上海人跑光了 三大商业街一片萧条

　　中国经济这些年表现不佳，最近不少来自中国一线城市，北上广深的居民发现，这些中国的经济中心城市街上和商店里没人了。有一个上海居民在拍摄的视频中谈到，上海最繁华的淮海路商业区，居然在大白天也难见到几个行人，这是非常不寻常的事情。中国这些超级大城市到底发生了什么事情？

　　上海人跑光了 三大商业街全衰落

　　独立电视制片人李军表示，看到一些视频也感到很震惊。视频说淮海路靠近时代广场附近，周六看不到人了，我都不太敢相信。淮海路是集现代科技、上海历史文化一体的一个商街。以前经常去上海，淮海路什么时候都是人满为患。

　　前段时间我还看到有一个博主拍摄的是上海南京路的视频。他晚上六点请朋友吃饭，看到南京路上人很稀少。当他进入南京路一些大的商场里头，看到一片一片的店铺关门了，他也很感慨，南京路居然这么萧条了。

　　除了上海之外，周边城市包括苏州的昆山、南通等等，基本上都属于上海的后花园。很多国际大企业都是到上海开公司，建个总部，然后到苏州、昆山去办厂。像苏州工业园区、昆山开发区有大量的外资企业。顶盛的时候，注册资金少于5亿元（人民币，下同），都不接见你，太少了。

　　原上海徐汇区街道干部颜维颖表示，其实早在2023年就感受到商业整体氛围下降了。那时候我还在上海，商场的人流量相较于前几年有了很明显的下降。

　　经常在网上看到博主发的视频，冷冷清清的商场不仅是没有顾客，而且很多商铺倒闭了，甚至一些老牌的商场都关闭了。不仅是淮海路，还有非常著名的位于淮海中路的新天地，大部分的商业体非常的冷清。过去我们看到那种人头攒动的景象，现在几乎是没有了。

　　以上海新天地为例，以前记得新天地餐饮的楼层，几乎都是坐满的，特别是到晚上去看露天的餐饮，几乎都是坐无缺席的，现在就是稀稀拉拉的一些人。我是在徐汇区长大的，我们徐汇区的徐家汇有几个知名的百货公司，六百、太平洋百货等等都关掉了。包括南京西路有20多年历史的老商场，梅龙镇伊士丹也关掉了，其实这些商场都承载了我们很多老上海人的回忆，就感觉现在的上海已经不是从前的上海了。

　　会不会是有些人是在家里网购，或者是跑到周边小城镇或者什么地方去消费呢？有这样的可能，但它一定不是经济衰落的原因。因为我们现在的情况就是整体的经济已经衰败了，这是必然是存在的，而我们的人口体量没有增加，反而在减少。大量新建的商场，它只会加剧其它商业体收入的下滑，其实这是个恶性循环。说是因为人口迁移到了郊区城市或者其它城市，市中心的人少了，但它本身并不是整个商业体变得差的主要原因。包括现在很多新的商业体存活并不久，或者说是人流顶峰可能只维持在开业前三个月，然后就一路下滑，甚至很多新开的商场开业就是没有人流的，这个就是目前我们看到的。

　　颜维颖认为，其实还有商业体过剩，供过于求的情况。这几年新建的商场太多了，供大于求，而且有一部分人可能网上消费了，这是分流的一部分。实体商场现在遍地都是，供给量都大幅增加，就导致整个商业体看上去都很萧条。再加上租金又非常的高，所以我们现在实体经济就很难存活。

　　房价跌惨 核心区域写字楼人去楼空

　　颜维颖表示，之前在网上看了一组数据，是关于上海写字楼的，也反映一些问题。上海那么多高楼林立，大部分都是由这些写字楼构成的。在2025年1月，上海写字楼市场的空置率上升到了19.6%，租金持续下跌，核心区域的空置率尤其突出。新天地的空置率一年翻至了21.6%，而陆家嘴北滨江则高达55.7%。什么概念呢？就是写字楼一半是空的，跌至了10年内的最低水准，远超于20%的危险临近点。

　　现在我们可以看到，写字楼这个市场非常严峻，从这个数据的背后，其实也看到了目前市场的困境。第一点就是租金暴跌。我在网上包括一些平台上看到很多写字楼，都在大量的抛售。以前浦东陆加嘴三件套、东方明珠这些高档写字楼，都是整层整栋的出售。以前你拿著高价格你去买，你也买不到，现在在持续抛售，而且价格非常的低。

　　上海的核心商务区域的优势已经没有了，我们之前也在节目里谈到过这个经济现象。2022年很多企业外资纷纷撤离，然后倒闭，现在摆在我们面前的就是人去楼空了，房屋持有者开始大量抛售这。

　　2023年的时候开始大量的抛售，不管是普通住宅还是豪宅，而且目前的市场挂牌量非常大，可能价格维持在那个高位二三千万元，但是它现在的情况就是有价无市。

　　上海现在房价下跌的情况，每个区域是不同的。就像有些地方比较能扛跌，还维持这个价格，但不会有人去接盘。有些地方，比如说在郊区，也没有人愿意接盘。市中心的老破小房，可能跌了30%，也没有人买，因为市场选择性太多，现在完全是一个买方市场。

示意图（图片来源：REUTERS/Tingshu Wang）

　　以新房为例，记得以前在上海买新房是要排队摇号的，一个号码要花一百万元去认购。这一百万只是摇号的名额，一千多万的新房，一百万去买一个名额，然后房产商还要验资，看你的银行帐户里有没有那一千多万在那里躺著，够不够买这套房。以前的上海买新房的时候都是这样，比比皆是。现在的实际情况就是新房直接跌破成本价，开盘也没有人买，没有人问津。所以从新房价格、新房的情况就可以看到，目前市场的情况。

　　颜维颖说，上海房价肯定是在跌，只是每个区域的跌幅不一样，有些地方可能已经跌回了2017年的水准。我在网上看到的一组数据是，目前上海房价的平均价是在5万元左右，这个价格放到几年前是不可想像的，完全不可能的，低了很多。

　　李军也表示，一线的城市整体上都差不多。原来可能最坚挺的是北京。但是前段时间我也看到一个视频，一个博主在北京的世贸天阶门口，看到已经有九成的店铺关门了。世贸天阶可是北京朝阳区中央商业街曾经最有名的一个商业综合体。这才过多少年，居然九成的店面全部都关门了。从画面上看，里面购物的人也是屈指可数，全是空空荡荡的，反差太大了。我们现在分析经济形势，已经无法去参考中共发布的数据了，那个数据离实际情况和民众感受太遥远了。

　　今天上海的现状明显和美国与中国的关系有联系。上海是金融中心，外资的金融投入很大部分是经过上海进入中国的。银行和投资业全球最大的是美国，大部分金融投资、资产交易都是和美国的资本有关。这反映在美中关系恶化这个问题上，上海受到的影响就一定是最大的。浦东最明显，这两年萧条和大趋势有很大的关系。去年外资投入中国的资本减少了九成，这些大资金原来大多都是通过上海这个桥头堡进入中国的，这个影响就非同小可了。