突传利好，中国房地产大松绑

1月28日下午，财联社报道了一个重磅消息：

从多家房企相关人士处获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。

这释放了什么信号？

1. 房企终于松了一口气

“三条红线”自2020年出台后，一直是悬在所有房企脚下的钢丝绳。

它规定房企剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1.0倍。

锁定这三大核心指标，房企融资渠道直接受限，银行贷款、信托、债券等融资方式均受到严格管控。

据CRIC统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%。中型房企融资规模下降尤为明显，部分企业融资规模约等于腰斩。

受政策影响，2020年四季度后房企发债及到期债券呈现“剪刀差”，偿债压力持续处于承压状态。

即便这几年国家不断出台利好，效果也比较有限。

2025年1—12月，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为4143.14亿元，同比减少14.1%，依旧处于较低水平。

这条最核心的监管枷锁一旦放松，对房企绝对是一个巨大利好，意义甚至超过降息等传统调控手段。

房企不用月月盯着那几个指标，意味着它们在融资和经营上获得了更大的自由度。

短期看，这将直接缓解行业普遍面临的现金流压力，降低债务违约风险。

长期看，房企把精力从应对指标回归经营上，有望从被动去杠杆转入主动优化负债结构的新阶段。

2.监管思路发生了大转弯

过去五年里，所有房企都得按月汇报，生怕踩线。如今监管重点则对准了真正有风险的出险房企。

政策从“全面高压”到“精准拆弹”，部分出险房企仍然被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。

这说明监管层认为，大部分房企的风险已经可控，不用再进行全面的高强度监控了。

这是一个非常积极的信号。

这次松绑表明国家正在用实际行动托底房地产市场。 

受利好影响，港股和A股中房地产股都出现了显著反弹，港股房地产板块一度上涨约2.2%。

这是房地产又要起飞的信号？

别高兴太早。

政策托底更像一张“安全网”，而非“助燃剂”。

国家松绑绝不意味楼市将重回“高杠杆、高周转”的旧模式，更不代表房价会开启新一轮普涨。

地产行业的深层逻辑已经发生了根本性转变：

1.房地产发展已经从“金融游戏”回归到“制造业逻辑”。

依赖土地升值、高杠杆扩张的商业模式已走到尽头。

未来的房企必须像制造业一样，从金融杠杆驱动，转向稳健经营驱动，精细控制成本、专注产品品质、提升运营效率，依靠产品力和服务获取合理利润。

2.国家救市，落点在防范风险与稳定民生。

这几年地产行业泡沫出清，从国家到个人都承受了巨大的代价。

如今中场战术调整，目的是让整个行业平稳着陆，而不是重回野蛮生长。政策的首要目标是保交楼、保稳定、防风险。任何宽松措施，前提都是不引发新的金融风险。

3.分化是未来的市场主基调

“人口红利”与“住房总体短缺”两大基石不再发力，房地产注定要告别普涨时代，进入一个由存量博弈、价值分化主导的新阶段。

未来楼市分化趋势将更加明显：核心城市与普通城市、优质地段与偏远地段、品牌房企项目与一般项目之间的差距将持续拉大。

面对分化的未来，无论是企业还是个人，都需要全新的策略：

对开发商而言，必须从追逐规模转向创造价值，产品打造需要回归客户真实需求。

对投资者而言，普涨思维必须抛弃。需要以“资产配置”的眼光审视房产，将其视为一个与股票、债券一样有涨有跌、需要精挑细选的资产类别。

对普通购房者而言，上车心态需要择优而居。买房子需要基于长期的自住需求、生活品质和家庭现金流，而非短期升值的投注。

人口向都市圈、城市群聚集的趋势不可逆，社会财富也在向高净值群体集中。这两股集中趋势共同作用，使得优质房产始终承接最强的购买力，而普通房产则逐渐失去上涨动力。

房地产的财富效已经从“普惠”转向“专享” ，持有错误资产的代价将远超以往。