楼市巨变 一代人的信仰坍塌

       又还了一万块。过去两年，王朴石每攒够一万块，都会把钱存进民生银行。然后在民生银行的爱啪啪（APP）里，点房贷的“线上还款”，就能一点一点地提前还贷。

　　大多数银行要提前还房贷，得线下排队预约，银行再扣款。民生银行最快捷，手机爱啪啪（APP）就能一键操作完成。但到了三月初，又攒了一万块钱的王朴石，登陆民生银行的APP，在自己的贷款页面，点“还贷”却弹出一个对话框：该笔贷款不支持自助提前还款。

　　王朴石蒙了。在微信上问自己民生银行的客服，客服说，最近民生银行把线上还款功能给关闭了，要提前还贷的话，只能来分行现场走预约。

　　央行统计显示，去年中国个人住房贷款全年新增仅4800亿元，而前年新增个人住房贷款达到3.88万亿元。今年2月，住户贷款增加2081亿元，楼市一片回暖之声鼎沸，但银行的房贷业务看上去依旧不温不火。

　　房贷并非不热。过去一个多月，房贷频频登上热搜。不过大家讨论的不再是借房贷，而是：提前还贷。

　　降息让银行理财收益率跌到3%，而过去几年很多买房人的房贷利率是5%甚至6%。银行理财大幅跑输房贷利息，让王朴石们纷纷选择提前还贷。

　　记得2021年年初的新闻还是老百姓在银行门口排队申请房贷，两年后，新闻已经变成大家排队还房贷了。许多人还贷受阻后才发现，当初跟银行借钱很难，现在想把钱还给银行，也没那么容易。

　　排长队是常态。有人2月预约提前还贷，排队排到6月才能还上；有人打中国银保监会的电话投诉，有人找关系沟通，还有人甚至不惜借经营贷还贷。提前还贷的人们似乎都不后悔。

　　还有人在网络上写，放开三胎是为了鼓励生育，结果去年人口却出现了负增长。同理，降低利率是鼓励有条件的家庭购房，结果却导致了提前还贷。

　　一

　　银行之所以对于还贷人设置障碍，除了担心贷款余额出现负增长外，还因为按揭贷是楼市的最重要引擎。

　　中国最早的房贷出现在特区深圳。1981年，香港开发商妙丽来到深圳，开发了中国的第一个商品房：东湖丽苑。当时，外销房东湖丽苑面对的客户是香港人，合作银行也是香港的南洋银行。香港的房屋按揭贷自然也用在了东湖丽苑，卖掉108套房的妙丽很快收回了投入的全部资金。

　　这种模式对于深圳地产业和银行业来说，是此前都未曾想过的。

　　当时深圳正广纳人才开疆辟土。南海石油集团来了很多北京、上海的知识分子。公司附近都是荒地，什么都没有。有个姓任的年轻人很快从公司离开并创业，公司名字叫：华为。

　　南海石油的领导苦恼怎样留住人才。1985年，他们决定帮员工买房。购房政策是“三三制”：职工出30%，单位出30%，集团公司出40%。

　　职工自己也要拿出一万块，在当时这不是小数目。领导决定找建行寻求帮助。信贷员文惠鹏脑洞大开，想到东湖丽苑做过的楼宇个人房贷。建行领导竟然批了这个业务。

　　中资银行从未有过这个先例。多少利率，月供多少，两眼一抹黑。建行只能参考当时的固定资产基建投资利率，定得比这个再高一点，来确保自己不亏本。

　　确认月供的金额，文惠鹏用了数学里递增递减的公式。利息递减，就是等额本息；利息递增，就是等额本金。然后，请行里的程序员用电脑计算月供。

　　中国房改政策出台前，研究小组曾多次到深圳调研。从深圳开始，四大行后来都设立过住房信贷部。但老百姓不愿意借钱买房，房贷的单子小且费力，银行也不乐意接，房贷业务像是个摆设。

　　1997年4月，上海出现了一家很稀奇的公司。一些卖了旧公房的上海人，可以通过这家叫新长宁的置业公司，获得一笔几万块钱的购房资金。

　　当时国外担保公司有很多，不还钱就会被打手赶出家门。红旗下生长的新长宁就不一样了，最多就是帮客户搬到一间小屋子里。这个消息很快被当时的铁相朱镕基知道了。当时，正是研究深化房改政策的吃劲关头，为了抵御亚洲金融危机，即将上任总理的铁相押宝房地产，作为经济的新增长点。研究一年多后后，房改和税改、汇改一起，成了涡轮增压的三驾马车。

　　当时，增长点的小组算了一笔账，只要住宅建设投资能做到增长30%，就能为8%的GDP增长目标贡献0.86%。

　　讨论房改具体方案的会议几乎每天都开。年底的一次汇报会上，上海新长宁的买房担保贷款业务，让铁相说了一句：这个办法好，就是要搞这个。

　　因为这个“好办法”，一个年销售额十几万亿、撬动了全球经济的行业，在中国横空出世，并成为政府和银行手中的潘多拉魔盒。

　　二

　　一个中国老太太和一个美国老太太，去世后在天堂聊起了自己的房子。美国老太太住自己的房子住了一辈子，刚还完钱。中国老太太攒了一辈子钱，没住上房。

　　故事的结论是：中国老太太这辈子亏大了。

　　1998年，建设部政策研究中心的顾云昌，开始在不同场合下讲述自己编的这个段子。顾云昌，是建设部房贷业务的主要推动人。在此之前，央行颁发了个人住房担保贷款的试行办法，重启了存在感一直不强的个人房贷业务。但试行办法只有安居工程试点城市的公积金建房才能贷款，门槛很高。

