日本房地产也卖疯了

　　在日本，企业等的房地产交易正日趋活跃。2014年交易额较上年增长16％，达到5.05万亿日元以上，7年来首次突破5万亿日元大关。受地价上涨预期和低利率的推动，以日本城市地区为中心，交易量出现增加。另外，对于海外企业和基金来说，由于日元贬值，日本房地产价格显得更加便宜，相关购入金额也因此增加至上年的近3倍，首次占到了整体交易额的约20%。

　　据日本瑞穗信托银行旗下的城市未来综合研究所统计，2014年，上市企业以及房地产投资信托（REIT，投资办公楼和高级住宅等）公布的房地产交易额达5.0586万亿日元。创出仅次于2007年的5.4212万亿日元的高水平。

　　海外企业和投资基金2014年的购入额达到9817亿日元，增至上年的2.7倍，超过日本国内企业的购入额。海外企业的交易额2014年上半年仅为2492亿日元，但出现日元贬值的下半年则增至7325亿日元。三菱UFJ信托银行的野田诚部长表示：“在自2012年底起的2年里，城市中心的房地产价格出现上涨，但由于日元对美元汇率贬值近40%，站在将美元兑换为日元进行投资的海外企业角度来看，价格仍然非常低廉”。

　　2014年10月,新加坡政府投资公司斥资约1700亿日元购得了东京站前的“Pacific Century Place丸之内”的办公楼层。此外，法国保险企业安盛集团斥资约370亿日元购买了位于东京中野区的大型综合性大楼“中野中央公园”的东楼。

　　在东京都中心，办公楼等供不应求，房地产价格上涨预期加强，这也构成拉动因素。由于日本实施的大规模货币宽松，利率降至历史性的低水平，同时形成了易于融资的环境。

　　日本国土交通省发布的地价动向报告显示，在截至2014年10月的3个月内出现地价下跌的地区自2007年10月启动调查以来首次降为零。而大型房地产中介机构三鬼商事发布的办公楼空置率数据显示，截至2014年12月底，东京中心5区仅为5.47％，处于约6年来的最低水平。

　　另一方面，从投资者手中筹集小额资金、然后投资于办公楼和高级公寓等的房地产投资信托的动作正在放缓。交易额仅为1.5888万亿日元，较2013年减少25％。同时，占整体交易额的比例也仅为约31％，相比上年下滑17个百分点。据SMBC日兴证券统计，2014年房地产投资信托购买的楼盘数比上年减少15％，仅为387个。

　　房地产投资信托的投资收益来自房租收入。城市地区由于竞争激烈，楼盘价格出现上涨，如果高价购买，有可能导致投资收益下降，因此采取观望态度的房地产投资信托出现增加。此外，还有观点认为“房地产投资信托的资金正在流向日本地方”。

　　日本城市未来综合研究所的常务执行董事平山重雄认为，2015年日本的房地产交易仍将保持坚挺。但另一方面预测称：“城市地区的大型楼盘的交易将暂时降温。2015年推升整体交易额的大宗交易将减少”。