房价压不住 李在明“蜜月期”告终？

韩国总统李在明上台一年两个多月，政府已推出五轮房地产政策，从贷款、税收到交易监管层层加码，房价却未如预期降温，市场反而陷入“持有难、卖出难、买入更难”的僵局。楼市政策失灵正从经济问题转为政治压力，总统和执政党支持率双双下滑，拉响李在明执政“蜜月期”结束的警报。

韩国盖洛普8月14日公布的调查显示，李在明施政正面评价骤降七个百分点至44%，负面评价升至46%，是就任以来首次出现“死亡交叉”。

在负面评价原因当中，房地产政策以30%高居首位。民调机构Realmeter的调查也显示，李在明的支持率降至43.3%，连续四周下跌，降至就任以来最低水平。

市场数据也揭示政策与现实之间的落差。韩国房地产院数据显示，李在明执政一年间，首尔公寓价格上涨约11%。政府试图通过收紧贷款、提高税负抑制需求并逼出房源，但供应没有同步增加，结果是交易萎缩、业主惜售，核心地区房价继续上涨。

政府8月3日公布税制改革方案后，首尔瑞草区一名70多岁老妇抱怨：“这套房虽然登记在我名下，感觉却像和国家共同拥有。”她只有养老金收入，却因几十年前购入的住宅不断升值，面对越来越高的持有税。

这折射出当前韩国楼市最尖锐的矛盾：持有受税制挤压，卖出受交易监管限制，买入又遭遇贷款阻碍。

新税制试图提高非自住高价住宅税负，迫使房源进入市场，但部分核心地区的重建住宅卖出去时限制多，业主想卖也未必卖得掉。与此同时，高价住宅贷款受到严格限制，即使房源增加，有能力接盘的主要还是现金充裕的高资产阶层。原本旨在抑制投机、缓解财富集中的政策，反而可能加剧核心住宅向“现金富翁”集中。

税负也可能转嫁给租客。一名租房的朋友担心：“税涨了，房租自然也会涨，这么简单的市场逻辑，政府难道不懂吗?”

这正是李在明房地产政策最大的悖论：政府试图让住房回归居住属性，却可能同时堵住市场的出入口。政策越想压住房价，市场流动性越低;交易越萎缩，核心地区的稀缺性反而越突出。

韩国民众对房地产格外敏感，房子既关乎居住，也是许多家庭最重要的资产。房价涨跌直接牵动民意，成为执政阵营新的政治风险。执政党内已出现“这样下去，明年补选和2028年国会选举会有大麻烦”的忧虑，连资深议员也开始公开批评房地产政策。

韩国当前房地产问题的核心包括房价居高不下、泡沫严重及政策调控的两难困境，能否解决这些问题已成为年轻一代衡量政府施政能力的重要标尺。图为首都首尔的公寓楼群。 (路透社)

政府近期转向扩大供应、完善实际需求者贷款，但能否挽回市场信心和民意，仍是未知数。

政治评论家陈重权认为，李在明上台初期受益于前总统尹锡悦遭弹劾下台形成的政治氛围反差，如今这种红利正在消退，“蜜月期结束了”。他把总统支持率比作一架“失去动力的飞机”，虽还在飞行，却不断降低高度。

韩国人不会忘记，文在寅政府20多轮房地产调控，最终换来的却是房价、租金双涨。前车之鉴历历在目，对任期还剩约四年的李在明而言，真正的考验不是还能推出多少轮政策，而是能否尊重市场规律、恢复市场功能。

若调控越多、房价越涨，普通人的住房阶梯继续收窄，这架“失去动力的飞机”能否重新获得升力，将成为李在明执政的最大考验。