　　1998年6月，房地产司长谢家瑾几个人，在北京郊区燕山石化的一个招待所里，起草了文件。央行打前阵，以特急件的方式把《个人住房贷款管理办法》发往各商业银行。同时，加大住房信贷投入的通知，虽迟但到。

　　原来工、建、农三家贷款银行放宽到全部银行，利率开始减档，并陆续把贷款比例提高到80%，最长年限延长到：30年。

　　虽然鼓励贷款买房的文件纷至沓来，但普通人和银行，依旧是打不起精神。刚刚实现温饱的中国人，宁愿把钱存银行、挤在小房子里，也不愿意借钱买房。

　　银行的贷款也更乐意贷给开发商，不愿意贷给购房者。他们担心老百姓没钱还。在当时的杭州，工商银行推出个人住房贷款业务，三年下来贷了：300多户，共5000万。

　　当时的住建部部长俞正声，派出研究课题组的孟晓苏，苦口婆心挨个给银行行长们做工作。孟晓苏拿出国外的贷款数据，一遍遍地举例：华人是世界上还款最好的群体。

　　这些数据和举例，都没有顾云昌编的“天堂对话”更打动人。“天堂对话”其实是中国房贷业务的一个广告文案，它后来被写进了中学生的思想政治教科书，不断在报纸、电视、广播二次创作、传播。

　　银行对个人住房贷款的态度也终于变得积极。建设银行无锡分行率先开始聘请首批68名房贷营销员。这些营销员们之前的工作，是在房地产公司卖房子。

　　被“天堂对话”洗脑几年后，中国人买房的热情逐渐被燃起。1997年，全国的个人住房贷款余额还只是190亿，不到银行贷款业务的1%。到了2003年底的时候，这个数字已经狂飙60倍，超过1.2万亿，占了银行贷款的7.8%。

　　靠着不被看好的房贷政策，老百姓能够用数倍资金杠杆，撬动此前他们想都不敢想的房子。中国房地产很快爆发，并在此后二十年带动了中国经济高速增长。

　　“天堂对话”这个营销神话，让当时下单的人，充分享受到并成为了中国城市化红利的幸运儿。很多年后，一个被称为“全民公敌”的房地产老总，说了很多粗糙的话：“过去投资了房产的今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该你穷。”

　　这些现在听来很像PUA的话术，一旦结合98年商品房市场化起步的历史语境，就能明白粗糙表面下的细腻。

　　我曾跟朋友说，“天堂对话”这个文案，比钻石“一颗永流传”的文案靠谱多了。朋友说，哪要这么多弯弯回回的，要人们贷款买房，只要一句简单粗暴的话就行了：贷款买房，十年翻十倍。

　　三

　　上个月，考研名师张雪峰发了一条微博：还了6年房贷，每年10万，一共才还了3万本金，57万利息。这合理么?

　　这条微博很快登上了热搜。它切中了人们对于房贷利率过高的不满情绪，大家纷纷吐槽。不过，可能影响太大了，张雪峰随后发文致歉，称自己没搞清具体情况，是自己的友人还贷，借了160万，发现还有157万贷款要还，向他吐槽。结果朋友忘了自己当时还买了车位，实际上仅针对房子要还的贷款，没有那么多。

　　中国内地买房还贷的模板，其实就是深圳建行信贷员文惠鹏当年算出来的月供公式。之后很多年里，电脑不普及，很多银行柜员办房贷，都是照着等额本息公式，手算月供。

　　月供压力小，总利息更少，银行往往在默认中主动替客户做了等额本息的选择。2003年，曾有记者去暗访，发现几乎所有银行都对等额本息还款有着倾向性。这让购房者在不知情的前提下，多付了很多利息。

　　前两年，中国社科院研究员张斌算过一笔账，在中国，住房抵押贷款利率和国债收益率的差额，比美国、日本和德国三大经济体，高出了接近100个基点。就算把中国的住房贷款利率，降到发达国家的同一条水平线上：就能让普通人的房贷利息减少5500亿元。

　　提前还贷潮说来就来了。当理财亏损、就业动荡、房价不再上涨，用杠杆炒房乃至买房的风险越来越大时，减少负担，成为了人们本能的选择。

　　因为不愿贷款，以及提前还贷，以央行统计的去年12月新发放贷款平均利率4.26%计算，2022年银行业少赚的按揭利息，高达1448亿元。所以，问朋友提前还贷算违约吗，他说当然违约了——让银行少赚钱了。

　　时代的还贷人在见证历史，也在被历史又一次选择。曾经在十年前就已问世的房贷产品，因为楼市低迷，又赶着趟儿重返江湖了。农行雄县推出“连心贷”，提供还贷版的“试婚”服务；南宁有了接力贷，以现代关照传统，全新演绎父债子还。

　　陷入放贷困境的银行们，少了政策红利的投喂，便开始在监管边缘疯狂试探。工具箱里翻出来蒙灰的旧扳手，就算修不好，也不至于修坏。

　　这下，新版“天堂对话”里的中国老太太，生前最后一件事，不再是还完贷款，而是：把贷款继续传给孩子。

　　还款过程，这一场不完全信息的动态重复博弈，以后注定是银行和还贷人的较量。

　　吃螃蟹的新长宁置业，用动迁旧改时的抵押贷款，跑通了纵横交错的动迁、房地产开发、租赁和物业管理业务。去年年底，这家公司算是完成了时代的使命，消失于岁月的长河里，隐入尘烟了。

　　现在，赶着趟儿提前还贷的年轻人，有的甚至没有吃过08年经济危机的苦头。他们的父辈，是过去两千年里，中国最敢借钱的一代人。但到了他们这一代，楼市巨变，一代人的信仰坍塌，现实不断狠狠教育他们……