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2023年以惨重的代价告诉一件事:没有诚意的挤牙膏式救楼市,只会害了自己……
所以看到最近一连发的好几个救市政策,我只想说,还不够猛!
希望后面各个城市赶快动起来,政策赶快跟上来,力度提上去,不要犹豫不要停,千万不敢停!
1
上海,终于出手了,单身能买房了!
昨天傍晚,上海住建局一纸红头文件发来,重磅救市政策就来了。
1月31日起,开始实施。
欢呼吧,这是所有魔都单身人士的最大福音!
在这之前,如果不结婚,你有多少钱在上海都没有资格买房。
但事实是,上海非户籍人口非常多,大龄单身的更多,现在外地人买房把“已婚”硬性限制解除,这些人都有了购房资格。
去年12月14日,北京和上海曾同天发布新政,都把首套房首付降到了30%,二套房首付降到了40%-50%,房贷利率也降了一大截儿。
可惜,这次力度并不够大,没有引起明显的市场波动。
这次能有用吗?
有,但仍然不够。
如果能把社保个税年限再往下降一降,比如5改3,那就更好了!
截止发稿前,一线城市中,只剩北京和深圳还没最新动静,大概率也不远了!
呼喊北京和深圳,赶快行动,发政策干货!
2
还有广州。
无论是去年还是今年,论救市,广州永远是一线中最早的那一个!
1月27日米宅年会当天,广州放开了大户型限购。
并且名下120平方米以上不计套数,出租或出售,不计套数,能合证的套数按合并后。
一句话:大户型不限购、不计套数;小户型,出租和挂牌现有住房,也能突破限购套数限制。
加上之前的政策,广州目前唯一的限制就是:非户籍在限购区买120㎡以下住房了。
去年解除部分限购后,现在限购区为,越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙。
广州新政后第3天,市场啥反应?
一个广州资深中介朋友说,二手房客户咨询量显著提升了,但实际带看量并没有明显变化,很多人只是问问就没下文了;大户型房源很多房东都降价了,天河区珠江新城等,有的房源最高往下调了几十万甚至近百万。
另外,办假证的活跃起来了,租赁合同甚至不花钱自己就可以做。
这张图,是广州近两年的新房成交量。
8月9月最差,一个月成交量只有四千多套。
9月份又是取消认房认贷,又是解除部分区域限购,市场反馈上,10月份短暂回升了一下下,11月立马又降下来了。
价格呢?跌的也挺厉害。
2023年12月广州新房价格指数环比下跌1.0%,排在跌幅榜第七位。
二手住房价格指数环比下跌1.5%,排在跌幅榜第四位。
和苏州一样,去年9月,广州就放开了番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇的限购。
只怪当时步子太小!
如果当时就全面放开、或者放开大户型限购,市场一定不是现在这样子!
这次力度也不够,按广州现在的行情,全面解除所有限购才是正道!
3
二线城市代表:苏州。
昨天苏州全面取消限购了!可惜的是,新房仍限售2年。
30日,面对各种网传,苏州市住房和城乡建设局工作人员终于做了回应:“购买新房、二手房都不做购房资格审核,新房限售政策仍为2年。”
紧跟着,苏州市房产交易中心工作人员也明确,“从今天起,不再审查套数,也不看购房资格。”
这意味着,在苏州市场,所有关于买房的限制,彻底解除了,无需社保、不限套数、不看面积,想咋买咋买!
买房限制是解除了,但卖房限制仍有“限售2年”,保留最后一道限。
要我说,何必呢,还磨叽啥、遮掩啥,一块儿取消了算了,还犹豫个什么?!
苏州这次全面放开限购,乍一看好像挺猛,其实不然。
早在去年4月、9月,就放松过两次了。9月份的时候,取消了120㎡及以上商品住房限购,不再审核资格,本地外地都可以随便买。
听说但是本来是想全面放开的,但又临时叫停了,只局部放开。
唉……
结果嘞?又一次挤牙膏式救市,市场根本没什么反应。
按照诸葛数据,
2023年苏州商品房总成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交涨了26.46%。
但二手房更难的是,挂牌量太太太高了,截止2024年1月30日,苏州二手房挂牌量突破22万套。
瞧 ,信心和预期,根本没起来!
一鼓作气,再而衰,三而竭……
过去两年救市断断续续,这个问题一直都在,一直没解决。
去年一年发了637条救市政策,结果嘞?3月份小阳春后,政策没跟上,一步没跟上,步步跟不上,就像气球,一下子泄了气。
最后就是越救越差,越救越尴尬……这是留给2023,最大的遗憾!
4
另一个好消息:万众期盼的“地产项目融资白名单”终于有了动静!
这个事儿其实从去年年底就开始提,但一直没落实,或者说落实的不够快。
按照住建局的说法,在1月底前,第一批地产项目白名单就可能落地并争取贷款。
昨天,记者采访了多家央国企、混合所有制、民营企业、以及出险房企,相关人员都说“尚未就新的白名单政策接到银行通知。”
到了晚上,住建部和金融监管总局发声,广西南宁第一个落地。
“向当地金融机构推送了第一批107个房地产‘白名单’,其中北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。”
今天是1月31号最后一天,“白名单”虽然还没公布,但应该内部通知到位了。
前段时间,我详细扒了几十家房企的债务到期明细,发现2024年上半年,很多房企都有债务要还,而且债务还不少。
在新一个偿债高峰,能不能拿到钱、能融到多少钱,至关重要!
前天,中交地产发布公告称,预计2023年要亏损17亿元,而上年同期盈利3393.95万元,首次由盈转亏。
亏损中交并不是个例,虽然财报还没出,但看看全年销售业绩下滑程度,再看看上半年各房企的亏损状态,下半年并没有好转。
所以另一个王炸就是,2、3、4月份,很多房企财报出来肯定不好看,这对击垮信心和安全感破坏力极强!
5
仔细盘一盘,眼下楼市最难的问题是:
1、新房卖不动,信任危机还没解除!
——所以2024年交付绝对不敢再出事了,主流房企也不能再出大问题了!
2、大力度的政策还没集中爆发,信心拉不上来!
——就目前市场这样子,想多城集体复苏已经不太可能,现在急需集中全力拉出来一个标杆城市,哪怕价格涨不动,成交量先涨一截儿就行,至少数据拉上来让所有人都看到!
3、二手房挂牌量激增,简直太太多了,突破了历史极限!
——大体量的二手房涌出来,挤压太严重了,尤其把新房市场挤压的惨的一批。
4、砸盘房东太多了,二手房房价根本稳不住,越稳不住越卖不动!
——现在全国房东的心态都乱了,比如小区市场价1万8,一两个房东扛不住一下把价格拖到1万34,整个小区都慌了,根本卖不动。
所以你看,救楼市,任重道远,不下狠劲儿咋能行?
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