空置率近 50%！深莞写字楼人去楼空

几十公里的距离，东莞、深圳和香港的甲级写字楼市场却是“天壤之别”。一边是“低价”的深圳和东莞，一边是“高价”的香港，放着性价比极高的深莞，京东，阿里等不少互联网大头，为何偏偏选择香港？

三地写字楼空置率

竟呈反向走势？

先看租金，三地差距堪称“鸿沟”：深圳前海、后海核心区，月租金每平米平均分别为115元、145元；

东莞鸿福路商圈、南城总部基地性价比拉满，月租金每平米仅50-70元；

再看售价，梯度差异同样明显：

东莞甲级写字楼仅需7000-15000元/平；

深圳介于中间水平，售价30000-90000元/平；

香港则直接冲到高位，甲级写字楼售价达118834-178252元/平。

最让人意外的是空置率，完全呈现“反向走势”：东莞空置率高达46.8%，深圳也有27%，而租金和售价处于高档位的香港，空置率却低至12.5%。

一边是低价高空置的深圳、东莞，一边是高价低空置的香港。

明明深圳已是公认的一线大都市，性价比优势肉眼可见，为何内地巨头们却宁愿为香港的高租金“买单”，执意扎根于此，而非选择几十公里外的内地核心区？

为何巨头“偏爱”香港高成本写字楼？

深究背后，巨头们选择赴港购置办公楼，核心原因有三点：

其一，长期购置成本更具优势。

从长期运营规划来看，当前香港办公物业的购置成本已具备优于长期租赁的潜力。

仲量联行报告显示，经历2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场预计2026年见底，中环及尖沙咀已率先带动回升，下半年分别录得0.5%及0.2%的租金升幅；

这意味着，当前香港楼市正处于“抄底”窗口期。

其二，优质资产具备明确增值空间。

香港住宅市场已先行释放回暖信号，为商业地产反弹奠定基础。

据差饷物业估价署数据，2025年10月私人住宅售价指数较5月低点回升7.5%，而通常商业地产会滞后6-12个月跟进反弹。

其三，契合内资企业出海的核心需求。

香港作为内地企业出海“桥头堡”的优势持续凸显，其普通法体系、资本自由流动特性及毗邻大湾区的地理优势，能有效降低企业跨境合规成本。

香港置业的核心优势

而这一系列的背后，是香港完善且极具竞争力的核心政策体系作为坚实支撑：

①香港低税率和简单的税制，大幅降低经营成本

香港的税收制度是其核心竞争力之一，采用地域来源征税原则，即只对源自香港的利润征税。

税率全球最低之一：利得税税率首200万港币利润仅按8.25% 征收，其后利润按16.5% 征收，远低于内地及其他许多地区。

税制简单透明：主要税种仅为利得税、薪俸税和物业税，没有增值税、营业税、资本利得税或股息税，极大简化了财务核算与申报。

②真正的“金融自由港”

香港是全球资金流动最自由的地方之一，没有外汇管制。

自由汇兑与调度：企业利润、资本、贷款、股息等可以任何货币形式自由进出香港，无额度限制，方便卖家在全球范围内高效调配资金、结算货款。

多币种账户便利：香港银行普通提供多币种账户服务，可同时持有及管理美元、欧元、英镑、人民币等多种货币，直接收款并支付，减少汇兑损失。

国际化的资金池：作为亚洲的资产管理中心，便于企业进行国际融资、资金归集和风险管理。

③法律与营商环境

香港的法律体系为其商业繁荣提供了基石。

普通法传统：沿用国际商贸界熟悉的普通法体系，合同与产权保护完善，判决在国内外均享有高认可度，商业纠纷解决（如仲裁）机制成熟、高效。

高度自治与廉洁：司法独立，政府运作高效透明，长期在全球最自由经济体排名中位居榜首，赋予企业高度的经营确定性和安全感。

知识产权保护严格：健全的知识产权法律和执法体系，有助于跨境卖家保护自有品牌、商标和设计，应对潜在的侵权纠纷。

④注册便捷与政策扶持

香港的公司注册程序以简便、高效著称。

注册门槛极低：通常仅需1-2位股东/董事（无国籍限制）、一个香港本地注册地址及一位公司秘书即可申请，注册资本无需实缴，最快可在一周内完成公司注册。

多项政府资助计划：例如“中小企业市场推广基金”、“发展品牌、升级转型及拓展内销市场的专项基金（BUD专项基金）”等，可为符合条件的跨境企业拓展海外市场提供实质的资金补贴。

⑤国际金融地位

依托其全球顶级金融中心的地位，香港为企业提供了无与伦比的融资环境。

多元化的融资渠道：拥有高度发达的银行业和资本市场。企业除获得传统银行贷款外，更容易吸引来自全球的私募股权、风险投资。

资本市场首选：香港联交所是亚洲最重要的IPO市场之一，为成长性良好的电商企业未来上市融资、实现跨越式发展提供了清晰、便利的路径。

专业服务集群：汇聚了全球顶尖的投资银行、律师事务所、会计师事务所及管理咨询机构，能一站式满足企业各发展阶段的金融与专业需求。