又一地产巨头走到了悬崖边缘

　   河南建业足球队的幕后“老板”——河南建业地产出事了。

　　6月23日晚的一纸公告，彻底撕下河南建业地产的遮羞布。遮遮掩掩两年，建业地产最终还是因债务问题躺平了。公告称，自2021年7月1日至今，建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元（约合90.5亿人民币），其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。河南建业自今年二季度以来，销售逐渐恶化，建业地产流动资金状况愈发紧张，境外兑付压力较大，为保交楼，全面停止境内外债务支付。

　　建业地产的营收严重下滑，直接影响了自身股价，发布公告当日，建业地产股价再次下跌5.19%，每股仅剩0.128港元，自2021年12月底跌破1港元至今，其股价位列“仙股”已经持续18个月以上，和4.428港元的股价高点相比，跌幅超97%，市值蒸发了131亿港元，总市值仅剩3.89亿港元。幸运的是，在公告发布后的第一个交易日，建业地产的股价终于止住跌势，出现了1.56%的上扬。

　　风光不再的“河南王”

　　在河南无人不知建业地产。作为本土地产巨头，建业地产在河南18个省辖市、100多个县市区开发楼盘无数，即便是已经处于爆雷边缘，建业地产在2023年一季度依然斩获河南房企销售金额和销售面积双料第一，且领先优势持续扩大。

　　克而瑞数据显示，一季度建业集团以53.79亿元位居河南房企销售金额榜单首位，排在二、三位的是碧桂园和万科，销售金额分别为47.45亿元和37.2亿元，和建业集团有不小差距。同时，建业集团以79.62万㎡的销售面积继续霸占榜单，排在第二位的碧桂园销售面积55.05万㎡。

　　通过数据可知，建业地产总销售额和总面积遥遥领先，但每平方米单价并不高，每平方米均价约6755元，而碧桂园的每平米均价约8619元，建业地产的每平方米均价比碧桂园低了1864元。也可以看出建业地产在努力自救，甚至不惜降低售价来推高销量。但最终，这家河南地产巨头依然未能扛住行业整体下行带来的沉重压力，在端午节发出公告，意思很明显，不是不还钱，是确实没钱还，也不厚此薄彼，各位债主的钱暂时都不还。

　　公告显示，从出现爆雷迹象至今建业地产已经偿还了12.6亿美元。但河南一场大雨，让建业地产遭受重创，两年前建业地产那封《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》“求助信”吸引了全网关注。

　　在这份“求助信”中，建业集团大吐苦水，强调了客观存在的事实影响，确实因为疫情、汛情双重影响，建业集团300多个地产项目基本处于停业和半停业。工地暂停会影响进度，而最致命的是建业集团有50多个售楼处被迫关闭。售楼处关闭，等于断了建业集团的现金来源。建业集团除了自身采取降本增效、裁员降薪等自救措施之外，还呼吁政府出手相助。

　　建业集团的求助信，也引起了相关部门的重视。2021年8月16日，时任河南省省长的王凯在“求助信”上作出批示：“望相关职能部门速按XXX要求提出可行的意见建议”，一家企业能获得省政府如此重视，并且用了“速”字，可见建业集团当时确实遇到了比较紧迫的重大危机。

　　这封“求助信”确实帮建业集团渡过难关，建业确实有困难，各市县区拖欠的50亿元工程款等各种款项也不好意思再拖，相关税务部门对其也可能出现免收、减收情况，同时政府允许建业部分在建工程延期交付，部分土地款可延缓支付半年到一年。在各方努力下，建业确实搞到了钱，偿还了近百亿元外债，扛过了地产第一波爆雷的冲击。但建业“河南王”的风光却一去不复返。

　　2022营收惨淡

　　尽管建业集团为了自救，一度传出裁员7000人的传闻，但在2022年依然盖不住业绩异常惨淡。

　　公司财报数据显示2022年，建业地产总营收240.8亿元，同比2021年的419.6亿元下跌达42.6%，并创纪录地录得75.61亿元的亏损，而2021年的归母净利润为6.049亿元，同比下滑了1349.93%，总亏损额达78.19亿元。

　　最能体现房地产企业赚钱能力的毛利率，建业地产在2022年竟然大跌了8.3个百分点，跌幅比如今7.9%的毛利率都高，7.9%的毛利率也创下建业地产的历史新低。而就在受灾严重的2021年，建业地产的毛利率由2020年的19.85%下跌至16.23%，只下跌了3.52个百分点。和2018年34.44%的毛利率高点相比，2022年的毛利率竟然下跌了26.54个百分点，建业地产的赚钱能力一路下跌。

　　在2022年中期业绩会上，建业地产创始人胡葆森曾信誓旦旦地表示，2022年下半年有信心扭亏为盈，最终年度业绩让其愿望落空。好在建业地产的毛利率由上半年的7.6%，提升至下半年的8%，虽然提升幅度仅为0.4个百分点，却呈现向好的趋势。下半年的费用收入比由9.7%降至2.5%，下降趋势明显。

　　曾经的“河南王”，在河南的市场占有率一度高达两位数，在遭遇债务危机后，其市场占有率一路走低，2022年已经低至3.5%，此时的“河南王”已经名不副实。

　　随着国资入股，毛利率提升，以及银行授信等支持下，胡葆森有了底气，多次向投资者表达了乐观态度，甚至认为2023年房地产复苏势在必行，凭借建业地产在100多个县城的下沉战略，在河南几乎没有竞争对手，2023年建业地产有望走出困境。可让胡葆森没有想到的是，2023年的销售远未达预期。

　　翻盘还有希望吗？

　　2022年建业地产31年来首次亏损，胡葆森曾坦言这完全超出他的预期，无论是营收、净利润、毛利、净亏损还是归母净利润均是由盈转亏。

　　更触目惊心的是建业地产不断上升的资产负债率。截至2022年底，建业地产资产负债率高达97.60%，较2021年的91.26%再次攀升6.34个百分点，远高于“三道红线”中70%的硬性要求，其净负债率更是飙升到了580.2%，较2021年末94.7%暴增了485.3个百分点，剔除预收款后负债率96.2%，较2021年末增加了8.6个百分点，现金短债比只有0.34。

　　尽管胡葆森多次向投资者表达了乐观的信心，但其在2022年8月5日的一次大规模减持，还是严重打击了投资者的信心。减持当日，建业地产的收盘股价为0.60港元，胡葆森一次性减持高达8.5亿股，套现金额达5.1亿元港元。国泰君安证券（香港）对建业地产的评级就直接下调为中性，也说明资本市场对其信心不足。

　　如今，建业地产已经走到了悬崖边缘，这次“躺平”虽说是无奈之举，也折射出建业地产的尴尬，一旦再无法尽快筹集资金偿还债务，失去的可能不仅是河南市场的占有率，还有资本市场的信心，未来想融资或将难上加难。恒大和富力的前车之鉴，建业地产一不小心就可能重蹈覆辙。但建业地产的土地储备丰富，尚存翻盘希望，下一步就看胡葆森如何应对了。