溢价50倍，北京豪宅楼盘预售，李嘉诚赢麻了

他把商业做到了极致！

北京东四环外朝青板块的豪宅项目“御翠园”已经拿到预售证，即将开启预售。原本吹风价是10万/平米，但李嘉诚“不贪了”，预售价比吹风价便宜10%，卖9万/平米起步。这个营销套路在汽车圈是最为常见的。在新车正式预售前，找各大媒体主动曝光一个吹风价，比预售价高那么一两万。等到新车发布会开始的时候，正式预售曝光，普遍都比吹风价要便宜。

这样做，就可以吸引业主提前交定金，赶紧锁定订单。长实集团对“御翠园”的营销套路，就是这样的。可是，这个定价比卖车要精明得多。队长查了一下，北京朝青板块的二手房，普遍价格都在7到9万之间，而长实集团推出的“御翠园”是当地的一个豪宅项目，起售价竟然也只要9万，最高价才10万。

事实上，御翠园项目的地块，是长实集团在2001年就竞拍拿下了。当时的土地成交价是7亿元，楼面价1700元/平米。可李嘉诚就一套打法纵横大陆房地产市场20多年：捂盘！

根据中国法律，住宅用地拍卖出去后，开发商必须在2年内动工。如果在2年内没动工，当地政府有权无偿收回土地。恒大就因财务爆雷，很多工地超时未开发，被当地政府无偿收回。

可李嘉诚很鸡贼，拿地不开发，缓开发，雇佣几个保安，几个工人，在工地上摸鱼。你说他没开发，他开发了那么一点点。你说他开发了，但工地上又到处是荒地。2004年的时候，成都把城南新区商住地块低价卖给长实集团，希望借助长实集团打造一个繁荣的商业区，加速成都的城市化。长实集团仅支付了21.35亿元，楼面价1030元/平米。可长实集团拿下地块后，不开发，缓开发，足足捂盘16年。

最后，他直接把地卖了，套现跑路。成都市政府吃了个大亏，直接拉黑长实集团，限制金融机构对长实集团提供贷款。

北京御翠园地块也是这么一直捂盘，捂到今天，长达22年。御翠园预售9万/平米起，最高9.9万/平米，对比当年1700元/平米的楼面价，已经翻了52.9倍！仅这一单，长实集团就赢麻了。

可偏偏这个时候，还不好处罚长实集团。一方面是，他钻了监管的空子，在程序上是合理合法的。另一方面是，国内正需要刺激房地产，来扭转低迷的房地产市场。长实集团的房子要是能带动北京楼市，对地方政府有利。李嘉诚掐准了这个时间点出售，就不怕北京拉黑长实集团，再稍微降价，又迎合了政策导向，天时地利，都被他占了。

在人和这块，他的豪宅不卖给穷人，只要有富人愿意接盘，就可以了。在富人眼里，御翠园这个楼盘的价格、地段、配套都是相当不错的，规划有联排别墅18栋，很符合北京新晋富人的生活需求。而且，因李嘉诚在价格上做了一定的让步，未来，在二手楼市场，御翠园的房价还可能进一步上涨。

而今的中国房地产市场呈现出两极分化的特征，一边是豪宅价格不断攀升，持续上扬，而刚需房价格跌又跌不去，卖又卖不动，处于一个极为尴尬的横盘阶段。此时，略微降价卖豪宅，就是一个特别好的生意。

和长实集团对比起来，内地房企都是中国城市的建设者，老实人。因为内地房企缺钱，只能走“高周转、高杠杆”路线，从银行拿了钱，就必须马上动工，马上开发，建好楼就赶紧卖了，卖了回款再拿地，如此循环反复，中国城镇化仅用40年，就走完了发达国家200年要走的路。

而李嘉诚能做到拿地不开发，就在于他的资金实力太雄厚了。他不需要找银行贷款，或者贷款很少，利息成本很低。他用自己的钱就可以大量买地，然后，囤着不开发。他才不管中国城镇化的进程，也不管中国经济的腾飞。他就等着中国一部分人富起来以后，专门做那少数人的生意，不做大多数人的生意。

他甚至都不开发土地，不赚购房者的钱，直接拿地，卖地，赚同行的钱。在成都，就是因为不赚房子的钱，主要赚土地溢价的钱，做的太过分了，才被成都拉黑的。

从商人角度来看，李嘉诚已经做到了极致，放眼整个华人世界，都没有人比他的商业模式更精明了。

长实集团不创造财富，只做财富的搬运工。