房地产开发商是中国最大的倒卖商

来源: 经济观察报曹建海　

　　原题为：中国的房地产开发应走一条什么道路

　　目前，房地产开发企业面临着来自学术界、媒体和公众等诸方面的质疑，成为了公众眼中的“坏孩子”。许多人把问题归结到房地产企业获得了巨额利润、但没有很好地履行社会责任上，纷纷尝试探讨房地产开发商成为“好孩子”的道德规范和成长计划。笔者认为，我国房地产开发的功能设计和产业体制存在根本痼疾，房地产开发经营是一种不合理的企业模式。

　　一

　　让我们回头看一下中国第一个房屋开发公司的由来。

　　1980年4月2日，邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革的构想。时任国家建委主管领导的肖桐提出试办开发公司的主张，试图从规划设计开始成套建房卖房。肖桐还提出一个公式：“房地产=建筑+金融”。他与财政部副部长、中国建设银行行长武博山于1980年11月5日达成协议，决定由建工总局出人、建设银行出钱，共同组建中国房屋建设开发公司。组建方案明确提出：成立开发公司的目的，是为了推行房屋建设的社会化和商品化，公司的主要任务是用经济办法经营房地产，包括办理购置土地手续，组织小区建设规划和建筑设计，发包建设项目并和施工单位签订合同，进行房屋出售和出租，同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。组建方案报经国务院批准之后，我国第一家房地产开发公司于1981年1月正式成立。此后许多省市纷纷组建了自己的开发公司，到2004年底我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家，已经形成一个异常庞大、整体性获得超额利润的利益团体。

　　应该说，早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用，而且当时房地产开发商面临着单位福利分房这样一个强大的竞争对手，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说，开发企业在消除竞争对手、直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来的“黄金时代”，开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。

　　二

　　目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的，但对住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。

　　在国外，房地产业中并不存在我国这种基本上不做增值服务的房地产开发商，房地产业是由建筑开发企业、不动产抵押银行、房屋信托资产管理、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、房屋租赁经营、物业管理、IT服务等行业构成的产业链和产业体系。美国的房地产开发企业都是建筑企业，这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。当然，随着企业的成长和基于核心能力的要求，美国的一些大型建筑开发企业，如Pulte Homes、Centex、Lennar、Horton等，也开始把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准制定、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。在我国被称为房地产业的部分，在国外实际上只是作为建筑业下游的一个服务业，而且根本没有单纯的以开发为主营业务的企业的存在。从这个意义上说，我国的这种以开发企业为主体的房地产业不具有任何前景，反而已经成了国民经济的公害，一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业，更是根本性失误。

　　可见，现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式。在现实中我们看到，这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体，而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域，如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，只要汽车开发商设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，成为消费者得到汽车的惟一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品，如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益，而真正的房屋生产者则完全依从于中间商，消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例，作为商业信用的一种形式，预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交给房屋的真正生产者呢？在我国，房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且从实质的意义上，消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是代理消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？消费者把预售款交给了开发商，开发商在支付了延期交付的土地出让金之后，在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业，其余的部分就成了他们的超额利润；而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少，它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制，建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。

　　回过头看，现阶段我国的房地产开发公司的业务模式是肖桐先生原先设想的“房地产=建筑+金融”吗？我们看不到中国有任何一家开发公司曾经做过任何意义上的建筑设计施工这样的社会劳动，也没有看到哪家开发公司有能力向社会提供不动产金融方面的服务。在房地产开发资金来源方面，如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，我不知道我们的开发企业凭什么运作如此庞大的社会资金？由此可见，现今中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。而且，中国当前的房地产开发企业垄断了我国住宅开发的组织管理功能，这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。现在中国的人均住房比起改革开放的时候提高了很多，为什么还有不少的人根本住不上房子呢？可见根本不是供给规模问题而是分配问题，是现有的房屋建设开发体制出了问题，这是中国房地产管理体制改革的突破口。

　　三

　　怎样解决当前中国的房地产开发体制及其存在的问题？我们认为主要应着眼于三个方面：

　　第一，必须立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。政府在房地产管理的责职是执行通过立法形式通过的土地利用规划和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，征收相关税收等。鉴于现有房地产管理法律中居民的私人住宅只有70年的使用期，使用期到期后政府有权收回居民房产的法律有违《宪法》中保护公民财产的精神，建议延长土地使用权为无限期，土地使用权就真正变成了一项财产，而且房地合一，成为真房屋，成为居民真正的私有财产。这样可以从根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，在很大程度上抑制目前难以控制的建设开发活动。政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实农村土地建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化全国的土地利用。

　　第二，改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。建议通过立法，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务，不再批准单纯的以“房地产开发与经营”为主业的企业设立，地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地，并限定时间对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业的业态才允许营业；除房地产设计和建筑企业外，其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质，不得以自己为委托方组织管理以营利为目的的房地产开发销售活动。对于已经获得土地正在实施传统意义上开发的企业，原则上允许企业完成收尾项目，对于没有开发能力的由政府出面强制收回土地，坚决打击开发企业借土地转让牟取暴利的行为。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房（含合作建房）和商业性建筑开发用地的关系，必须坚持自然人建设优先的原则，为建筑开发公司提供价廉物美的房屋提供一个竞争对手。

　　第三，通过各种措施建立居民财产和收入统计调查制度，完善房地产税收制度对房地产私人占有的调节作用。基本的原则是，对于拥有多套住房的自然人，对于多出社会平均水平的部分应征收适度水平的不动产税，提高其持有多套房屋占有较多社会土地资源的拥有成本，充分发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。

　　（作者为中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任。　帕累托公共政策研究所（cpipp.org）供稿）