大城市的商业街，真的凉了？

　   商业街，真的凉了？一组数据，把很多城市的“繁华滤镜”撕开了。

       2月23日，中指研究院发布最新报告：2025年，中国15个重点城市、100条主要商业街店铺租金，同比下跌 0.81%。

       别小看这不到1%的数字——这已经是连续下滑，而且跌幅比2024年扩大了0.39个百分点。换句话说：不只是跌，而且越跌越快。

       如果拆开来看——

       2025年下半年，这100条商业街平均租金为：

       24.05元 / 平方米 / 天

       同比再跌 0.47%，而且跌幅继续扩大。

       很多商家已经明显感觉到：客流在，热闹也在，但“成交”越来越难。

       为什么商业街不香了？

       中指研究院给了三个原因，但背后是更大的结构性变化。

       1、餐饮不再“救场”

       过去十年，餐饮是商业街的“流量发动机”，火锅、奶茶、网红小吃，一家接一家。但如今餐饮收入增速放缓、人均消费下降、同质化严重、关店率上升、餐饮疲软，直接压低商业街租金。

       2、购物中心的“降维打击”

       同一时间，购物中心表现更抗跌。2025年，全国主要购物中心平均租金为：26.99元 / 平方米 / 天，同比仅下跌 0.34%。跌幅远低于商业街。原因很简单：有空调、有停车场、有影院、亲子区、潮玩体验、业态更集中…“逛街”正在变成“逛Mall”。

       3、以价换量，保出租率

       很多商业街的现实选择只有一个：降租金，保出租率。宁可少赚一点，也要有人气。空铺一排，比低租更可怕。这其实也是当前中国房地产的缩影。

       商业街只是冰山一角

       从住宅到写字楼，再到商铺，中国房地产正在经历一次深度调整。

       几个明显趋势：

       城市分化严重

       核心商圈地标商业街，依然坚挺；带有文旅属性的街区，抗压能力强；普通商业街，明显承压，流量正在向头部集中。

       消费逻辑改变

       居民储蓄率上升、年轻人消费更谨慎、“非必要不开支”成为主流心态，消费降级不一定是少花钱，而是更理性。

       商业地产进入存量博弈时代

       过去是“增量开发”：新城新区、商业综合体、步行街升级…

       现在是“存量优化”：改造、调整业态、精细运营…能不能活下去，不再取决于面积，而是取决于运营能力。

       一个更深层的问题

       商业街租金下降，表面是商铺问题。本质是：消费信心恢复缓慢、中小企业利润承压、居民收入预期谨慎。当收入预期变弱，投资意愿就会收缩。当投资收缩，商业活力就会下降，这是一个连锁反应。

       未来三年会怎样？

       几个可能方向：商业街将继续分化、传统街铺会加速淘汰、体验型、主题型、文旅型业态会崛起。

       商业街租金下跌0.81%，看似微小。但它像体温计一样，测出了中国商业地产的真实温度。热闹还在、人也还在。只是钱，比以前更难赚了。

（示意图）