​房地产加速，大变天

让国人又爱又恨的房子，有了两个巨大的变化：一是怨声四起的公摊制度，在2025年大面积消失；二是高层住宅正在被很多人重新审视。

这两者放在一起看，其实趋势已经非常明显：人口红利退去，房子回归居住属性，地产商终于向消费者低头了。

先说公摊，去年12月，湖南省衡阳市官宣取消公摊，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价；广州这边，更是在2023年11月份，就公布了最新的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。而且，不仅是衡阳，广州，济南、合肥、深圳等多个城市都调整了计容新规。

一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

但是，过去很长时间里，由于房地产火热，开发商习惯了在公摊面积里扣利润，导致公摊面积过大、导致得房率过低，2022年有媒体报道，有购房者抱怨，110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米。

再看高层不好卖这件事。之前有消息显示，北京的国有房企项目中，小高层销售占比已经超六成，但高层住宅去存量缓慢，例如寸土寸金的朝阳区，某项目三期高层住宅去化率甚至不到一成。而自2024年下半年以来，楼市受降首付、降按揭利率、放松限购等一系列房地产政策影响，开始回暖，但高层住宅滞销的情况已经开始出现，而在2025年高层住宅滞销在全国主要城市普遍存在，甚至成为行业共识。

高层不好卖的原因其实非常复杂，最显而易见的原因就包括人口密度高、供水供暖不足、电梯故障、消防救援难度大等问题，而刚才提到的公摊面积过高、得房率低也是一大因素。按照当下的规定，住宅高度达到一定限度后，必须配备两部电梯，消防通道也必配，导致公摊面积普遍较大，得房率一般低于80%，对比小高层和洋房，劣势尽显。    

但是，真正劝退购房者，其实还是在于市场供需变化的价值重估。

从历史上，中国的多层和高层住宅大规模出现是在2000年之后，当时背景是：人口红利加速释放、城镇化高速推进、大量适龄劳动力进城，房屋需求一再高涨。这样的背景下，房地产行业需要高周转、高效率，高层住宅凭借容纳人口数量、占地空间、价格成本等优势，一度是各大城市的主流产品，特别是2008年后，4万亿基建大放水下，全国新城建设如火如荼，并一直持续到疫情之前。

但随着城镇化率提高，人口数量下降，购房需求萎缩，过去大规模兴建的高层在市场占据大量份额，明显造成了供大于求的局面，截至2025年1月末，全国重点50城新建商品住宅狭义库存高达31093万平方米，而在城市角度来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月。

此外，随着社会对环保的日益重视，政策端对高层住宅也难言友好。2021年，住建部等15部门发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，要求县城新建住宅应以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比不低于70%，住宅建筑最高不超过18层（约54米）。

2024年11月，江苏省住建厅出台《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》要求，城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑；100万至300万人口城市的建筑高度限定在150米以内。

政策导向对高层住宅不友好，高层住房需求持续下降、二手高层市场竞争力大幅下滑，三大原因暴击高层住宅市场，最后的结果也就一目了然了：不好卖。

看来必须学会价值重估了。