中国在1994年实行商品房预售制度至今,已经满30年了。资料显示,国内累计商品房的收款总额达180万亿。 对此,很多人就会感到好奇,这180万亿都给谁赚去了呢?对此,不少人认为是政府,主要是通过卖地收入获得。也有人认为是开发商,很多房企老板都排在富豪榜前列。还有人表示是银行,银行也在楼市利润丰厚。
实际上,这30年来,通过房地产市场的繁荣,地方政府、开发商、银行、相关行业等都赚了钱。正因为,房地产是中国的支柱产业。所以,才会有这么多人对其高度关注,甚至还希望房地产长期的繁荣下去。现在让我们分析一下,这30年,商品房卖掉的180万亿,都给谁拿走了。
第一,建房成本
开发要建房子,肯定要购买大量的钢筋、水泥、玻璃等建筑材料。而建材的价格这些年比较稳定,约占总房价的20%左右,即约30多万亿。而在这建房成本当中,也包括建筑工人、管理人员的工资等。如果扣除这30万亿的建房成本,那就还剩下150万亿的资金去向了。
第二,土地出让金
一直以来,土地出让金是占商品房价格的比重非常高。有开发商曾表示,土地出让金占商品房价的50-60%。资料显示,这30年土地出让金的总收入高达78万亿。而地方政府在获取土地出让金之后,把其中的15万亿用于“三通一平”。
就是政府要把这块土地变成可供开发商建房的地块,就要通水、通电、通路,以及平整土地等,这都需要巨额的投入。此外,在土地出让金中,还有40-50个亿的资金,都用于对拆迁户进行补偿安置费用了。
第三,各类税费
开发商在拿地之后,就要建造商品房,等把商品房卖出去之后,就要向政府部门交税。这30年,政府在房地产市场的税费收入大约是20万亿元。而政府拿了房地产方面的税收,用于基建项目、民生保障、科技、国防等领域。
第四,开发商
开发商在房地产市场肯定是赚了不少钱,利润在20%左右。大约赚了40万亿。其中,20万亿用于基层员工的工资,以及营销费用的支出。剩下20万亿就是给老板、股东、高管们进行分红。前些年,中国企业500强的榜单中,房企占有很大比重。这也说明了房地产行业曾经是很赚钱的行业。
第五,银行
在过去这30年里,银行在房地产业赚取了丰厚利润,大约赚了15万亿。银行在房地产市场赚到的钱主要来自于两个方面:一个是开发贷款。就是房企拿地建房手里面没有这么多资金,就要向申请开发贷。现在一些开发商负债率这么高就是这个原因。
另一个是个人房贷。房价居高不下,90%以上的家庭都要向银行贷款买房。资料显示,中国居民房贷总额近39万亿,有2亿房奴,还有2亿人在共同还贷。而银行则把个人房贷视作为稳定的收入来源。显然,这些年在个人房贷上面,银行赚了不少钱。
这30年,中国商品房共卖了180万亿,这些钱都给谁赚了?主要是开发商、政府部门、银行、建筑行业等。其中,政府赚的钱最多,既有土地财政收入,还有各种房地产税费收入。当然,开发商、银行等赚取的收入也不少。不过,随着房地产市场进入长期的调整周期,未来大概率这样的好日子,已经一去不复返了。昔日的获利者要提前做好准备。