去库存“王炸” 一线城市开启“以购代建”模式

8月7日，“深安居”微信公众号发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告。

通告称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

这是第二个开启“以购代建”模式的一线城市。此前的5月30日，广州增城政府公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，即向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源。

业内人士分析认为，此次深圳收购库存房源的操作，其标准和其他城市相似，总结起来是楼栋完整性、区位有优势、户型匹配保障房要求、设施配套齐全、产证合规。这意味着，一线城市已经开启了“以购代建”模式，预计京沪后续也有望跟进。

65平方米以下，优先整栋或整单元未售项目

通告指出，征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

关于房源条件，包括位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

征集期限为自通告发布之日起至2024年10月31日。

官方下场收储背后，是深圳新房市场较高的库存压力和较长的去化周期，以及交易活跃度不及预期。

深圳房地产信息平台数据显示，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套。参考乐有家数据，截至2024年上半年，全市新房库存面积为516万平方米，去化周期24.8个月。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前全国已有超过100个城市响应国家关于存量盘活与增量优化的政策，这是自上而下贯彻执行的体现。

不过，他也指出了政策实施过程中可能面临的挑战。首先，符合政府收购标准的保障性住房可能并不充足，新房大多数为大面积户型，小面积户型零散不成栋。其次，政府提出的收购价格相对较低，可能会影响开发商的出售意愿。

李宇嘉提到，收购价格是一个关键问题，可能会低于同区商品房价格的五折。这样的价格对于资金链紧张、面临保交楼压力的开发商来说，可能是一个吸引点。但同时，只有那些符合政府筹建保障房规定，面积、配套和区位都有优势的项目，才可能以较低价格被收购。

京沪后续有望跟进

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，深圳开启了“以购代建”模式，而此前广州的做法还是带有一定特殊性的，因为是特定项目下的“以购代建”。但深圳是针对全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义。深圳操作也意味着，一线城市已经开启了“以购代建”模式，预计京沪后续也有望跟进。

严跃进认为，一线城市开展此类工作具有更大优势，因为保障房的市场消化能力很强。另外，一线城市资金状况也不错，后续若是积极争取3000亿元“以购代建”资金，那么此类收购的节奏会加快。

中原地产首席分析师张大伟表示，国家队收房这个政策在推进过程中，大家非常关心的主要原因是其可以直接改变当下市场供需结构。当下楼市最大的问题是库存问题，想要去库存，要么依赖个人购房，要么依赖机构购房。

“现在看，推动个人购房的政策已经出了很多，但整体效果并不完全乐观。”张大伟强调，所以政府推动直接收购，收购存量住房用来作为保障房，政策本身可以说是非常好地解决了当下市场的一些难题。

“但这个政策最大的难点其实是资金来源，这决定了到底影响多大。”张大伟分析认为，以深圳的收购条件来看，要求主力户型65平方米以下，在深圳匹配难度或较高，所以这个政策的实际影响应该不会大。

李宇嘉也表达了同样看法，他认为，由于符合条件的项目较少，且开发商出售意愿不高，这一政策对房价的影响有限。他还强调，收购政策的前提是保证资金平衡，以确保政策的可持续性和有效性。