房地产的默契：你懂图谋不轨 我懂故作矜持

　　去年年底，中国限购最严厉的一线城市开会研究过，几个远郊区是否要解除认房又认贷。

　　2022疫情叠加楼市周期，这座城市的房地产非常艰难。新房和二手房加起来，每个月也就卖个一万多套。但新房和二手房的库存量，全都过了十万套大关。

　　五年前，这两个数字加起来，还不到七万套；五年翻了两倍。

　　最不好卖的就是远郊区了。有的远郊区被双限政策锁在一片洼地里，有的远郊区实在太偏，新房每个月只能签约个两三百套，去化周期高达28个月。于是，2022年执行双限政策的远郊区，迈出了这座城市的一小步：解除了辖区两个镇的双限政策。

　　解除当天，售楼处销售卖房子卖到凌晨五点，回家待两个小时，回来接着卖。

　　年底开会研究后，据说有一个远郊区建议可以研究解除“认房又认贷”。不过，领导要求：在内部传达，向售楼处传递消息。

　　只是没有人想得到，刚过完年，“忽如一夜春风来”，一线城市楼市全面复苏，开发商喜报一个接着一个。北京国誉燕园周末卖了36套；朝阳壹号一周卖了3.28亿；橡树湾二期周末卖了50多套；龙湖御湖境说一期“告急”：要涨价2%。

　　二手房也一样，2月北京二手房成交突破一万五千套，创造了七年来的最高成交记录。

　　楼市暖意渐浓时，北京房山区市场开始流传取消认房认贷的消息，政策吸引了一波客户涌向房山售楼处。2月份北京新房网签的TOP1，最后成了：房山的中骏·云景台。

　　眼看市场热了，2月20日，房山官方出面辟谣——并未调整购房政策。

　　“恋爱大师”说过，男女双方最好的默契就在于：你懂我的图谋不轨，我懂你的故作矜持。

　　2023年年初，中国房地产市场终于结束了长达13个月的负增长。中国一家龙头房企负责人前几天捂着嘴告诉笔者，刚刚过去的二月份：是我们公司有史以来卖得最好的一个二月。

　　二月份，保利销售额342亿，万科销售约301亿元，同比都大幅增长。他们的单月数据，比龙湖、绿城、建发这些头部房企前两个月的销售额还多。保利和万科也都反超了宇宙房企碧桂园，成了房地产新王。旭辉、中梁、世茂们的销售额下跌，也在大幅度收窄，旭辉控制在了20%，世茂则只同比下降3%。

　　好了伤疤忘了疼。大家又开始在核心城市抢地了，越秀卷土重来，在北京五批次攻城拔寨，拿了不少现房比例太高的地。苏州的园区宝地，乍一面世，马上被30家开发商围抢。

　　这背后，当然是一线和强二线城市在起模范带头作用。

　　2月份，上海二手房成交了19280套，恢复到了去年7月以来的最高点；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的历史新高；就连深圳也卖了2509套房子，创下了近18个月以来的新高。

　　杭州二手房成交量突破7000套，甚至超过去年“5.17新政”后一个月的成交量。有炒房客趁着这波行情卖掉房子：开始大谈特谈，当初买房的决定是多么英明。

　　各地小作文层出不穷。比如，苏州还有消息说彻底放开，外地人不用社保，就能买园区。假消息是谁放的不知道，反正那几天苏州有的开发商在忙着涨价：3月1日全线涨价2%、再度上调2%......

　　去年疫情，中国很多城市房价跌回了五年前，但预期涨回来，也只用了一周。朋友说，楼市也开始有日K线和周K线了，一个消息涨停，一个消息跌停：双市合璧了。

　　很多人觉得一线城市会像2008年、2014年一样，继续发挥先锋模范带头作用。去年年初楼市最困难的时候，二三线城市排着队放松限购，有家头部开发商的董事长就说，地产政策风向真正变了的标志只有一个：一线城市放松限购。

　　2月初，有媒体迫不及待地向深圳市提问，将深圳楼市打入深渊的二手房指导价政策实施两年，是否会有调整计划。深圳住建局回应说，内部已根据市场形式对参考价重新做了一版方案——

　　只是接着又跟了句：调整时间没有定下来，是否发布也不一定。

　　也有人给北京放松政策出主意。2月底，中房集团原董事长孟晓苏在一次研讨会上说，经济启动要从楼市回暖开始，房地产回暖的风向标是北上深，北京从哪里启动？我看商办很合适。

　　2017年的326新政，北京停掉了商办的贷款，个人不再能购买商办新房，还划定了500平米的最小分割面积。从那一天起，近5000万方的未收面积凝固在原地。

　　官方数据说，商办99%以上是个人买走的。这些人是孟总眼中最好的客户，既有钱，又没购房资格。

　　去年房地产销售从18万亿急跌到了13万亿。五万亿的窟窿，比汽车多四千亿，比基建多一万亿，更是引进外资总额的四倍。窟窿补不上，孟总很着急。

　　北京也着急。去年北京市土地出让收入下降了24%，算下来大约少了五百亿。1月31日，北京市印发了政府工作报告重点任务清单，其中第232条说，要完善“一区一策”调控措施。有了一区一策的设计后，各区马上行动，一个远郊区政府隔几天就会关心下各个项目，销售目标有没有完成？

　　他们还派人到各个项目调研，请项目填需求，然后说去区里去争取政策。

　　经济观察网报道，二月中旬，北上广深四大一线城市政府主官带着暧昧的想法，到北京参加闭门会议。但在房地产调控的问题上得到的回复是：保持定力。

　　很快，房山辟谣了放开认房认贷的说法。商办放开限购政策也没了下文。房山辟谣后，朋友说，中国楼市的政策顶，终于到了。

　　几天后，住建部长倪虹表示对中国房地产企稳回升充满信心。对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台。

　　2011年限购政策刚出时，李稻葵曾经写过一篇《论限购》。他说限购属于过渡性的制度安排。

　　一眨眼，这个过渡，已经十二年了。