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酷热的温哥华夏天 买房注定不是一件让人消停的事
www.creaders.net | 2021-08-20 11:45:42  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

温哥华港湾(BCbay.com)专栏作者

克姐

  前文记述过,疫情封闭下,无处可去的人们把目光转向了房产市场,让自己压抑的花钱欲望找了个绝佳的出口。全球的地产市场都沸反盈天,作为移民最佳地之一的温哥华当然更是如火如荼。作者也凑了把热闹,挤上房产快车,结结实实体验了一把。

  经过一波三折的卖房交易,我把自己逼入了即将无房可住的境地。买到房子变成了当务之急。

  自然,这又是一番惊心动魄的体验。一度让我很糊涂,说是卖方市场吧,我当卖方时,并没体会到操纵游戏规则高高在上的乐趣。当真正进入买方阵营,倒是切实体会到了被卖方蹂躏的苦楚。

  想来我这样的打工人,需要卖房买房才能完成房产升级换代需求的,大抵是要经历这种痛不欲生、度日如年的焦灼过程的。

  此文,是新鲜出炉的买房心得和体验,以供和我一样的普通人借鉴吧。

图 1.JPG

图credit to iStock

  低利率——通胀时代“致命的诱惑”

  缘起的大环境想来大家都已经非常清楚了。全球通货膨胀的大背景下,地产价格像火箭一样一飞冲天。而银行顺应大势及时抛出的超低利率,又将人们的欲望无限放大。

  不过在脑袋充血容易亢奋过度的时候,一定要先检查一下自己家庭的财政情况。最稳妥的方式就是找银行做预批了。

  银行预批所需的文件是如此简单,对于有着稳定工作和收入,又正常报税的人来说,难度几乎为零。刷剧吃零食的同时就把文件整理好提交了。

  此处温馨提示:一切文件务必保证真实。上年度报税单、税务局报税审核通知NOA,这两项一般很难作假。而雇主信和连续两期的工资单,很多人会动歪脑筋。

  低利率下,能从银行多贷一分都是赚的。很多人即使有钱,也宁可贷款,这样聪明的脑瓜干生意肯定行。但如果用在文件造假上,恐怕会得不偿失。

  银行的工作人员通常十分敬业,基本上两周就能有个结果。预批就是告诉你,根据你家的情况,银行可以提供多少贷款,利率多少,这个预批多少时间有效(通常为90天)。

  好了,再算一下自己的住房大概能卖多少,如果有贷款,还要扣除还贷的金额,剩下的本金和增值,加上银行的贷款,以及自己愿意从现有腰包掏出多少钱,大致就能知道自己买房的额度了。

  说着容易。也要看你碰到怎样的银行贷款经纪。有经验的,会告诉你,放胆去找房子吧。没经验的,会反复和你强调,预批只是预批而已,是有条件的,银行完全可以根据情况的变化不给你贷款,虽说是实话,却直听得你心里发憷,头皮发麻,脚底发软,继而做出保守判断,并影响后续的买房行为。

  很不幸,我就是碰到了这样的“新手”贷款经纪,间接导致在后面的“抢房”大战中屡战屡败。

图 2.JPG

  无条件报价,下还是不下,这是个好问题

  现如今的温哥华房产市场,僧多粥少,当挂牌量远远低于市场需求,就变成了买家最不愿意看到的卖方市场。

  我在卖房的同时,就已经马不停蹄地开始看房。慢慢地,也看出一点苗头。但凡上市价格明显低于市场价的,卖家的意图如司马昭之心:统一收offer,让买家竞价,他挑最合适最安全的。这时候,很多买家存着势在必得的心,往往会给出无条件报价(subject-free offer)。

  和卖房时一波三折一样,我在买房的过程中也经历了几起几落,在是否无条件报价的问题上反复捶打自己的心脏,纠结不已。

  第一次,就碰上卖家明显“低开高走”的套路,经纪建议,鉴于我们离卖房成交还有充裕的时间,先练个手吧。必要的功课还是要做的,我们认真比对了周边同类型房源的最近交易价格,预估了一个认为卖方会接受的价格。因为当时卖房的条件还未解除,所以我们下了一个有条件的offer。发出去以后就石沉大海。经纪很执着,反复追问,当天很晚对方才有了回应,因为收到了一个无条件offer,价格比我们报的还高,就直接签了。

