今年金九确定没有了，银十看来也够呛

所谓金九银十，大家应该都听过。最早是跟秋收有关，因为九十月份是收获的季节，后来慢慢引申用至消费市场，代表消费意愿比较强、市场成交比较高的月份。比如楼市一直以来就有金九银十的说法，九月和十月的成交量会显著高于其他月份，很多楼盘都会选择这两个月开盘。除了因为十一有长假适合消费以外，六七八月是楼市传统的淡季，往往也会积累不少购房需求，在九十月份集中释放。

今年的金九银十，市场本来还是有不少期待的。毕竟上有重磅会议再提“止跌回稳”，下有一线城市带头救市。在中央部委定调以及各地政策的陆续落地实施下，房地产市场出现积极变化。从销售数据来看，9月，新房的看房量、到访量、签约量的确有所增加。

但问题是，房价才是楼市的核心，尤其是二手房价。不是所有房子都是新房，但所有房子一定都会变成二手房——除非它不住人。再说白一些，每个人只能拥有二手房，并不能拥有新房，在房子过户到他名下的那一刻，这套房在市场中的性质已经自动变成二手房了。这个道理是通用的，好比新车到手哪怕只开了一次，转手也要打九折。

中指研究院的数据出台就一个字，快。根据中指百城价格指数调查数据：9月百城二手住宅均价为13381元/平米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%。截至9月，百城二手房价格已连续41个月环比下跌。三季度，百城二手房价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点。前三季度百城二手房价格累计下跌5.79%。

连续跌了41个月，它也跌麻了，我也说麻了。41个月，都快三年半了，这么大的孩子都上幼儿园了。换句话说，现在幼儿园小班的孩子们，绝大多数一辈子都没见过房价上涨。

看看这丝滑的曲线，就连九年义务教育的漏网之鱼都不难理解什么叫坐滑梯，什么又叫软着陆。

对比一下，8月百城二手住宅均价环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。9月百城二手住宅均价环比下跌0.74%，同比下跌7.38%。单看房价，9月跟8月的下跌速度几乎是一致的，完全看不出所谓的“金九”跟淡季八月有什么区别。

分城市看，9月，一线、二线及三四线城市的二手住宅价格环比分别下跌了0.60%、0.87%、0.68%，对比上月数据，8月一线、二线及三四线城市的二手住宅价格环比分别为-0.55%、-0.85%、-0.78%。也就是说，一二线城市的房价下跌仍在加速，反倒是三四线城市的跌幅有所收窄。这个事也挺反常，毕竟大家都知道八九月份一线城市可是出台了放宽限购及公积金使用范围的救市政策，怎么越救房价反而越低呢？

而且跌幅也令人肉疼。以一线城市的房价，0.6%也不是个小数目，按500万一套计算也有三万块了，肯定比大多数人一个月的收入要高。这说明老百姓的资产价值仍然在降低。这也就难怪一线城市的消费提振比三四线更困难了。

至于9月的新房价格，挺有意思的，还在“结构性上涨”，但涨幅已经是微乎其微。这个所谓的“结构性上涨”，上月刚被我吐槽过。

9月百城新建住宅均价为16926元/平米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68%。三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.47%。前三季度，百城新建住宅价格累计上涨1.63%。

看见没，今年新房价格累计上涨了1.63%，而且是每个季度都在涨，涨幅稳如老狗。如果我跟别人说今年的房价一直在涨，可能会被人喷死，但加上“新房”两个字定语，这荒谬的观点居然变成了真事。

再来观赏一下新房价格的曲线，尤其是2025年这一段，你敢说楼市没有止跌回稳？

最后来看房租情况。当然，住宅租金跟上个月一样，又跌了，只不过上个月的理由是“毕业季效应逐渐消退”，这个月的理由是“受学龄家庭租住高峰期结束等因素影响”，真是每天上一当，当当不一样啊！中指也不自己对对口径，如果这个月下跌是因为学龄家庭租住高峰期结束，那上个月高峰期没结束怎么也跌了呢？你倒是解释啊？

9月，重点50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%。住宅平均租金环比跌幅也在加速，8月跌幅比7月大，9月跌幅又比8月大。这个事呢，我也早就预测过了，很多事情不需要等真实发生才能察觉，就像买房出租，早点看出是个坑，就别往里跳了。

我们来小小地展望一下。尽管9月没有救市行动出台，但大家也不要气馁。一方面各地自发的救市政策不少，林林总总也算是一波救市浪潮了，多少也起点作用；另一方面，今年是“十四五”收官之年，又有5%的增长目标限制，第四季度的宏观经济政策肯定是要发发力的，不必怀疑。

10月，我们都知道有一场特别重要的会议，将研究关于制定“十五五”规划的建议，按中指的说法“有望为房地产未来五年发展指明方向”。到时咱们再分析接下来的楼市走向。

最后，急着卖房的业主，10月份要抓紧了，虽然房价没什么起色，但金九银十的成交量还算是可以的。不要等来之不易的客户溜走后再后悔。