破防！房贷，大跳水了

01 印钞速度创7年来新高

3月10日，央行公布了2月份的金融数据，整体看来，有好有坏。

第一，印钞速度继续加快。

广义货币是整个货币的供应量，而广义货币的增速，一般被视作印钞速度。

从规模来看，我们的货币供应量继续走高，较1月份直接增加了1.71万亿。增速继续保持两位数，且创下了2016年3月份以来新高，也即创7年来新高。

可见，为了推动经济复苏，央行开足了马力。市场上的货币之水非常充足，供应非常充足，那么货币的需求端如何？

制图：城市财经；数据：央行

02 社融走暖

第二，社融与人民币贷款都好于预期，但也有隐忧。

央行披露，2月社会融资规模增量为3.16万亿元，比上年同期多1.95万亿元；社会融资规模存量为353.97万亿元，同比增长9.9%；2月份人民币贷款增加1.81万亿元，同比多增5928亿元。

人民币贷款，是市场经济主体获得贷款的主要途径。而社会融资规模其涵盖的范畴更广，它包含人民币贷款以及外币贷款、委托贷款、信托贷款、未贴现的银行承兑汇票、企业债券、非金融企业境内股票融资等等。

一言以蔽之，社融反映的是整个社会对货币的需求。所以，看需求端，社融是最直接的数据。

广义货币和社融，其实可以简单地理解为，前者是货币供应，后者是货币需求。

从目前的情况来看，货币需求正在起势，这是好信号，说明企业开始贷款了。比去年好了很多。去年，我们的货币就开始发力，从去年4月份开始，广义增速就一直保持两位数。

去年的社融很不给力，货币之水很足，但没有多少人来接水。从2月份的社融数据来看，接水的人开始多起来了。

但是，关键在这个但是，从结构来看，主要还是贷给了大基建。

从社融增量的结构来看，多增的1.95万亿 ，主要被两个“人”贷走了，一个是实体经济。对实体经济发放的人民币贷款增加1.82万亿，同比多增了9241亿元。

另一个是政府债券。政府债券净融资8138亿元，同比多增了5416亿元。

这两者合起来多增了14657亿元，占社融多增1.95万亿的75%。

乍一看，还不错啊，实体经济融资占了大头。但仔细梳理会发现，其实并非如此。

2月的1.81万亿元新增信贷中，企（事）业单位贷款增加1.61万亿元，占比约89%，较1月的95%有所回落。

尽管较1月份有所回落，但仍占大头。企（事）业单位主要是央企、国企和城投。

换句话说，主要还是央企、国企与城投在借钱，而私人企业仍没有什么动作。这便是隐忧。

经济想要复苏，靠央企和国企肯定不能够，必须民企站出来，加大融资规模，扩大生产规模，才能提供更多的就业，推动经济更好复苏。

央企国企与城投借钱干嘛？央企国企贷款搞大基建，城投贷款继续托底拿地。

此外，政府债券融资，也主要是用于城市基建。

换句话说，社融虽然好于预期，但钱大多流入了大基建。

03 房贷跳水了

第三，房贷比1月份更差了，但仍在底部。

2月份住房贷款增加2081亿元，其中与房贷直接相关的中长期贷款只增加了863亿元。

而1月份，住户贷款增加2572亿元，其中，短期贷款增加341亿元，中长期贷款增加2231亿元。

两相对比，我们可以直观发现，2月份的房贷数据相比1月份又跳水了，仅比去年2月、4月和10月份好一些。

从市场反馈的商品房成交量来看，这不合逻辑呀。说好的回暖，怎么房贷还跳水了？

我们看到，2月份热点城市新房成交量是这样的：

新房成交量方面，除了北京、上海、杭州、常州、海口5个城市环比下降外，其余25个城市环比均在增加。

广州、深圳、天津、青岛、济南、佛山、合肥、长春、南宁、宁波、东莞、长春、无锡、福州、大连的环比增幅就在50%以上。

而重庆、长沙、郑州、厦门的增幅超过了100%，郑州环比涨幅更是高达351%，同比也高达166%。

二手房方面，成都二手房成交量创历史新高，北京突破了1.5万套荣枯线，上海也创下短期内新高，逼近荣枯线。其他城市虽然距离荣枯线还有距离，但环比和同比数据也都是非常华丽的。

至少从成交量数据来看，2月份买房的人在大幅增加，比1月份好了很多。从认知角度来看，2月份宏观大环境相对更好，楼市成交量肯定是比1月份要好。

既然如此，为何2月份的房贷反倒不如1月份？

可能有两方面因素：

1、市场套用经营贷买房的现象，越发严重。

目前经营贷年利率可以做到3.4%。而在过去两三年，房贷利率最高的时候达到5.5%，甚至超过6%。今年以来，房贷利率不断走低，首套房全国平均利率大概在4.1%左右，个别城市甚至做到了3.7%。但相比于经营贷，仍高。

由于存量贷款力量始终不打折，在这种背景下，一部分老业主，利用过桥资金等方式，提前还款，同时将房子抵押换经营贷，如果可以顺利化解之前的高利率，将房贷高利率，转变成低利率的经营贷。

此外，很多当下购房的人，也在通过套取经营贷的方式购房，毕竟经营贷相比于当下的房贷力量，仍低不少。

这种猜测的证据，来源于银保监会最近的动作。近日，银保监会向各银保监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行等下发《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日-2023年9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。

2、提前还贷潮仍未缓解。

从目前的主流媒体报道来看，2月份各大银行的提前还贷申请仍人满为患，排队周期时长仍在不断被拉长。

同时，银保监会在2月份也要求各银行要加快处理积压的房贷提前还款申请。

总结来看就是，一方面很多人套取经营贷购房，一部分人将房贷转变为了经营贷，平移了房贷的需求。另一方面，提前还款仍未减少，还了的房贷对冲了借出的房贷。

才有了2月份房贷比1月份还低的局面。

当然，从提前还贷浪潮仍未褪去的角度来看，目前市场对楼市的预期，仍在底部。

这一点，和最近热点城市的炒房客仍在扎堆降价套现离场形成了呼应。

目前，包括二手房成交量已经回暖的北京、上海、成都，以及成交量走在回暖路上的广州、青岛、南京等城市，二手房挂牌房源中，降价房源仍占大多数。

说明，很多人的意识是，此时借助行情抬头降价出货，实现离场，是最明智的选择。错过了这个时机，或许就错过了最佳离场时间。