挡不住！一线楼市，全面下滑了

01 一线楼市集体 下跌

　　5月初的时候，本号就第一时间分析了4月份的楼市，结论是：

       无论新房还是二手的，都转跌了。

　　而作为楼市风向标、被视作抗跌能力最强的一线城市，二手房成交量更是集体转跌。尤其是北京，跌幅比谁都大。

　　上海二手房成交量4月份不到1.8万套，相比于3月份的2.4万套环比下降了26%，比2月份的1.9万套还要低。

　    广州4月份二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。

　　深圳二手房4月网签3744套，相比于3月份的4943套环比下跌了24%。

　    至于杭州、南京、武汉，苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市，无一例外，都转跌了。

　　转跌的逻辑，一线与二线存在着区别。

　　大多数二线以及三四线城市转跌，逻辑很简单。

　　此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。

　　而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。

　　新的需求为何形不成？主要是收入和就业复苏受阻，尤其是就业，非但没有复苏，反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。

　　至于一线，因为其房价已经高到了一定程度，支撑起楼市的主要是中产以上阶层人群。

　　一线转跌，更重要的原因是宏观大环境不确定之下的信心与预期缺失。最有力的佐证数据，是央行最新发布的存款和房贷数据。

02 提前还贷潮上演

　　5月11日，央行发布了4月份金融数据，其中存款与房贷均在下降。

　　存款方面，此前一直在增加，2022年全年住户部门存款增加了17.84万亿元，是2021年的近两倍，堪称报复性存款。

　　而进入2023年，仅第一季度民众的存款就增加了9.9万亿，和2019年至2021年的年均存量增量相当。一个季度的存款增加量相当于之前一年的存款增加量。

　　而4月份的住户存款减少了1.2万亿。

　　存款下降，你以为大家是拿出来消费和投资的吗？

　　非也。

　　如果存款拿出来消费投资，那楼市成交量不应该转跌，CPI也不至于逼近临界点。

       换句话说，存款下降，房贷减少，消费没有起来，CPI反而逼近跌停板，意味着存款拿出来不是去消费和投资，而是提前还贷去了。

　　央行披露，4月份住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。

　　短期贷款主要用于买车、消费、周转等，而中长期贷款基本都是房贷。

　　制图：城市财经；数据：央行

　　在昨天的文章之中我已经解释过，一般来说，房贷无论怎么也可能为负数。

　　因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。

　　4月份楼市成交量下跌，我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已，3月份房贷增加了6348亿元，4月份可能就增加个4000多亿，但没想到增量是负数，减少了1156亿元。

　　房贷负增长，再结合存款下降之下，反映消费的CPI增速创26个月来新低，逼近临界点。唯有一个解释合理：

       还贷规模比贷款规模还要大。

　　这种情况，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出现了。

　　而提前还贷潮再度上演背后，则是大家对信心与预期的缺失。

　　一季度之所以上演了一波小高潮，是因为在宏观大环境改善之下，大家对放开之后经济、收入、就业的复苏进展过度乐观。

　　然而四个月过去了，大家恍然发现，并不是那么回事。

       第一，CPI增速持续走低。

　　已经连续一个季度低于2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般来说，当CPI持续低于2%的时候，就有通缩压力，何况现在的CPI逼近临界点。

　　来源：国家统计局

       第二，我们的整体就业率虽然略有下降，为5.3%。但是16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。

       第三，好不容易起来的社融，4月份又跌回去了。

　　4月份，社会融资规模增量1.22万亿元，远低于预期的2万亿，更远低于3月份的5.38万亿增量。

　　社融反映的是全社会对货币的需求量。社融下降，意味着印钞机虽然仍在卖力印钞，但没多少人来接水，为数不多来接水的，93.3%还是国企、央企、城投。

　　简单点说，就是银行的钱很难贷出去。其背后反映的是企业没有扩张意愿，生产偏弱。

       第四，唯一亮眼的出口数据，很大程度上也是牺牲利润的结果。

　　海关总署数据显示，3月份我们的出口以美元计价增长了14.8%，4月份增长了8.5%。

　　制图：城市财经；数据：海关总署

　　但这一增长结合PPI来看，其实是压低价格，利用价格优势的缘故。一季度，我们的规模以上工业利润同比下降了21.4%。

　　来源：国家统计局

　　这种方式很难持续，因为不断压低工业生产者出厂价格，会继续压低我们的工业利润，会加大制造业压力，影响就业率。

03 新一轮救市可能在酝酿

　　其实，在3月份热点城市成交量开始走弱的时候，很多城市就已经按捺不住，开启了新一轮救市。

　　3月份以来，以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市，已经开启了新一轮救市。

　　从4月份的成交量来看，没有一个城市的措施能够奏效。

　　但是，我们都知道，越是不管用，他们越会用。新一轮自上而下的大招，可能正在酝酿之中。

       最近棚改传言四起，就因为不久前召开的中央政治局会议上提到了，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

　　不过这一传言，已经被辟谣。

　　但不可否认，楼市如今的现状，接下来肯定会有大招出台。

　　不过，正如本号多次强调的，在收入和就业彻底复苏之前，任何招数都不好使。

　　更重要的是，在口罩三年之下，我们很多人的心态已经变了。

　　在之前分析今年五一的数据中，我已经说过。

　　这个五一，确实是史上最火爆的五一。车站、码头、景区、山上、海边、寺庙人山人海，而市区，看书的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。

　　这种现象背后的本质，并不是说大家的收入一夜之间恢复了。而是思维习惯改变之下，大家不再追求给自己增加压力。

　　口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。

　　生活不再是买车、买房、努力搬砖、事业有成，而是活在当下。

　　至于买房，有能力就买，没能力就租，这是大众的普遍想法。很多人不会再像以前一样，为了买一套房，掏空6个钱包，背负一辈子的房贷。

　　这一变化并非我是个人臆想，而是透过我各个平台的读者留言内容中感觉到的。

　　日本当年的泡沫破灭，改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。

　　口罩三年，会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段？还不好说，但从调查的消费习惯改变来看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。

       人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下：全国90%以上的城市，在未来相当长一段时间里，都没有谈房价上涨的资格。