  第二次,心仪的房子又出现了。这套房子无论是房型、房龄、内部状况和地理位置,都让我满意。当时卖房的条件已经解除了,理论上我已没有后顾之忧。经纪摩拳擦掌,说这次如果看中了,必要时下个无条件offer,否则恐怕没戏。我们同样又做了功课,估摸着最终价格还在我的预算范围之内。谨慎起见,我们还是下了一个有条件的offer,但价格上直接增加了15%,以示我们的决心。经纪恰好和对方经纪打过交道,所以事先通了气,恳求给我方机会。对方回应很快过来了,卖家共收到10个offer,其中有个无条件offer,价格和我方报价接近,对方经纪提示,如果不改成无条件offer,我方肯定没机会。

  对方只给我们留了十分钟时间考虑。经纪和我分析形势,不改成无条件,卖家不会接受;这是距离胜利最近的一次,房子你又满意,要不试试?我心如刀割,耳边又想起银行贷款经纪喋喋不休的话语。漫长的十分钟啊,我脑袋发胀,热血上涌,心里两个小人一左一右打架,无条件,出还是不出。最后一刻,我还是怂了。价格可以再往上涨一点,但还是保留贷款条件吧。我能听出经纪在电话那头的失望,但完全无条件,万一呢?作为一个打工人,我不能冒这个险啊。

  自然,我方报价没有被接受,而我最后时刻提高的报价也成了卖家要挟另一个买家的条件,事后得知,成交价格与我们预期的完全一样。不管怎样,卖家笑到了最后。

  市场血雨腥风,无条件offer完胜。

  经过这两次打击,我对统一收报价的形式深恶痛绝,唯恐避之而不及。冷静下来想想,其实无条件offer是如今卖方市场的畸形衍生物,催高了楼市价格,可能会让买家花许多冤枉钱。其实获利的是卖家和经纪(虽然我很喜欢我的经纪,但道理确实是这个道理啊)。

  接下来的市场上,低开高走的案例还是占了大多数。卖方掌握主动,低价吸引潜在买家过来看房,在很短的时间内要求统一收offer,买家被热血顶着,被时间催促着,“会不会买不到房”的焦虑压力下,往往做出下无条件offer的冲动。

  这根本不符合温哥华“岁月静好”的内核啊。说好的“佛系”生活呢?

  好在,不是所有卖家都喜欢统一报价相互竞价的方式的。这样的房子凤毛麟角,但不是没有。综合考虑了成交时间,房产本身条件、地段、未来增值等等因素,我最后还是选了一个可以议价的房子,报复性地下足了待解除的条件,最终如愿签下了买房合同。

图 3.JPG

  对于是否下无条件offer,仁者见仁,智者见智。不同的人,因为角色、立场,自身性格和家庭情况的不同,往往会有不同的态度。

  对于很多华人经纪来说,如果稍有经验,在如今卖家占据上风,众多买家抢房子的市场中,倾向于向买家建议下无条件offer,以便在众多报价中脱颖而出。卖方经纪当然也清楚,买家在最后一刻后悔,买家银行贷款黄了,一系列狗血事件的历练,他们也会说服卖家选择无条件offer,就怕将主动权交还给买家,反而夜长梦多。

  随着市场的火热,很多西人经纪也渐渐加入这个行列。一切为了客户利益考虑,他们的选择无可厚非。

  而从普通人来说,对待无条件offer的态度也是截然不同的。我的西人同事,就坚决支持我抵制下无条件offer。预批毕竟不是正式贷款,有时候让他们改变决定的可能只是很小的一点,比如房屋评估哪儿不对了,对买家提交的资料提出质疑了。银行翻脸比翻书还快,到时候哭泣的就只有买家自己了。

  而有的人自身条件不错,找银行贷款只是被低利率诱惑,一旦被拒,也有其他方案顶上。这样的情况下,看到心仪的房子,下无条件offer似乎也说得通,尽管为人诟病,毕竟没有明确的法律条文来限制这种行为。

  市场高烧不退的情况下,明确目标,冷静判断,不随波逐流,不冲动冒险,是我们要牢记的。

  温哥华将继续迎来移民潮,通胀时代资金暂时找不到更好的出处,再加上政府的火上浇油,市场热度短时间不会冷却。愿每一位卖家都能如愿卖出房子,愿每一位买家都能找到满意的新居。

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