中国房地产：迎来复苏信号，但是……

在经历去年房地产危机的冲击之后，今年一些中国房地产开发商开始看到希望的曙光，但分析师和经济学家警告说，该行业长远看来仍会放缓。

自1998年中国各地放宽限制后，房地产行业以迅雷不及掩耳之势发展。在中国社会，买房不仅是结婚的一个常见前提，也是一种投资。过去二十多年来，由于银行贷款便利，开发商能够以极快的速度进行建设，但同时他们的债务也膨胀得很厉害，以至于当局从2020年起停止了这种获取现金的方式。从那时起，由于经济衰退和信任危机，信贷供应削减，人们对房地产的需求也下降了。

房地产龙头企业恒大集团濒临破产的消息加剧了这种情况，并蔓延到其他开发商。曾经是中国最大房地产公司的恒大本月表示，它已经与一组国际债权人达成了重组协议，这可能是缓解其巨额债务的一个突破性协议。该公司表示，这样的计划是“一个实质性的积极里程碑”，将“促进公司恢复运营和解决本地问题的努力”。         

疫情加剧焦虑

总部设在北京的龙洲经讯（Gavekal Dragonomics）的分析师Roselea Yao说，去年房地产市场经历了“有史以来最严重的滑坡”，销售额下降了24%。 Roselea Yao称，新冠疫情是加剧人们“焦虑”的因素之一，导致许多潜在买家推迟购买房产。

在中国，大多数新房产甚至在开工前就已要求买家付款。一些购房者拒绝向因缺乏现金而停工的开发商按月支付贷款，使得该行业受到了进一步的打击。

房市今年初迎来复苏

不过，根据惠誉国际（Fitch Ratings）评级的数据，在经历了艰难的一年之后，中国的房地产市场自2023年初以来“已经显示出稳定的迹象”。中国国家统计局4月中发布的数据显示，中国各地主要城市今年1-3月份的房地产价格出现明显上涨。在官方名单的70个城市中，有64个城市出现价格上涨--高于2月份的55个和1月份的36个。

追踪中国经济的私人调研机构中国褐皮书（China Beige Book）执行董事卡齐（Shehzad Qazi）告诉法新社：“这是一个强烈的信号，该行业期待已久的复苏终于来了。”但卡齐也提到，房地产将经历“周期性反弹”，但快速增长的日子“可能已经过去了”。

瑞银集团房地产分析师John Lam说：“我们可能会看到未来几个月的反弹，但从长远来看，我不认为我们会在明年或后年看到进一步的大反弹。”他认为，从2022年开始的中国人口下降趋势将持续下去，并且会对房地产需求产生影响。此外，John Lam补充说：“投机性的需求没有回来”。 （中国）政府正在向人们传递的信息是：房屋是用来居住的，“而不是用来投机的”。

房地产行业与建筑业贡献了中国GDP约四分之一，是中国经济增长的一个关键支柱，也是地方政府的一个主要收入来源。许多中国地方政府的财政状况在新冠疫情期间花费了巨额支出后处于不稳定状态。

开发商以现有项目优先

为了重振陷入困境的房地产行业，自11月以来，中国政府采取了一种更加温和的方法，对财务状况最良好的开发商采取了有针对性的支持措施--其结果喜忧参半。根据最新统计数据，在1-2月下降了9.4%之后，3月开始施工的新建筑数量同比下降了29%。

澳大利亚麦格理银行集团的经济学家Larry Hu指出：“开发商仍然很谨慎，他们优先考虑完成现有项目，而不是启动新项目。”与其他专家的见解相似，他警告说，该行业“正在好转，但还没有走出困境”。

龙洲经讯分析师Roselea Yao认为，复苏主要惠及北京和上海等大城市，它们的房地产市场已经恢复到了2019年的势头，而小城市仍然“完全没有改善”。瑞银集团分析师John Lam警告，由于缺乏吸引力，这些小城市在未来可能会有人口外流的风险。