356亿 融创北京顶级豪宅被盘活

7月30日，中信金融资产宣布，比邻北京CBD的顶级豪宅——融创壹号院盘活成功，预计年底交房。

该项目货值最少356亿，加上商业部分，可达到400亿。绝版的位置，以及超大规模的货值，成为近年来又一AMC盘活重整经典案例。

针对项目风险叠加、债权结构复杂的现状，中信金融资产采用市场化处置方式，落地“股+债”结合的纾困模式。通过债权承接、债务重整、资金闭环管理、项目运营跟进的全流程方式，分步化解项目存量风险，推动停滞项目恢复正常运营。

其中，债务重整是本次项目处置的核心环节。

2025年1月，中信金融资产承接中诚信托所持融创壹号院项目债权，并与融创完成68.22亿元存量债务的重组约定。按照重组条款，融创已支付的16.35亿元计入本金清偿，剩余债务本金调整为52亿元；项目原有违约金予以免除，历史欠息核定为6.5亿元，项目存量债务规模得到有效压降。

同时，还调整了项目融资利率与还款节奏，缓解短期资金压力。项目原有年化融资利率9.6%下调至6.5%，全周期综合融资成本降至4.12%，减少项目长期财务开支。同时，债务还款周期延长至4年，最终兑付时间延后至2029年1月，有效分散了短期兑付压力，为项目建设、销售恢复提供时间窗口。

在债务结构调整的基础上，其建立项目资金全流程管控机制，依托集团板块协同能力，对项目资金使用、工程建设、销售运营进行常态化监管。通过销售回款专户封闭管理，优先保障工程款项及农民工工资支付，维持项目施工连续性，规避二次停工风险。

随着处置方案全面落地，项目风险逐步缓释，运营状态得到修复。

目前项目住宅主体结构已完工，建筑外立面、园区公共区域、车库及园林示范区均已对外开放，工程建设进度清晰可视。

中信金融资产此次通过市场化债务重组、全流程资金闭环管控、产融协同运营等一系列操作，该项目实现复工续建、销售回暖、风险有序出清，又一次为困境地产项目处置提供了可参考的实操样本。

优质资产却陷停滞困局

融创壹号院是北京朝阳公园板块标志性的大体量高端综合体，地段稀缺性和项目硬件基础，使其长期占据区域高端住宅核心席位。

项目地处北京朝阳区东四环核心区位，紧邻朝阳公园，覆盖CBD、燕莎、丽都、朝青四大成熟商圈，聚合城市核心商务、商业、生态资源，区位优势十分突出。

总占地约7.52万平方米，总建筑面积66万平方米，涵盖高端住宅、商业等多元业态，是区域内为数不多的大型城市更新综合体。

2023年9月首次开盘即热销，备案单价达17万元/㎡，全盘可售住宅350 套纯大平层，单套总价区间2860 万～4500万元，套均总价约1亿元，住宅总建面26.5万平方米，商品住宅专属货值约356亿元。

是北京顶级豪宅梯队，千万级、三千万级高端住宅市场的核心标杆项目，资产基底和市场关注度极高。

可即便融创壹号院拥有顶级配置，却依旧没能避开行业周期调整带来的冲击，最终陷入工程停滞、销售疲软的僵局。

项目前期依托中诚信托提供融资支撑，累计形成68.22亿元大额存量债务。随着房地产行业深度下行，市场购房预期降温，房企整体现金流承压，无法按期兑付项目本息，直接导致信托融资出现兑付风险，项目资金链陷入断裂危机。

叠加项目债权层级复杂、债务关系交错嵌套，牵扯购房者、投资机构、施工企业、农民工等多方主体利益，各类矛盾集中爆发，被属地政府列为重点盯防的涉众型高风险项目。

多重风险叠加之下，项目施工全面停滞，销售节奏彻底中断，优质核心资产长期闲置、价值缩水。

简而言之，该项目的困境是典型的“优质资产+流动性风险”行业缩影，核心地段与产品价值并未受损，这也是中信金融资产选择以“股+债”模式深度盘活、修复资产价值的原因。

依托这套定制化纾困体系，项目得以走出风险困局。

孙宏斌还在下一盘大棋

与AMC合作是融创区别于其他出险房企的重要标志。除此之外，其正在内部酝酿成立一个新的资本平台——而今资本。而今资本的模式是去寻找资方进行合作，寻找合适的不良资产项目进行开发盘活。具体的操盘就由融创的代建平台“融者共创建管集团（而今管理）”来操作，融创以“不良资产+代建”来做这项业务。

孙宏斌在公司内部发言：不良资产市场有很大的机会。对于掘金地产不良资产，融创的设想是，通过而今资本，给资方找到合适的不良资产投资机会，给行业项目方找到能够解套的资金，而融创自己，不仅在资本那里能有一部分利润分成，还能赚取代建收益。

从哪里能获得更多的地产不良项目？当然是AMC手上。高情商的孙宏斌也自然懂得什么叫“退一步，海阔天空”、“有舍才有得”。