金融海啸元凶重来？ 全球房产交易警钟响

　　经历多年来的廉价资金与价格飙涨后，许多迹象显示全球房地产荣景逐渐接近尾声，当年引爆金融海啸的元凶再度令人忧虑。　　

　　在美国，纽约第五大道的商店正在关闭，因为电子商务的不断崛起，零售业哀鸿遍野。在中国，房地产投机狂热导致数百万户新建公寓空无人住。世界各地上市的房地产证券交易价格远低于其资产的帐面价格。在以往，这种现象预示着经济已走下坡。

　　房地产亿万富豪泽尔（Sam Zell），以在金融危机前夕抛售360亿美元办公室投资组合闻名于世，如今他又在出脱不动产。他说，这种过程使人意识到市场的转变，"4年半前我们放一个不动产到市场，就有17个投标，其中15个是真的。去年我们放1个，只有3个投标，希望有1个是真的。 "

　　在11年前那场金融危机，房地产扮演关键角色。不良的住宅抵押贷款组合瘫痪了信用市场，而大约400亿元的高风险商用不动产暴险成为投资银行雷曼兄弟倒闭的原因之一。

　　全球房地产市场现在看起来与危机前的房地产市场截然不同，债务水平较低、抵押贷款规范较严，投机建案也较少。量化宽松政策使市场膨胀并缩小债券殖利率，迫使投资人找寻其他地方的收入，法人资金大举流入房地产。由于利率走低的时间比一年前预期的更久，对于收益率的追求将会持续下去。

　　根据Real Capital Analytics，全球城市的房地产价格已飙至新高：比2007年的前次顶峰高出45％。然而，巨额资金仍在涌入这个产业。泽尔说，房地产已经过头了，"太多资金追求太少机会"。

　　大多数观察家不认为房地产市场马上面临崩盘，摩根大通的不动产金融部门共同主管崔德威（Chad Tredway）说："自2014或2015年以来，大家都说要有一场修正，但根本没发生。"

　　Fed在去年11月发布的第一份金融稳定报告中，点名商用不动产价格是一大弱点。

　　摩根史丹利房地产投资部门的董事总经理西尔弗曼（Lauren Hochfelder Silverman）表示，"我们正处于比较成熟的阶段，特别是美国，很多地方的价格都很高，我们非常专注于防范下行风险 "。