土地使用权到期怎么办 上海颁新规引热议

　　中国房地产市场被悬置多年的终极难题——土地使用权到期后如何续期？这只靴子终于落地了。上海市近日给出明确指导意见。不过，新规目前仅适用于非住宅用地。其中，续期费用不低于当前土地基准价的70%。首次公开的收费标准引发关注。有网民形容，这笔费用“相当于按现价再买一次房子”。

　　上海市7月31日正式印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。“指导意见”显示，土地使用权续期仅适用于工业、商业、办公、文化、体育等非住宅用地，居民住宅用地未纳入此次政策范围。

　　中国城市土地实行国有制度，中共当局在1990年代逐步建立现行土地使用权出让制度。按照不同用途，商业用地的土地使用权最高年限一般为40年，工业和办公用地为50年，住宅用地为70年。

　　根据“指导意见”，企业可选择到期续期或提前续期。其中，土地剩余使用年限不足3年时，可申请到期续期；土地剩余使用年限不足法定最高年限一半时，则可申请提前续期。例如，商业用地最高使用年限为40年，剩余年限不足20年即可提出申请。

　　“指导意见”提出“应续尽续”，确立“以续期为常态、不续期为例外”的原则。企业提出申请后，政府原则上予以批准；只有因公共利益需要收回土地，例如建设地铁或学校，以及项目绩效较差、被列为C类或D类等情况，才可能不予续期。

　　在续期期限方面，单次续期最短为5年，累计使用年限不得超过不同用途规定的最高年限，例如商业用地为40年，工业和办公用地为50年。同一栋建筑的不同业主，也可根据各自情况申请不同的续期期限。

　　如果业主不申请续期，政府可无偿收回土地使用权及地上建筑物；如果建筑物已严重破损、无法继续使用，业主甚至可能需要自行承担拆除和恢复土地原状的费用。

　　续期最低按基准地价七折计算

　　备受关注的续期价格，并非按照上世纪90年代取得土地使用权时的价格计算，而是以当前土地评估基准地价为依据，续期价格原则上不得低于基准地价的70%，相关费用须在1年内付清。

　　根据钜亨网援引的案例，拼多多此前收购的上海陆家嘴星展大厦，建筑面积约4.5万㎡。按照小陆家嘴地区办公用地25,130元人民币/㎡的基准地价计算，若该项目按70%的最低标准续期，续期单价约为17,591元人民币/㎡。若按50年续期，总费用约7.9亿元人民币。

　　在社交平台上，一名中国大陆博主认为，此次商业用地续期政策可能为未来住宅用地续期提供参考。他表示，商业用地40年使用年限已陆续接近到期，而此次政策的重点之一，就是首次对续期收费提供较具体的参考标准。

　　该博主还表示，新规以当前土地价格作为计费基础，即使按照70%的最低标准计算，续期成本仍可能远高于上世纪90年代取得土地使用权时的价格。他形容，这让业主产生“按现价再买一次房”的感受，并由此质疑“没有土地所有权的房产，房子终究不是自己的”。

　　根据中国《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但法律并未明确规定续期是否免费，相关费用的缴纳或减免等具体办法，仍需由后续法律和行政法规进一步规定。

　　此外，中共央行此前公布的调查数据显示，中国城镇家庭资产中，住房资产占比达69.3%。这意味着，对大量家庭而言，房地产仍是最主要的财富载体，因此未来住宅土地使用权如何续期、是否收费及收费标准如何制定，都可能直接影响家庭的长期财产预期。

　图为上海外滩 (Kevin Frayer/Getty Images)

　　卖地收入下滑 当局寻找新财源

　　值得关注的是，长期以来，土地出让收入一直是部分地方政府重要的财政收入来源。随着房地产市场持续低迷、土地出让收入下降，不少地方政府面临较大的财政和债务压力。对此，有社交平台网民留言称，土地使用权续期费可能成为地方政府开辟的“新财源”。

　　那么，未来中国有多少非住宅用地可能陆续面临续期？彭博社引述戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉的估计称，目前中国约有1万亿元人民币的非住宅物业，其土地使用权剩余期限不超过20年，也就是已使用法定年限的一半或更长时间。

　　今年稍早，广州已推出类似的土地使用权续期措施。随着上海进一步出台较具体的续期指导意见，这套做法是否会成为其它城市的参考，以及未来能否进一步延伸至住宅用地，正受到市场关注。