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破防!房贷,大跳水了

www.creaders.net | 2023-03-17 12:32:42  城市财经 | 0条评论 | 查看/发表评论

01 印钞速度创7年来新高

3月10日,央行公布了2月份的金融数据,整体看来,有好有坏。

第一,印钞速度继续加快。

央行披露,2月末,广义货币(M2)余额275.52万亿元,同比增长12.9%,增速分别比上月末和上年同期高0.3个和3.7个百分点。

广义货币是整个货币的供应量,而广义货币的增速,一般被视作印钞速度。

从规模来看,我们的货币供应量继续走高,较1月份直接增加了1.71万亿。增速继续保持两位数,且创下了2016年3月份以来新高,也即创7年来新高。

可见,为了推动经济复苏,央行开足了马力。市场上的货币之水非常充足,供应非常充足,那么货币的需求端如何?

破防!房贷,大跳水了

制图:城市财经;数据:央行

02 社融走暖

第二,社融与人民币贷款都好于预期,但也有隐忧。

央行披露,2月社会融资规模增量为3.16万亿元,比上年同期多1.95万亿元;社会融资规模存量为353.97万亿元,同比增长9.9%;2月份人民币贷款增加1.81万亿元,同比多增5928亿元。

人民币贷款,是市场经济主体获得贷款的主要途径。而社会融资规模其涵盖的范畴更广,它包含人民币贷款以及外币贷款、委托贷款、信托贷款、未贴现的银行承兑汇票、企业债券、非金融企业境内股票融资等等。

一言以蔽之,社融反映的是整个社会对货币的需求。所以,看需求端,社融是最直接的数据。

广义货币和社融,其实可以简单地理解为,前者是货币供应,后者是货币需求。

从目前的情况来看,货币需求正在起势,这是好信号,说明企业开始贷款了。比去年好了很多。去年,我们的货币就开始发力,从去年4月份开始,广义增速就一直保持两位数。

去年的社融很不给力,货币之水很足,但没有多少人来接水。从2月份的社融数据来看,接水的人开始多起来了。

但是,关键在这个但是,从结构来看,主要还是贷给了大基建。

从社融增量的结构来看,多增的1.95万亿 ,主要被两个“人”贷走了,一个是实体经济。对实体经济发放的人民币贷款增加1.82万亿,同比多增了9241亿元。

另一个是政府债券。政府债券净融资8138亿元,同比多增了5416亿元。

这两者合起来多增了14657亿元,占社融多增1.95万亿的75%。

破防!房贷,大跳水了

乍一看,还不错啊,实体经济融资占了大头。但仔细梳理会发现,其实并非如此。

2月的1.81万亿元新增信贷中,企(事)业单位贷款增加1.61万亿元,占比约89%,较1月的95%有所回落。

尽管较1月份有所回落,但仍占大头。企(事)业单位主要是央企、国企和城投。

换句话说,主要还是央企、国企与城投在借钱,而私人企业仍没有什么动作。这便是隐忧。

经济想要复苏,靠央企和国企肯定不能够,必须民企站出来,加大融资规模,扩大生产规模,才能提供更多的就业,推动经济更好复苏。

央企国企与城投借钱干嘛?央企国企贷款搞大基建,城投贷款继续托底拿地。

此外,政府债券融资,也主要是用于城市基建。

换句话说,社融虽然好于预期,但钱大多流入了大基建。

03 房贷跳水了

第三,房贷比1月份更差了,但仍在底部。

2月份住房贷款增加2081亿元,其中与房贷直接相关的中长期贷款只增加了863亿元。

而1月份,住户贷款增加2572亿元,其中,短期贷款增加341亿元,中长期贷款增加2231亿元。

破防!房贷,大跳水了

两相对比,我们可以直观发现,2月份的房贷数据相比1月份又跳水了,仅比去年2月、4月和10月份好一些。

从市场反馈的商品房成交量来看,这不合逻辑呀。说好的回暖,怎么房贷还跳水了?

我们看到,2月份热点城市新房成交量是这样的:

破防!房贷,大跳水了

新房成交量方面,除了北京、上海、杭州、常州、海口5个城市环比下降外,其余25个城市环比均在增加。

广州、深圳、天津、青岛、济南、佛山、合肥、长春、南宁、宁波、东莞、长春、无锡、福州、大连的环比增幅就在50%以上。

而重庆、长沙、郑州、厦门的增幅超过了100%,郑州环比涨幅更是高达351%,同比也高达166%。

二手房方面,成都二手房成交量创历史新高,北京突破了1.5万套荣枯线,上海也创下短期内新高,逼近荣枯线。其他城市虽然距离荣枯线还有距离,但环比和同比数据也都是非常华丽的。

至少从成交量数据来看,2月份买房的人在大幅增加,比1月份好了很多。从认知角度来看,2月份宏观大环境相对更好,楼市成交量肯定是比1月份要好。

既然如此,为何2月份的房贷反倒不如1月份?

可能有两方面因素:

1、市场套用经营贷买房的现象,越发严重。

目前经营贷年利率可以做到3.4%。而在过去两三年,房贷利率最高的时候达到5.5%,甚至超过6%。今年以来,房贷利率不断走低,首套房全国平均利率大概在4.1%左右,个别城市甚至做到了3.7%。但相比于经营贷,仍高。

由于存量贷款力量始终不打折,在这种背景下,一部分老业主,利用过桥资金等方式,提前还款,同时将房子抵押换经营贷,如果可以顺利化解之前的高利率,将房贷高利率,转变成低利率的经营贷。

此外,很多当下购房的人,也在通过套取经营贷的方式购房,毕竟经营贷相比于当下的房贷力量,仍低不少。

这种猜测的证据,来源于银保监会最近的动作。近日,银保监会向各银保监局,各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行等下发《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》,要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害,成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组,制定具体工作方案,部署开展为期六个月(2023年3月15日-2023年9月15日)的不法贷款中介专项治理行动。

破防!房贷,大跳水了

2、提前还贷潮仍未缓解。

从目前的主流媒体报道来看,2月份各大银行的提前还贷申请仍人满为患,排队周期时长仍在不断被拉长。

同时,银保监会在2月份也要求各银行要加快处理积压的房贷提前还款申请。

总结来看就是,一方面很多人套取经营贷购房,一部分人将房贷转变为了经营贷,平移了房贷的需求。另一方面,提前还款仍未减少,还了的房贷对冲了借出的房贷。

破防!房贷,大跳水了

才有了2月份房贷比1月份还低的局面。

当然,从提前还贷浪潮仍未褪去的角度来看,目前市场对楼市的预期,仍在底部。

这一点,和最近热点城市的炒房客仍在扎堆降价套现离场形成了呼应。

目前,包括二手房成交量已经回暖的北京、上海、成都,以及成交量走在回暖路上的广州、青岛、南京等城市,二手房挂牌房源中,降价房源仍占大多数。

说明,很多人的意识是,此时借助行情抬头降价出货,实现离场,是最明智的选择。错过了这个时机,或许就错过了最佳离场时间。

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