楼市坍塌何时才是个头

      由于购房者无力偿还房贷，中国的银行正在对越来越多的房产进行法拍。中国的房地产市场崩盘威胁到金融系统。

　　据官方数据，去年没收拍卖的房产数量猛增了43%。中国多家银行披露今年上半年抵押贷款的违约率上升。房价下跌的趋势已在下半年加快。

　　中国的法律系统难以处理将这么多止赎房的房主逐出屋的工作。在青岛等城市，进入止赎程序的公寓在住户搬走之前就开始拍卖。金融和止赎专家表示，说服住户离开的任务留给了买家。

　　进入止赎程序的房主人数，以及将他们赶出房子的工作量都在增加，尽管以美国标准来看，中国的问题还不那么严重，但已给中国的银行带来了压力。这些银行还面临着与房地产崩盘相关的其他损失，包括向地方政府提供的贷款、房地产公司违约，以及楼盘烂尾等。

　　更糟糕的是，中国的企业借款者长期以来一直把房地产作为抵押品。银行的经理们发现，这些抵押品的价值已远低于他们把贷款发放给企业时的价值。

　　作为经济刺激措施的一部分，自今年9月下旬以来，中国政府一直在敦促银行向房地产开发商和其他借款人提供更多贷款。但银行自身也面临困难。

　　“长期以来，银行一直是中国的政策制定者最好的盟友和工具，但很快会成为他们最大的问题，”法国金融机构Natixis的亚洲首席经济学家艾丽西亚·加西亚·耶赫雷罗说。

　　中国主要由国家拥有的银行系统资金充裕，在为弥补未偿还贷款的损失拨出准备金之前，每年有近4.3万亿元的利润，这意味着银行能慢慢地用利润将损失冲销。

　　“它们将用几年的时间逐渐化解损失，”瑞银的中国银行业分析师颜湄之说。

　　但中国的银行在为国家政府预算提供收入方面起着至关重要的作用。贷款人向财政部缴纳的所得税、交易税和股息相当于中国经济的1%。巨额损失将打击银行利润和政府收入。

　　在中国，止赎是一个特别敏感的话题，政府对社会有着严格的控制。监管机构向银行施压，不让房主进入止赎程序，以免引发公众抗议。

　青岛的海滨。青岛是中国一座受欢迎的海滨城市，在2016年至2021年间，该市的房价翻了一番，但现已暴跌，导致大量房子进入止赎程序。 Keith Bradsher/The New York Times

　　但驱逐房主似乎并没有导致无家可归的问题，因为中国在经历了数十年的建房热后，目前已有9000万套空置公寓。许多止赎程序涉及的是第二套住房，里面住的通常是房主的亲朋好友，止赎程序很少涉及家庭的主要住所。

　　四年前，中国通过了更强有力地保护房主免受驱逐的法律。当时，中国的房地产市场正在飙升，银行启动的止赎程序少之又少。

　　那些新法规现在正在让银行驱逐一些违约房主变得困难。马丁·张（音）为购买法拍房的人提供意见，他说，法拍房的竞标者通常必须在未看房的情况下出价购买，然后与街道工作人员一起说服住在里面的人离开。

　　这让许多购房者心存疑虑。

　　“所以说除非真的没有其他合适的选择，他们一般不会选择法拍房，”住在山东省港口城市青岛的张先生说。

　　但法拍房不断增加。许多房产不得不两次拍卖。第一次拍卖时，银行会试图以政府规定的折扣价（即比当前评估价值低20%）的价格出售房产。如果无人出价，银行会以半价再次尝试。

　　去年，中国的法拍住宅房源挂拍38.9万套，与美国进入止赎程序的房产数量大致相同，而美国人口只是中国人口的四分之一。美国的房地产市场在全球金融危机期间崩溃，在问题最严重的2009年和2010年，美国每年有逾280万套房产进入止赎程序。

　　中国的银行和政府面临的问题是，问题还会恶化到什么程度？

　　中国的房地产价格已从2021年的最高值下跌了近30%。

　　除了止赎率上升外，中国各地至少还有700万套未完工公寓。据瑞银分析师最近的估计，这些未完工公寓中有400万套是由总计贷款了2.5万亿元的中国家庭购买的。

　　这相当于中国银行资产负债表上所有抵押贷款的近7%。监管机构鼓励银行不要对未完工公寓的抵押贷款启动止赎程序。

　　一个也许能在未来几年帮助控制止赎问题的因素是，许多房主已经预付了部分抵押贷款或支付了大笔首付。即使在房价大幅下跌后，许多房主拥有的房产价值仍高于他们尚未偿还的抵押贷款额。

　　现年32岁的林·陈（音）2017年在青岛购买了一套售价140万的公寓。据他估计，这套公寓现在的价值在98万到108万之间。但他只剩下60万贷款有待偿还，因为他已在有余钱的时候提前偿还了部份房贷。

　　陈先生是一名化学品销售员，他羡慕那些20年前买了房的亲戚和邻居们，他们房子的价值现在仍比买的时候高许多。他说，他打算留着这套公寓，希望房价会回升。

　　“亏的就是我们80、90后，”他说。

　　在中国，提前偿还全部或部分房贷往往是明智的选择。在最近这几轮降息之前，房贷利率曾接近6%。

　　青岛房地产价格暴跌已影响到消费支出。 Keith Bradsher/The New York Times

　　许多中国人曾用他们以小企业的名义借的低利率贷款来偿还房屋抵押贷款。监管机构一直要求银行向小企业提供更多贷款，因为许多小企业在经济放缓期间面临困难。

　　但是，用小企业贷款来偿还房贷的做法让银行家和监管机构感到不安，因为放贷方通常从企业借款人那里得不到多少抵押品。

　　如果法拍房的拍卖价低于房贷应付余额，借款人将承担支付差额的个人责任。但是，银行和监管机构担心那会带来社会不稳定的问题，因此除非借款人参与了投机或欺诈，不太愿意要求他们个人支付差额。

　　在西方，许多借款人有抵押贷款保险，在止赎拍卖未能达到需偿还的贷款全额时，保险公司要向银行支付差额。但中国只有不到0.5%的抵押贷款上了保险。这会让银行易受伤害，如果房地产价格像许多经济学家预测的那样进一步下跌，进入止赎程序的房子数量激增的话。

　　尽管政府采取了有利于房地产市场的措施，像沿海城市青岛这种地方的房地产市场仍可能面临多年的清算。在房地产市场最近暴跌之前，由于投机者竞相购买度假房，青岛的房价从 2016年到2021年翻了一番。当地的青岛农商银行已经报称抵押贷款违约率大幅上升。

　　一名叫雷·王（音）的青岛房主说，他后悔买了房。

　　王先生也是一名化学品销售员，他说，自从四年前他以210万元的售价买下这套房以来，房子的价值已经降低了20%。

　　“我当时感觉我那个点位去买这套房子（会划算），我没想到房地产会下降很多，”他说。“如果说我要没有买房子的话，如果房价这个情况，我觉得还是租房子更好。”