南京大火，烧出三个让房奴不堪面对的残酷真相

南京大火过去了数天。

这起造成15人死亡，44人受伤的火灾，无疑是一场人间悲剧。

痛定之后，我们最需要正视的是，这场火灾所揭开的未来可能困扰众多中国人的三大风险隐患。

有9亿中国人生活在城镇，有接近60%的城镇家庭拥有一套住房。

近些年快速上涨的电动车引发住宅火灾不只是冰冷的数据，它的背后是众多生命、财产的逝去，是无数珍贵而鲜活的奋斗、亲情与岁月被付之一炬。

警钟，早已敲响。

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第一大隐患就是电动自行车。

而近年来，电动车火灾数据呈逐年上升趋势。

根据国家消防救援局的统计，2023年全国共接报电动自行车火灾2.1万起，相比2022年上升17.4%。而2022年全国共接报电动自行车火灾1.8万起，比2021年上升23.4%。

自电动车诞生开始，爆燃事故就一直伴随着它，因爆燃事故造成生命财产损失的现象屡见不鲜：

2021年5月10日晚，成都一小区电梯内突发电动自行车爆燃事故，致多人受伤；

2017年，浙江玉环一出租屋发生火灾，共造成11人死亡，起火原因为一层门厅充电的电动自行车电气线路短路，引燃周围可燃物；

2020年，上海宝山一小区起火，6人通过电梯逃生被困，火灾原因同样为屋内电瓶车充电所引发；

2016年，合肥市一辆正在充电的电动代步车突然燃烧还引燃了两辆轿车和一辆摩托车，最终4辆车全部被烧毁……

电动自行车自燃的元凶是锂电池。

在锂电池行业，流传着这样一句话：“作为能量载体，本质安全的电池是没有的。”

因为，目前的液态锂离子电池内部在使用过程中会不可避免地产生锂枝晶。这些锂枝晶会刺破隔膜导致电池内部短路，造成电池起火甚至爆炸。

很多人都知道锂电池有循环寿命，一般使用磷酸铁锂电池的家用电动汽车循环次数较多，能达到2000-3000次，但是放在电动自行车上，普遍控制在1000到1200次左右。

在循环寿命之外，所有的锂电池都有时间寿命。

家用电动汽车的时间寿命最低也在8年以上，一般长的可以达到10-15年。作为对比，电动自行车搭载锂电池的时间寿命仅为3-5年。

中国电动车行业的锂电池大洗牌始于2010年后。从2011年开始，四部委联合整治电动自行车、淘汰不达标铅酸电池产能，国内3000家铅酸电池企业九成面临取缔或停产整顿。自此，国内电动自行车行业开始逐步进入锂电时代。

算算时间的话，早几年买的中国电动自行车电池，如果至今仍未更换，都过了最佳状态。

抛开寿命不谈，电池使用过程中的短路、温度异常升高、漏电、碰撞等因素，都有可能导致电池起火。

那么锂电池安全问题，有没有办法解决呢？很遗憾，目前没有任何一家液态锂电池生产厂商能够从根本上解决这个问题。

像电控方面做得较好的特斯拉，所能做的也就是在电池不安全的状态下，禁止车辆启动，来尽量避免意外发生。

而一辆售价只有几百或一千的电动自行车要想在电控上下功夫，根本不现实。

说白了，不是行业做不到更高标准，而是电池和电控的标准上去了，价格也就上去了。到那时候，外卖小哥、买菜代步的上班族和接送孩子上下学的老人们，会舍得掏大价钱买这样高价的电动自行车吗？

买电动自行车代步大量都是经济条件不富裕的民众，如果不是公共充电桩价格过高，又何来在楼内充电引发的安全隐患？

如果运动式执法对架空层充电一禁了之，会不会有赌性强一点的人拿电池回家充电或者飞线充电？

2

第二大隐患是中国相当比例住宅小区已经过了“最佳保质期”。

电动自行车引发火灾，有时候很难说，是电池的问题，还是社区管理不规范的问题。

从南京大火图片中，我们不难发现，本次火灾不仅仅是底层火灾那么简单，多层住户室内都有充分燃烧。

正如大量电动自行车的电池已到使用年限，早期的住宅、商品房，也已经过了“最佳保质期”了。

一般来说，从小区建成开始，它的最佳保质期不会超过20年。20年过后，小区就开始走下坡路。

相信有不少过来人会对国内老小区物业变化颇有感触：

小区刚建好的时候，物业都是清一色的俊男靓女，见了面打招呼都彬彬有礼。过个5年，物业服务人员肉眼可见的速度减少，小门站岗的保安统统撤掉，留个看大门的和看监控的。再过个5年，连仅剩的几个物业人员也变成了开个门都嫌麻烦的老大爷。

七普数据显示，中国32%的城市家庭房屋修建于 2000 年以前，也就是说，一大批住宅也到了要出现这样那样的问题的时候了。

房屋的建筑材料都是有使用年限的，防止渗漏发生的防水层，使用年限 10 或 20 年；保温层的材料年限25年……从某种意义上说，从小区建成之日，漫长的维护期就同时开始了，而且越往后维护成本越高。

