暴跌31.8%！8月房价跌幅榜发布 这些城市跌最狠

8月楼市数据公布后，“暴跌31.8%”这几个字，很快就吸引了不少人的注意。

但先别急着下结论。

这里的31.8%不是指全国房价下降了31.8%，也不是某一个城市房价一下子腰斩了，而是指全国50个主要城市的新建商品房新增供应面积减少了31.8%。

该组数据来源于CRIC房地产决策咨询系统，8月份的数据是根据上旬前27天的情况进行预测的，之后实际的数据可能会有一些微小的变化。

但是新房供应量、成交情况、二手房走势以及土地市场几方面看，楼市正在发生的变化，已经很清楚了。

01、新房供应大幅收缩，房企开始“看菜下饭”

8月的新建商品房新增供应量大约为617万平米，比上个月减少了10%，比去年同期下降了31.8%。

今年前8个月的重点50个城市的新房供应面积为6109万平方米，比去年同期下降了23.3个百分点。另外，在下半年的时候，供应量减少的程度更大一些。

为什么开发商突然不愿意推盘了？

原因很简单。以前房地产市场的做法是“先拿地、再开工、后销售”，只要市场火热，开发商就会不断扩张自己的规模。

但是现在，卖房的速度、回款的效率以及库存的压力都成了开发商最为重视的事情。

市场的成交量并不稳定，项目的销售速度也较慢，如果继续大规模施工的话，就会造成大量的资金被占用。对于房地产企业而言，少推一些、慢一些，先把手中的项目卖掉再说，这样比较安全。

按照行政区划来分的话，一线城市的新增供应量大约为94万平米，比去年同期下降了35.9个百分点；二线城市的新增供应量约为360万平米，同比下降了34.7个百分点；三线和四线城市的新房供应量则为163万平米，同比下降了21个百分点。

因此，所有城市都处于收缩状态，只不过程度不一样而已。

北京市8月供应量环比增长了70.8%，表现比较突出。上海、广州、深圳都有所降低。在二线城市的供应量上，哈尔滨、南宁和厦门都有所提升，但是部分地区是因为之前基数小，并不代表整体市场的复苏。

目前的新房市场已经由原来的“只要有项目就能卖出去”变成了现在的“能卖掉再继续推”。供应量下降，并不代表需求增加，更多的是开发商为了降低风险而采取的一种措施。

02、新房成交继续承压，城市分化越来越明显

供应量变少之后，成交量并没有随之上涨。

8月，50个重点城市的商品房销售面积约为933万平米，比上月减少了16.9%，比去年同期下降了16.4%。今年上半年已经完成了9297万平方米的交易量，比去年同期减少了10.8个百分点。

一方面，8月本来就是传统淡季；另一方面，很多购房者仍然在观望，担心买早了价格继续调整，所以即便有需求，也不一定马上出手。

不过，城市之间的差距已经非常明显。

一线城市的8月份新房成交量约为154万平米，比上个月减少了8.9%，但是同比去年增长了5.9%，成为四个城市级别当中唯一一个实现正增长的地方。

其中上海成交了大约47万平方米，同比增长了27.6%，而广州成交了约51万平方米，在一线城市的成交中也十分抢眼。

二线城市的成交量为553万平米，比上月减少了18.7%。成都、西安等地环比下降幅度接近四成，一些城市的同比情况也不太好。

三线及以下城市的成交量为226万平米，同比减少22%，单月的压力比较大。但是因为去年底基数比较小，所以今年1-8月份累计成交额下降了5.3%，还没有出现持续快速下跌的趋势。

这就表明了楼市并不是简单的“全国一起跌”或者“所有城市都在反弹”的现象，而是在此之前就已经出现了明显的分化的趋势。

核心城市的产业、人口以及改善的需求都还在支撑着它；普通的二三线城市要靠人口流入、就业机会以及库存情况来判断；而三四线城市更多的是依靠当地居民的收入和购买力。

03、二手房成交更有韧性，价格优势开始发挥作用

新房市场的情况比较不稳定，而二手房市场的状况要好一些。

8月的时候，重点20个城市二手房成交量大约为1451万平米，环比减少了8%，但是同比却增长了8.8%。今年前八个月累计成交大约12509万平方米，同比增长6.9%。

尽管二手房成交量已经连续四个月环比下滑了，但是整个市场的规模还是比新房大得多，并且累计的表现也比新房好很多。

背后的原因很现实。

二手房的价格更加公开透明，房源之间可以进行直接比较，并且有较大的议价空间。经过前面几轮的调整后，一些房源的价格已经降到刚需、改善型家庭可以接受的程度了。

同是预算的情况下，买二手房可以离城市中心更近一些，而且周围有学校、商场、地铁站以及医院等配套设施更为完善。

对于大多数购房者而言，实际的生活条件要比新房子广告中提到的概念重要得多。

8月的时候，成都二手房成交量大约为168万方左右，仍然保持在较高的水平上；上海约为167万方，北京约为127万方，成交也都排在前列。

苏州、东莞、扬州、惠州等地二手房成交量同比增长率都超过了20%，表明一部分刚性需求以及改善型需求并没有消亡，而是处于一种等待更好的价格的状态。

如今买房的人，越来越少只看“新不新”，而是开始认真比较总价、通勤距离、物业状况和周边配套。

房子能不能真正解决居住问题，重新成为很多家庭下决定的关键。

04、土地市场整体降温，但好地段依旧有人争

8月时，全国50个大城市的涉宅土地供应面积约为1231万平方米，比去年同期减少了37.2%，而成交面积为603万平方米，同比也下降了32.4%。

平均溢价率为7.68%，相比上个月下降了7.25个百分点。房地产企业拿地的态度比较谨慎，以前那种大举扩张、到处抢地的局面现在已经很难出现了。

但这并不意味着所有土地都无人问津。

北京、上海核心区域的土地仍然很受开发公司的青睐。8月的时候，北京市的土地出让收入大约为246.97亿人民币，上海市的土地出让收入约为246.61亿人民币，两者的总和占据了重点五十个城市土地出让金总额的六十五点八个百分点。

海淀、朝阳、普陀、浦东等地一些好地依然可以拍出高楼面价。并不是说房地产公司完全不进行投资，只是因为资金越来越倾向于投向确定性比较高的领域。

位置好、配套设施完善、购买力稳定的地方，还是有一定的开发价值的。人口减少、库存多、去化慢的城市，也越来越难以吸引到新的资金了。

写在最后：

判断楼市不能只看“全国房价涨了还是跌了”，更要看具体城市有没有人口，具体区域有没有产业和配套，手里的房子将来有没有人愿意接手。

楼市正在告别普涨普跌，进入一个更看重城市、地段和产品的阶段。

你所在的城市，8月份新房和二手房市场有什么变化？欢迎留言聊一聊。