豪宅中，克而瑞数据显示：深圳2022年成交一手高价房6463套，同比暴跌15%；厦门成交803套，同比暴跌57%；苏州共计成交629套，同比跌幅13%；武汉仅成交586套，同比跌幅为8%。

特别是深圳，近期二手房热度很低。

例如三湘海尚，208平户型，报价4060万，较之前成交价下跌540万。

君汇新天，201平户型，此前成交价4300万，如今报价降至3680万，下跌620万！

这些降价豪宅可不是什么远郊别墅，他们全都在深圳的顶豪片区——深圳湾。

广州方面，老牌豪宅聚集地滨江东，海珠半岛三期的一套房子，挂牌2个月，从2019万降到1490万，直降529万，降价幅度达到26%。

炽手可热的琶洲板块，江山国际一套房子，挂牌8个月，挂牌价从2550万，降至2000万，直降550万。

就目前的豪宅形势而言。丁祖昱曰：豪宅购买人群中，为了置业自住的比例为65%，有20%的人群是为子女购置，投资的比重仅5%。

可见即使是豪宅，大部分已经变成居住属性，很多豪宅投资客正在疯狂抛售套现离场。

一方面是供应多了，2022年一些城市的新房豪宅供应明显增长。如北京增加31.87%，上海增加10.25%，新房豪宅选择变多。

二是购买力不行了，差钱了。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曰：前几年国内豪宅市场火热，是因为一批行业人士在中小板、创业板上市，有豪宅购买需求，如今对豪宅的需求迅速减少。

豪宅神话已破

豪宅火爆，是过去三年给人们留下的印象。尤其在去年上半年，全国包括一线城市在内的楼市全面熄火，豪宅却走出了一条独立行情。

比如，在广州，珠江新城的豪宅以一己之力带高了天河区二手房房价；在北京、深圳，豪宅盘开盘即售罄的场景仍在上演。

不光是居住的极致享受，凭借地段、面积、品质的稀缺性，豪宅是世上最保值的资产之一。购买豪宅，也始终是全球富人资产配置时的首选。

相比普通住宅，豪宅的市场小众、也更具备韧性。

网上就流传着这样一句话：楼市复苏，豪宅先行，楼市下跌，豪宅最后一刻再跌。

从全球范围来看，过去几年疫情的冲击几乎没有对豪宅产生影响。两年前，第一太平戴维斯研究部的一份报告显示，全球豪宅资本价值指数在2020年上半年短暂下滑之后，又在下半年恢复了增势，全年增长0.5%。

报告还预测了中国北京、上海、广州、深圳的豪宅价格将在2021年继续增长。

的确如预测般那样，2021年，国内豪宅市场极其活跃，价格与成交量一路高涨，多个一线城市的豪宅成交量创下五年内的新高。

不过如今，豪宅增长的神话似乎破灭了。

根据丁祖昱披露的数据，2022年全年，全国核心十城1000万以上与3000万以上的新房豪宅成交量仍然维持了增长趋势，分别上涨10%与5%。然而，顶级豪宅的一手成交量却出现了大幅下跌——全国5000万以上的顶级新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。

从单价上来看，2022年，全国单价15万/平方米以上的新房豪宅成交量也下降了19%，成交数为422套。

二手豪宅市场的情况更加不容乐观。

各个价格区间的二手豪宅成交量均出现了下跌，其中1000万以上的同比下跌42%，3000万以上下跌28%，5000万以上下跌18%。

与2021年相比，全国高单价的二手豪宅成交量几乎腰斩，10万/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15万/平方米以上的下跌了52%。

目前在豪宅经纪机构从事研究员的田鹏告诉盐财经记者，豪宅新房成交量高于二手房，是因为“打新”具有吸引力，一二手豪宅存在价格倒挂。

以北京为例，大部分豪宅盘位于限价地块，还有一部分豪宅属于共有产权房，政府占据10%的产权，买房者只需负担限价的90%，“相当于又打了9折”。

尽管对于豪宅中介来说，半年不开张是常事，但豪宅经理人们已经感受到了市场的寒气。

有媒体报道，由于成交量下降，在某一线城市的豪宅板块的门店经理，遇到了2016年入行以来“最差的一年”。

豪宅打“骨折” 

