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房产税开征露真容 楼市大撤退正式打响
www.creaders.net | 2017-12-20 19:30:55  冷眼 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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  这几年,不管是限贷、限价还是限购、限售,楼市调控屡调屡涨,归根结底,还是杀招不够狠,调控的决心不够大。所以每次调控,反而成为房价疯涨的契机,所以民间才有了“楼市调控就是空调”的戏谑说法。

  有一个楼市调控的大杀手锏,不管是楼市调控部门,还是开发商、购房者,全都异常关注,只是一直没有定论。就像天际线上的一头灰犀牛,总觉得很遥远,威胁不大。如今,这头灰犀牛已经奔跑到了眼前,随时都可能将房民撞得人仰马翻,不得不正视了。这头灰犀牛就是——房产税。

  2017年12月20日,中国财政部部长肖捷在官方的“人民日报”撰文《加快建立现代财政制度》。洋洋洒洒4000字的篇幅,讲述了加快建立现代财政制度的意义、财税领域改革的成绩、以及需要遵循的原则等等。文章说,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,明确房产税将在2019年完成立法,2020年进行实质性征收。并重点明确,“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。

  这意味着,自上世纪90年代末开启的住房商品化以来,原来一直持续20年的营业税正式结束,大国正式和国际接轨,对70年使用期限的房子征收房产税,大国正式进入了房产税时代。房产税将大幅增加房屋的持有成本,为世界“第一大泡沫”的大国楼市添上最后一根稻草。

  在美联储10月开启缩表、12月继续加息和12月通过税改的背景下,全球的产业资本和金融资本必然蜂拥流入美国,对全球金融形成抽血效应。那些近年来成为美元投资目的地的新兴市场国家,无疑是资本外流的重灾区。打压资产泡沫、提前卧倒对抗美元紧缩造成的全球流动性黑洞,防止资产价格崩塌的硬着陆风险,是世界上绝大部分国家的应对之策,这也是当前利率上升、降杠杆和金融监管的大背景。

  房产税的开征,首先冲击的是买房的需求端。人类的知识和判断,多半都是从经验归纳得来的。比如,人们总以为太阳明天会照常升起来。在过去的10年里,中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升,上海平均房价从每平方4500元涨到近来的42000元,尽管政府对楼市调控多年,但结果却出现了房价越调越高的现象。

  所以,目前绝大多数中国百姓都认为,房子是永远不会跌的,大国政府决不会让房价跌下来,因为政府在以前出台鼓励百姓购房的政策时,已经为房价的只涨不跌背书了,这也是但凡房价下跌就会有人拉横幅抗议的原因。甚至,有专家都认为,房价一跌大国经济就不行了,政府会想尽一切办法,为高房价兜底,保增长。这也是绝大部分人飞蛾扑火,利用高杠杆零首付投入楼市的原因。

  姑且不论以上论点是风险还是谬误,而开征房产税,无疑会增加购房者的持有成本,或许能够起到抑制资产价格泡沫的作用。同时也是调整贫富悬殊见效最快、操作最方便的财富调整方案,就好似个人所得税,关键在于起征点:

  首先,向最富有的群体征收房产税,估计会以家庭为单位,第一套自住房免征,从第二套自住房开始征税,然后税率会阶梯式上升,即第三套自住房税率要高于第二套自住房,房子越多,则税率越高,依此类推。

  其次,中国的住房占有率全球最高,已经超过了90%。一旦开征房产税,将增加第二套房子的持有成本,拥有三套房子的投机者很有可能抛售。不管是准备购房的刚需人士还是投资者,必然会在房产税面前止步;多套房子的投机者会踯躅不前,甚至会仓皇抛售。这样一来,供应量增加、需求减少势必引发它降价。有学者推测,绝大部分城市房价会因此下降55%以上,基本上是腰斩。

  一旦房地产行业萧条起来,最先受到损害的就是地方政府。当前,地方财政收支对房地产市场的依赖程度过高,即所谓的“土地财政”问题。数据表明,1999-2015年间,中国的土地出让金和房地产相关税费占房价总比重为60%-80%,2016年土地出让金达到3.75万亿元。据估算,当前房地产的土地出让金支撑起了地方政府70%的财政收入。即便如此,2016年大国财政赤字仍然超预算6000多亿,用“骇人听闻”一词来形容一点都不过分。

  一旦房地产坍塌,土地出让金会大幅缩水,基本上县级以上的地方机构都要停摆,而房地产税正好补全了“土地财政”的窟窿,成为未来地方政府运行的支柱税源。

  总之,从欧美上百年经验看,房地产税对高房价有致命杀伤力,大国房地产税的开征必然将大幅打压房地产销售市场,不管是对购买方还是销售方,持有房屋的成本将大幅增加。

  如果说以前的四限措施不能让购房者看到实打实的坏处,不能给房地产泡沫致命的一击,那么房地产税的开征,就必然能够让投资房屋的炒家们踏踏实实感受到,高额的房产税将成为一个极其沉重的负担,手上的房子就是一个烫手山芋,从而开启新的抛售潮。

  而这个抛售潮,很可能出现在即将到来的2018、2019年——楼市大撤退正式打响!

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