习近平的去库存，没有效果

周一（6月10日），路透社报道，分析师和开发商表示，中国通过将未售出房屋改造成经济适用房来清理大量库存的举措不太可能给资金短缺的开发商带来帮助，因为该计划的规模有限，而且价格可能较低。

作为对受危机重创的房地产行业的支持计划的一部分，北京方面上个月宣布了一项 3000 亿元人民币（410 亿美元）的贷款计划，该计划可能为地方国有企业 (SOE) 带来价值 5000 亿美元的银行融资，用于购买已建成但未售出的房屋。

预计中国各银行将通过央行支持的这项贷款向国有企业发放更便宜的贷款，帮助它们以“合理价格”从开发商手中购买房屋，并将其改造成经济适用房。

然而，一些私人开发商发现，他们的项目很少能被选中，因为贷款机制不足，而且该计划预计只会在有经济适用房的大城市推出。他们表示，国有企业的报价也可能很低。

开发商的谨慎态度可能对北京方面构成挑战，因为过去两年的一波支持措施未能重振房地产行业。

房地产行业在巅峰时期占到中国国内生产总值的四分之一，目前仍然是经济的主要拖累因素。

广州市新塘镇 5 月 30 日发布通知，作为扶贫攻坚计划出台后第一个发布此类通知的地方政府，要求收购“合适存量房”用于安置住房。

住房和城乡建设部下属媒体《中国房地产报》援引该通知称，当地政府将以成本价收购这些房屋。

由国有企业金茂（0817.HK）共同拥有的项目，以及主要开发商万科（000002.SZ），已经提出申请。

一些开发商表示，按成本价收购（即比市场价低20%至30%）的情况好于预期。

一家违约的私人开发商的高管表示，如果其他城市也提出与新塘镇类似的贷款方案，他的公司会感兴趣提出申请，但他预计贷款方案的金额会很低，不足以支付建设贷款。

“如果连开发贷都还不上，那怎么还贷？贷款银行也不会同意的。”上海一家开发商的高层表示。由于事涉敏感，这位高层不愿透露姓名。

然而，花旗银行和美国银行的分析师表示，需要将价格降低 50% 才能确保国有企业获得适度的回报，因为经济适用房的售价通常比私人住宅低 10%-50%。

即使开发商能够通过向国有企业出售已建成的公寓获利，地方政府也可能要求将收益用于完成现有项目，而不是偿还债务。

另一家陷入信用违约的开发商的高管表示：“这对我们作为上市公司，或者我们偿还海外债务都没有帮助。”

龙洲经讯 (Gavekal Dragonomics) 估计，按照平均市场价格计算，5000 亿元人民币的购买量可以支付 12% 的住房库存，如果以折扣价购买，则可以支付 20% 的库存。

标准普尔表示，将现有库存转换为社会住房也将增加低端交易并降低整体价格。

中国住房和城乡建设部、央行、最高银监会和广州地方住房管理部门均未回应置评请求。金茂集团和万科集团均未回应置评请求。

执行风险

标普全球评级信用分析师 Esther Liu 表示：“只有少数陷入困境的开发商会受益。（完成建设）是陷入困境的开发商面临的问题。他们没有很多已完工的库存。”

虽然开发商等待国有企业需求和报价的明朗化，但一些银行家表示，经济适用房计划可能导致资产质量恶化，因为国有企业将难以产生足够的利润来偿还银行贷款。

银行可以以1.75%的利率从3000亿美元的再贷款机制中借款，为国有企业提供60%的贷款。

总体而言，分析师估计，国有企业需要为这些贷款支付约 2.5% 的利息，与中国的平均租金收益率相似。

“这对房地产行业有利，但对国有企业和银行不利，因为本质上你是将一些风险转移给了它们，”第一位高管表示。由于未获授权对媒体发言，该高管拒绝透露姓名。

可以肯定的是，银行和地方政府都是规避风险的。

去年 2 月，央行向八个城市的地方政府推出了一项 1000 亿元人民币的再贷款计划，用于购买住房库存——截至 2024 年 3 月底，其中仅使用了 20 亿元。

CreditSights 高级信贷分析师 Zerlina Zeng 表示：“鉴于银行和地方国有企业必须承担全部信贷和投资风险，我们认为执行风险很高。”

分析师和开发商表示，在中央政府推出包括降低首付和取消抵押贷款利率下限等最新刺激计划的支持下，一线城市吸引了更多游客。

美国银行大中华区房地产研究主管 Karl Choi 表示：“中央政府加大了支持力度，这是这里的重要变化，也是转折点。”