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中国商改租新政出台 或改变住房市场格局
www.creaders.net | 2019-07-18 08:45:53  搜狐 看中国 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  广州传来一则重磅消息,《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》正式发布,该意见鼓励将已建成、已办理完手续的商用办公楼,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。 

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  将商业用房等按规定改建为租赁住房。

  其实商改住这个事由来已久,我们也之前多次提到过,2016年6月的时候,就出过相应的文件,说要允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。去年1月份,上海也出了试点,将三栋商住楼调整为租赁住房,重新装修后对外出租。土地属性也发生了根本调整。而这次广州的政策,更是让商改租,全面落地。

  这个事的影响可谓是相当重大,很可能会改变住房市场的格局,众所周知这两年我们一直在倡导租房市场建设,但是由于租金回报率太低,房价太高,所以导致进展极其缓慢,探索了好几年也没找到商业模式,有资本试图当二房东,大量收房然后改造后高价出租,这事一下就引发了租金的大规模上涨,也被各地紧急叫停。

  但是如果不涨房租,根本又没有利润,甚至收房都成为难题。所以这个痛点只能通过增量解决,而不能像存量伸手。也就是你必须要通过增加出来的房源去搞长租房,而不能让市场中已经存在的租赁住房价格提高。之前我们就提到过,那么租房市场发展,有两块是关键,一个是集体建设用地转租赁,另一个就是商业用房转租赁。这两块增量,可以给租房市场提供大量的廉价房源,也有利于集中改造,打造长租公寓。

  首先,目前一二线城市有大量的商业闲置房存在,随着电商的冲击,以及商业活动转向线上,即便在北京上海这种地方,商业租金也已经开始下降。甚至一些地方比较偏僻,出现了完全闲置的情况。这些房源都可以转成租赁,做生意偏僻,但住宅并不影响。只要给出民水民电,和土地性质转变的政策,这些闲置资产就可以被盘活。

  其次,为房企自持物业找出路,之前我们一直希望房企自持物业出租,但是开发商的积极性不大,回笼资金太慢,于是就出现了万科翡翠书院那样的,是自持物业出租了,但是基本也租出了天价,10年180万起。这就比较尴尬了,一般人租不起,有钱人不需要。还有一些企业,手上也有很多商业开发物业,位置偏远,配套不齐全,也不知道干什么用,现在如果能更改土地性质,也能转成租赁房,通过Reits的融资的方式回笼资金。投资者获得未来的现金流。一举两得。

  当然有人会说,商业租金多贵,改成长租公寓才能租几个钱?这不是拿上好的大红袍去做茶叶蛋的节奏吗?谁会愿意干这么傻的事?其实并非如此,你要用北京金融街,国贸,上海陆家嘴的商业大厦改长租房,肯定是这样。但事实上商用房多的是,很多城市周边的商用房之前也都伪装成公寓往外卖。后来大城市开始将商住房纳入了限购,这一下商住房就彻底凉了。很多房子压根就没人买了,也卖不出去。就放在那里,一闲置就是好几年。

  甚至很多开发商已经想到了租,但是由于土地性质,再加上商水商电,出租你都租不出去,现在要解决就是这部分商住房的资源利用问题。对于这些房子来说,他已经闲置了很久,机会成本是0,所以他们巴不得可以商改租呢!这样起码能够产生一定的现金流收入。

  另一方面,很多资本也乐于参与这种集中式的长租公寓,因为租房市场说白了最后还是服务为王,而服务上面,集中服务肯定成本更低,可塑性也更大。居民住宅由于价格太高,他们很难去租一整栋楼下来去改造,即便开发商自持的住宅,租金也得上天。但是大量闲置的商用住宅就不同了,反正你也卖不动,所以价格就好商量了,而且这些房子土地本身就便宜,总价能低一半,对于资本入局,也提供了很大的便利,在这些物业上面,可以提供很多服务,增加长租公寓的附加值。

  总体来说,商改租是个好政策,可以大量的盘活闲置资源,增加租房市场供给。有利于集中式长租公寓的发展和建设,只有长租公寓发展起来了,才有利于扭转房子必须得买的思维陷阱。对于降房租,降房价,都是个好消息,未来我们可以花不多的钱,能够享受到更好的长租公寓,房子不仅有居住属性,还应该具备社交属性。

  住在长租公寓,要比你住在老旧小区,对自身的提高更有帮助。大家可以一起用餐,一起读书,一起健身,一起交流兴趣爱好,你收获的不仅是生活,还有人脉。再过10年,这可能是年轻人最喜欢的生活方式。每个长租公寓就是一个关系紧密的社群。不断的创造大家交往的机会。

  但是也要注意,中国这的“聪明”人太多,留神一些商住房改了房产性质后就变脸,明租暗售,金蝉脱壳。更要防止之前买了商住房的炒家,借此机会转成住宅,然后变现逃离。所以我们一定要明确,商转租是可以的,但是直接商转住,这就得小心谨慎了。可以对开发商自持商业住宅整体开放转换条件,但是不能对个人开放。

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