既然牵涉到翻修，那它肯定得花钱。但绝大多数中国业主，往往把买房看作一锤子买卖，买的时候动辄几百上千万，维护的时候花几千都心疼。

这就导致中国许多住宅现实呈现的面貌比其存在时间更糟糕。

相信许多人都对日本比较高龄的住宅依旧维护得很好略有耳闻，但是日本楼房的维护成本并不低。

首先日本开发商在卖楼的时候，就必须先缴纳一笔维修基金。

而住户在购买日本房产时，也必须缴纳一笔维修基金，三室一厅的房子，一次性缴纳金额大约在150万日元左右。这笔费用还不是全部，每个月业主还需缴纳数千人民币的物业修缮管理费。

算下来，也是一笔不小的费用。

《我不是药神》里有句名言——“世界上只有一种病，那就是穷病。”

脱离使用人群和成本谈标准和规范，那是瞎扯淡。

要是住户有钱能付得起物业费和维护费用，还会购买和居住在这样的房子里吗？

对于大量生活在温饱线上的打工人来说，不是他们不想选，而是根本没得选。

3

第三大隐患是高层。

如果说国内小区的快速老去已经迫在眉睫，那么高层住宅的状况就更为严峻。

高层住宅是指超过10层的住宅楼。据官方资料显示，截至2023年底，中国高层住宅数量达到了35万栋，高居全球之首。

最近几年，中国内地所建商品房普遍在27-33层之间。这是因为国内相关规定对超高层的区分在于是否超过100m，如果是超高层建筑，其消防设计、结构设计、施工工艺都有着更高的要求，而33层刚好略低于100m这道线，开发商能够以较低的建筑成本实现利益最大化。

开发商抱着一个这样的心态来建房，注定了施工过程主打一个“多块省”字，至于好不好，满足标准就行。

但是，建房这个事情有些事情是省不来的，赶工期也就意味着无法精细施工，时间一久就会出现问题。

深圳市住建局就明确规定：现浇混凝土主体结构施工工期不得少于6天/层，严禁压缩合理工期。

房屋质量还不是高层建筑的最大问题，即使房屋质量还算好，物业也会成为“压垮”高层住宅最后一根稻草。

物业的快速凋敝，会导致高层住宅的最佳保质期甚至比20年还要短。

不知道大家有没有去过一些2009年前建的高层住宅，这些小区中的大多数都近况类似：绿化被破坏殆尽，一层入口处一片漆黑，电梯内破败不堪贴满了小广告。

这些小区还有一个共性，那就是物业服务的缺失。

要维护好高层小区的运作，是需要巨大的物业成本的。楼房刚建好时，新住户较多，假如素质都还比较高都按时交物业费的话，物业尚可运转。

随着时间的推移，一批又一批的优质业主离开，物业服务的成本无法有足够的人来承担，物业工作开展就会慢慢成为问题。物业工作开展不利，就会如滚雪球般加速高层小区的凋敝速度，进一步加大物业工作的难度。

渐渐地，高层住宅的消防安全和日常管理就会逐渐变得混乱，这次着火的高层住宅明尚西苑也是各中典型。

本次起火后有人控诉该小区物业不作为，从已知信息来看，该小区不仅绿化率极低，而且根本没有任何物业管理服务，混乱程度可以想象。

本次起火后浓烟蔓延到高层，蔓延路径中间恐怕也没有任何防火设施阻隔。

另外，大量高层住宅不仅楼道存在消防隐患，其本身也为消防工作造成了相当的难度，要知道消防云梯车只能达到50米高度，一旦火烧到高层，消防员只能进入高楼内部，启动内部消防栓来灭火。

2010年11月15日，上海胶州路教师公寓楼发生大火。上海共出动各类消防车122辆、官兵1300多人，但救援力量依然无法控制火情，58人遇难；2018年2月1日，郑州市郑东新区绿地原盛国际办公楼外保温材料起火；2021年3月9日，石家庄市中心城区众鑫大厦突然起火，火势凶猛，冲上110米高的顶楼，消防队员5小时后才扑灭明火。

据说，早在数年前，就有人向相关部门反映有居民推电动车上楼的问题。

很显然，安全隐患存在于这样的楼中不是一天两天了，而是长期存在。而居民对其也是视而不见。

可以说，不出事是一时的偶然，而出事是迟早的必然。

中国高层住宅的隐患已经不容忽视。

过去十五年，因为大兴土木而日新月异的国内环境，让许多人都生活在安全的梦幻之中，全然忘记了再往前推二十到三十年，周身环境又是何等样貌。

从某种意义上说，高层住宅沦为贫民窟不是一种对未来的预判，而是已经发生在当下的“危险进行时”。

4

当初铅酸电池大整顿，大力发展锂电的时刻，恐怕没有想到锂电池所带来的“甜蜜负担”；当时各开发商为了提高容积率，大力兴建高层住宅时，恐怕也无暇顾及日后的维护。

任何事情都有代价，有些代价立竿见影，有些代价可能要经历时间的洗礼才会最终显现。

由谁来承担代价，才是事关你我的关键。