豪宅市场冷暖和金融、房地产市场先后爆雷，脱不了干系。

去年上半年，在阿里拍卖平台上，挂牌了一套位于深圳福田区的顶豪。

该豪宅为福田中心区深业上城一套467平商务公寓，为第一次拍卖，仅1人报名，最终以约3940万的起拍价成交，较原登记价（约5530万）打了7折。

据悉，该法拍房的所有人为彭钢，是深圳市小牛投资管理有限公司法人，P2P市场爆雷的后果凸显。

随后，深圳豪宅中介又放出了一套位于深圳湾1号，建面980平米的豪宅。据悉，该套房源属于许家印，市场价为4亿元，打7折，以2.8亿元转售。

名人抛售

很多名人更是公开抛售豪宅，张艺谋被传出售位于无锡的一套别墅。

万科创始人王石以3.5亿的价格甩卖他在故宫旁边的豪宅。

王祖蓝以约4110万人民币）卖掉在香港的豪宅。

足球运动员郜林以1.45亿出售他在广州的江景大平层。

2023年1月17日，位于上海浦东新区的一栋别墅在网上进行司法拍卖，起拍价约为5370万。

房地产市场房企爆雷风险，继金融行业后，再次波及到豪宅市场。

危难时刻，二手豪宅成了大佬们的“救命稻草”，想想当年的风光无限，让人唏嘘不已。

2023 年可能更糟糕

2023年，我们很可能会面对一个，供应持续井喷，但却没有买家的情况，滞销，带着二手顶豪下跌，非常尴尬。

供求关系只是短期的，今年供大于了，明年可能就供不应求了。放长线看，只要一个城市不断有富豪出现，那么顶豪永远是不够的。

然而还会有大量富豪出现吗？

这轮顶豪的下跌是全国性的，几乎就出现在这3个月里，一夜间全国一二线城市顶豪齐跌，上海那里5000万的房子成交几乎为0，连翠湖这种超级顶豪都没人买了。至于3月前发生了什么，我不知道。

曾经社会上的钱非常多，到处都是“风投”“A轮”“B轮”，甚至搞个拉屎APP都能融到几千万。

而我们的富豪结构，也在那几年从传统行业转变为了金融、互联网和炒房客三剑客，他们依靠着风口和暴利，在短短3-5年内就积攒出了近亿元的财富，成为了顶豪的主要买家。

事实上我找开发商、装修公司以及朋友业主做过简单统计，在顶豪圈子里，上述3类人已经占了7成，而根据另一份非官网统计，今天这批人的比例已经下降了很多，传统行业老板开始逐渐取代了他们的房号。。。。

总之，所有人心里都很清楚，我们今后的社会会越来越公平，不会再给任何人投机取巧、牟取暴利的机会，甚至由于后期反垄断、金税四期、数字人民币、大数据联网的推出，一些土豪的灰色财富能否保住都是个问题。

在这种情况下，购买力一夜间消失就不足为奇了，所谓“万物润无声”，买豪宅暴露自己的越来越少，至于今后是否会有那么多的土豪新人，也很难说，毕竟我们今后的社会，只会支持你一步一脚印，踏踏实实的积累财富，而不是一夜暴富。

关于顶豪的价格，它的逻辑是和普通房子不一样的，简单说：

1、顶豪的价格，来源于贫富差距，富豪资源越集中，顶豪房价就越贵，反之亦然。

2、顶豪的价格上限，源于该城市的购买力，而不是房子的品质，房子的品质只是顶豪的下限而已。

看不懂的可以想象，如果这个城市里最富有的人只有100万，那么一套1万平的房子能卖多少钱呢？也只能卖100万。

所以决定顶豪价格的，只有富人有多少，又有多少钱，同时顶豪又有多少？