房市低迷 中国为何迄今无法解套？

在肆虐全球的新冠肺炎疫情消退后，全球各国在民间消费出现强劲反弹的发展之下，纷纷呈现通胀的趋势，唯独中国境内却因为消费市场回弹未如预期，一反全球趋势出现通缩情形，其中主因就是房市低迷，且在包括恒大集团在内多个重要房产集团暴雷、破产之下，使情况更为严重，即便北京当局多次展现解决危机态度，并且祭出稳定市场的手段，迄今却仍未看到明确成效。

作为中国经济最主要的成长动力之一，房市的低迷导致地产价格暴跌，从而让许多家庭面临财务困境、被迫出售房产，大量被抛售的房产又进一步造成价格崩盘，使发展出现恶性循环，许多背负着巨额债务的开发商则是面临着破产倒闭的命运。

恒大如何走到今天这一步

在本月12日，中国房产开发龙头恒大集团正式收到香港交易所的除牌通知，股票正式下市，彭博分析指出，恒大的倒闭是这一波中国房产危机之中，最为严重的发展; 该集团在1996年由许家印创立，且该公司的快速扩张，就是靠着巨额的借贷所达成，这样的营运模式让恒大债台高筑，到了2021年底，该集团已经成为中国房地产业负债最多的公司，债务总额高达3600亿美元之谱。

事实上在2017年时，以销售总额计算，恒大仍是中国最大的房产开发商，且市值在当年爬上了超过500亿美元（约1.5兆元新台币）的巅峰，从而使许家印成为亚洲排名第2的富豪;除了地产之外，该集团也将触角伸往包括电动车在内的产业，并且收购了广州的一支足球队，荣景曾经羡煞各方人士。

然而在2020年起，北京当局严格打击房地产行业，大幅限缩了恒大集团的融资能力，实质上切断了来自信贷市场的生命线; 在尝试进行债务重整失败之后，恒大集团在2024年年初收到香港证交所的停牌令，且迄今无法恢复交易，因此在12日遭到下市的处分。

中国地产开发商如何越陷越深

经过数十年严格限制个人购买房产的政策，中国在1998年推动城镇住房制度改革（简称房改），使房地产走向市场化; 当时，都市人口仅占了全中国人口的三分之一左右，经过20多年的发展，该比例已经上升至三分之二，都市人口大幅增长了4.8亿，为建筑公司、地产开发商创造了巨大的商机。

由于房地产相对其他投资标的而言，具有较高的安全性，因此随着改革开放而出现的大批中产阶级，开始将资金投入房市，也让中国房价在截至2022年的15年之间飙涨了6倍之多。 且在地产开发热潮激励下，各地政府纷纷出脱公有土地换取丰厚的收入，进一步助长了房市成长。 在颠峰期间，相关产业直接或间接贡献了将近25%的岛内生产毛额（GDP），且在家户资产中占比将近80%，概略计算，2019年中国房地产总额约为52兆美元，达到美国的2倍之多。

然而令人忧心的是，驱动荣景的主要力量是债务，投机客大量融资购房，开发商则是为了满足预期的需求而融资投入开发案，且开始向境外寻求资金，不透明的资产负债情形让信用评等日渐困难，且房价飙涨的情形，使得包括深圳等经济繁荣的城市，房价与所得的比例远高于伦敦或纽约，促使中国政府在2020年不得不出手打击房市泡沫，并且缓解居住不平等的情形， 但收紧银根也迫使许多融资比例过高的开发商面临危机，从而造成恒大在2021年债务高达3000亿美元，碧桂园与融创中国等大型开发商也在2022年开始陆续出现暴雷的情形。

中国近年房市低迷，严重影响经济成长，且官方接连出招也难以扭转局势; 图为北京正在建筑中的大楼。 （资料照片/美联社）

北京打房造成的影响

由于多年来房市荣景，在北京当局祭出铁腕之下一夕变天，加上因应新冠肺炎疫情所实施的清零封控政策，导致大量家庭收入面临冲击，埋下了更加不利的因素。 在2022年，中国房价开始下挫，到了2024年8月更是创下9年来最严重的跌幅，除了大量烂尾楼之外，在2024年5月估计有容积高达4亿平方米的新建案未能售出。

截至2023年底，中国家户平均债务已经攀升至人均可支配收入的145%，房产持有者的财务压力更加沉重，住宅贷款违约率因此增至4年以来的最高峰，迫使许多屋主以折扣价求售，更加剧房市所面临的危机。

发现打房下手过重 北京开始转弯

在2022年时，北京当局已经发现打房力道过大，带来严重的负面影响，因此开始松绑融资的条件，让开发商能够再度获得资金，官方拨出了2000亿人民币的专项贷款，用于解决烂尾楼的问题; 此外，北京当局在过去1年之间，也陆续祭出包括调降贷款利率，放宽大城市的购屋限制，降低购屋税率等手段，试图刺激房市成长，然而结果并不理想。

目前北京当局已经释放出要采取更多积极措施的讯号，总理李强在6月时，曾表示要加大稳定房市的力道，北京市则在本月初宣布，取消符合资格的家庭购买郊区房产的上限，各界认为包括上海以及深圳等地，也有可能会跟进，借此解决销售积弱不振的情形。