房价下一个大跌信号已现

　　最终将以房价下跌告终，可以从两个因素考虑：一个是人口红利，一个是人口迁徙。

　　房价“暴跌”“暴涨”“断崖”……邦地产君其实很谨慎用这类词语，因为基本会被口！水！淹！没！

　　但或许看到下面这些数据，你会不禁感叹：还真有可能……

　　【前25年，房价下跌是这样造成的……】

　　从国家统计局数据来看，25年以来，全国房价出现过3轮低谷，其中2次出现了负增长。

　　1994年，这轮低谷，直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延，而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海，彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。

　　1998年，第二轮低谷，次年房价负增长，直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。

　　2008年，房价跌得既夸张又突兀，从2007年14.8%的较高增长率，一下子变为-1.6%，这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外，系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。（但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%，只比历史第一高，低0.1%！至于催涨因素，你懂得！）

　　注！意！【房价真正下跌，会因为它……】

　　这25年来，虽然中国房价增幅有跌宕，但绝对值一直在涨！（大中城市房价涨幅基本在5倍以上）。而中国房地产泡沫自2003年以来，一直在膨胀！（没有破裂……）

　　从一个角度理解，短周期内，楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看，楼市（特别是房价增速）的最强影响因素是人口结构！而中国的人口结构，已经开始变化！

　　这是一项将影响房地产市场结构，乃至整个经济结构调整的关键因素。

　　人口结构开始变化了，房价真正意义上的大变动，即将发生……

　　这个变动，邦地产君认为最终将以房价下跌告终，可以从两个因素考虑：一个是人口红利，一个是人口迁徙。

　　人口红利见顶

　　国家统计局数据显示，中国人口结构自2011年已开始出现转折，2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降，2014年劳动年龄人口再减少371万，65岁以上老年人已占总人口1/10，城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4（“低生育陷阱”红线是1.3）.

　　人口红利见顶有啥影响？

　　看看发展模式跟中国有可比性的日本，1947年、1960-1970年代，1980年代初，三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放，及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂，房价暴跌，一轮周期完毕。

　　（二战后）已经走过三轮房地产周期的美国，也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次，2006年美国劳动人口占比急降，2007年房价开始转向，2010年出现该轮周期最低点。

　　人口迁徙变化

　　劳动力人口越来越少，人口的迁徙开始产生变化。

　　这是一张中国城市的吸引力地图：

　　北京、上海、广州，仍是中国最大的“吸人器”，无可厚非。但短期已有了些变化。

　　随着城市承载力的超饱和，人口外溢的现象越来越明显，以北京为核心的河北，以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等，都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢，重庆、成都等地区也成为了净流入地区。

　　另外，黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。

　　更长远的变化，理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”，动因之一则是新城镇化运动。

　　在Arthur Lewis 的理论中，工业化启动之初，劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移，在快速工业化的农业经济体中，工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门，雇主需要提供更好的待遇（包括工资和生活提供），才能吸引公认离开农村家乡。

　　“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差，但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资，这将迫使再平衡发生。”

　　中国的新城镇化，也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市，增加吸引力。

　　而这些趋势背后，是整个房地产供求格局更加平衡，普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因，一线城市供不应求房价暴涨的基因，都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价，会把当前的房价挤掉更多“水分”。

　　大家都知道，制约房价的因素非常多，人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。本文仅以历史经验和历年数据为支撑进行趋势判断。欢迎来喷……邦地产君在后台等你约！